Sommes-nous confrontés à une bulle immobilière ?

Les prix des appartements montent en flèche. Quiconque cherche une maison le voit tous les jours. L’indice des prix de vente des logements préparé par le College of Property Registrars le certifie. Au cours de la dernière décennie, les prix ont augmenté de 65 %, selon les données du premier trimestre de cette année. Les chiffres de l’Institut national de la statistique (INE) confirment la même tendance, avec une hausse de 55,7% entre 2013 et 2023 de l’indice général des prix, qui s’élève à près de 80% pour les logements neufs. Et ces chiffres sont la moyenne nationale, c’est-à-dire qu’ils sont amortis par les zones où il n’y a pas autant de pression. Les villes où la hausse est si disproportionnée qu’elles sont devenues des cocottes immobilières méritent un chapitre à part.

Pendant ce temps, les salaires évoluent à un rythme différent. Entre 2013 et 2023, le salaire moyen a augmenté de 17,5 %. Difficile de combler l’écart entre le surmenage des ménages et les prix élevés de l’immobilier.

En Espagne, il y a 5,5 millions de ménages en situation d’exclusion résidentielle, dont près de quatre millions restent dans une situation de pauvreté relative sévère après avoir payé leur logement et le loyer appauvrit quatre ménages sur dix, selon les données de Provivienda, une association qui œuvre pour fournir des logements abordables, notamment aux personnes les plus vulnérables. L’ampleur du problème peut encore s’accroître car 2,3 millions de ménages ne sont pas encore exclus, mais risquent d’y tomber. Le surmenage économique touche davantage les locataires que les propriétaires, et ce problème ne concerne pas seulement les ménages pauvres. Plus de 250 000 ménages de classe moyenne tombent dans une pauvreté extrême après avoir payé leur logement.

La forte demande de logements, qui n’est satisfaite par l’offre ni en quantité ni en prix, exerce une pression à la hausse sur les prix. L’année dernière, 583 042 ventes et achats de logements ont été réalisés, soit 77 % de plus que dix ans auparavant, alors que l’Espagne se remettait encore de la crise immobilière, financière et économique qui a éclaté pleinement en 2008. Cette crise a dévasté le secteur du développement et des milliers et des milliers de des familles qui se sont retrouvées sans emploi, n’ont pas pu payer leur hypothèque et ont perdu leur maison.

Les banques ont appris la leçon et ne prêtent plus d’argent à 100 % du prix du logement. Une pratique bancaire prudente mais qui empêche ceux qui ne disposent pas d’épargne préalable d’accéder à l’achat d’un logement. Ainsi, le gouvernement a lancé des garanties ICO pour les jeunes et les familles de la classe moyenne pour 20 % du prêt hypothécaire afin de pouvoir atteindre 100 %.

De nombreux éléments font monter les prix de l’immobilier. La politique monétaire en fait partie. Avec des taux d’intérêt nuls, beaucoup ont profité du moment pour acheter un appartement, une opportunité au niveau individuel mais au niveau global, cela a signifié une forte augmentation de la demande qui n’a pas eu de réponse parallèle de l’offre. De même, la grande liquidité du marché a fait de l’investissement immobilier l’un des refuges privilégiés de ceux qui ont de l’argent. Cela se reflète dans les achats aléatoires. Plus d’un tiers des ventes sont réalisées sans hypothèque, bien plus qu’elles n’ont été réalisées sans emprunt en 2020 (elles n’ont pas atteint 20 %) et bien plus qu’avant le krach immobilier, lorsque les banques accordaient des hypothèques si élevées qu’elles vous couvraient. le prix de l’appartement, sa rénovation, un voyage si le cœur vous en dit ou encore l’achat d’une voiture.

