Le propriétaire phare et exploitant de logements subventionnés de Skid Row est au bord de l’effondrement financier et cherche une bouée de sauvetage pour garder ses portes ouvertes à plus d’un millier de locataires à faible revenu.
Skid Row Housing Trust, un pionnier du mouvement vieux de plusieurs décennies visant à faire revivre l’immobilier vieillissant du centre-ville en tant que logement pour sans-abri, a travaillé avec d’autres fournisseurs de logements pour reprendre ses 29 bâtiments.
Lors d’une série de réunions tenues mardi pour informer le personnel des changements imminents de l’organisation, le directeur général par intérim Joanne Cordero a cherché à assurer les 165 employés que d’autres organisations philanthropiques et de logement interviennent pour s’assurer que leur travail se poursuivra et que personne ne perdra sa maison.
“Tout le monde se rassemble pour aider à comprendre cela et pour soutenir les résidents”, a déclaré Cordero au Times dans une interview.
« Ils ne viennent pas soutenir la Fiducie, ils viennent soutenir les résidents. Personne n’a le moindre désir de voir l’un de nos habitants logés devenir sans logement.
Plusieurs groupes philanthropiques – dont la Fondation Weingart, la Fondation Hilton et Cedars-Sinai – ont engagé des centaines de milliers de dollars pour maintenir l’agence à flot pendant qu’elle s’efforce de céder ses propriétés.
La disparition de Skid Row Housing Trust met en évidence la vulnérabilité du modèle de logement dont il a été le pionnier.
Depuis plus de trois décennies, le Trust est un pilier de la communauté de logement à but non lucratif de Los Angeles, construisant et gérant près de 2 000 unités d’immeubles à résidence individuelle et de logements supervisés permanents.
“Skid Row Housing Trust n’est pas seulement une institution dans la région pour fournir des logements indispensables aux personnes en marge, il a vraiment conduit à la création d’une norme de logement permanent avec services de soutien”, a déclaré Miguel Santana, président et directeur général de la Fondation Weingart, qui a versé 200 000 $ à la fin de l’année dernière pour aider à maintenir la solvabilité de l’organisation. La Fondation Hilton et la branche philanthropique de Cedars-Sinai ont également fait don de 250 000 $ et 150 000 $, respectivement, pour aider la Fiducie à rester à flot à court terme.
“Leur empreinte à Los Angeles est importante”, a déclaré Santana. “Ils ont défendu la préservation du logement pour les personnes qui en ont le plus besoin. Il est donc regrettable qu’ils en soient arrivés à ce point avec leurs finances où ils ne sont pas en mesure de maintenir l’étendue des actifs dont ils disposent.
Mais plusieurs années de déficits allant jusqu’à 14 millions de dollars par an, selon leurs propres informations financières, ont laissé l’organisation avoir du mal à payer les employés et à payer les factures de base.
Au cours des dernières années, l’agence s’est tournée vers la construction neuve, construisant des bâtiments à l’architecture remarquable qui rehaussaient les rangées de patins. Il a réalisé trois projets avec environ 250 unités, grâce au financement de la proposition HHH, l’obligation de logement de 1,2 milliard de dollars approuvée par les électeurs de la ville de Los Angeles en 2016.
Mais un portefeuille dominé par des immeubles de la première moitié du XXe siècle devenait de plus en plus difficile à gérer. Alors que les besoins d’entretien dépassaient les revenus, des centaines d’unités sont restées dans un état inhabitable après le départ des locataires, créant un cercle vicieux de baisse des loyers. L’occupation de leurs bâtiments a chuté à environ 78%, a déclaré Cordero.
Skid Row Housing Trust a été créé par un groupe d’activistes en 1989 pour empêcher que ces bâtiments ne soient démolis et transformés en bureaux ou en logements moins abordables. Le résultat a été l’achat et la rénovation de plus d’une douzaine de ces motels résidentiels à l’intérieur et autour des bas-côtés.
Maintenir ces bâtiments en bon état et s’assurer que les résidents disposaient d’unités habitables étaient des propositions difficiles et coûteuses.
“Vous obtenez des résidents qui ont une sorte d’effondrement, et ils détruisent leur unité