Alejandro Inurrieta, économiste, chercheur et ancien président de la Société Publique de Location, exclut que nous soyons confrontés à une bulle immobilière parce que les achats et le crédit diminuent. «Ce qui se passe, c’est que de nombreuses transactions ont lieu à des prix élevés et que les paiements sont effectués en espèces, car il existe un marché d’achat très puissant de la part des fonds d’investissement, des grands détenteurs et des étrangers, mais la demande interne de la classe moyenne ” stagne “. “, dit Inurrieta. Cette classe moyenne ne peut pas payer les prix élevés de l’immobilier et les banques sont restrictives lorsqu’elles accordent des prêts après ce qui s’est passé en 2008. Cependant, les prix ne baissent pas parce qu’ils sont soutenus par de grands investisseurs et des fonds qui achètent des immeubles entiers, même dans des conditions moyennes ou moyennes. les quartiers populaires, ce qui augmente artificiellement les prix dans ces zones, conclut Inurrieta.

La Banque d’Espagne ne considère pas non plus qu’il y a une bulle, le crédit au secteur du développement et de l’immobilier est à des niveaux réduits et il n’y a pas de détérioration significative de la qualité du crédit, même si les prêts hypothécaires qui dépassent le seuil de 30% du revenu brut des ménages (le niveau au-dessus duquel le risque de non-paiement est plus grand) dépasse déjà 25% du total. Le superviseur bancaire admet qu’il existe un degré modéré de surévaluation moyenne des logements, mais très loin de ce qui avait été enregistré lors du boom immobilier d’avant la crise. Toutefois, dans un scénario défavorable, elle estime une baisse des prix moyens des logements de 5,2% sur un an et de 9,4% dans deux ans.

Un autre élément qui a rendu le logement plus cher est la prolifération des appartements touristiques. En seulement un an, ils ont augmenté de 15,16 % à l’échelle nationale. Mais il y a des zones où le problème s’aggrave, comme Valence, avec une augmentation de 29,1 % ; Saragosse où ils ont augmenté de 33% ; Vizcaya, avec une augmentation de 26% ; Navarre, avec 28% ; Les Asturies, avec 24,6% de plus ou Madrid, avec 19,2% d’appartements touristiques en plus, selon les statistiques expérimentales de l’INE. Le centre de certaines villes est devenu un pur hébergement touristique, expulsant les voisins traditionnels et perdant le caractère du quartier.

En réaction, certaines mairies, comme Madrid ou Valence, ont décidé de suspendre temporairement l’octroi de licences pour les appartements à usage touristique situés dans les communautés de quartier ou dans les locaux commerciaux. Cette suspension ne concerne pas les immeubles d’habitation touristiques complets, dont ils considèrent l’activité comparable à celle d’un hôtel.

Concernant les acquisitions par des étrangers, elles représentent environ 15% des ventes totales : 87.340 l’année dernière, selon les données des registres fonciers, la plupart dans les zones touristiques. Et un achat sur dix concernait des logements valant plus d’un demi-million d’euros. Ceux qui permettent depuis 2013 à un étranger d’« acheter » un visa pour résider en Espagne, ce qui implique également d’autres avantages comme celui de voyager librement dans toute l’Union européenne et dans l’espace « Schengen ». Le gouvernement a annoncé le mois dernier qu’il supprimerait ces « visas dorés » parce qu’ils provoquent la spéculation immobilière, même s’ils resteront en vigueur jusqu’en octobre de cette année.

Un an après l’approbation de la loi sur le logement, le secteur prévient qu’il y a eu une diminution de l’offre de logements locatifs résidentiels, se tournant vers le logement touristique, la location saisonnière ou la location de chambres, ce qui nuit particulièrement aux faibles revenus qui concurrencent les personnes aux revenus plus élevés. .

Résoudre la dichotomie en matière d’accès au logement entre revenus élevés et faibles implique d’augmenter le parc de logements publics, qui est en Espagne un dixième de celui qui existe dans d’autres pays européens. La Banque d’Espagne recommande d’augmenter la production de 150 % par an au cours des dix prochaines années afin d’atteindre un million et demi de nouveaux logements en location sociale.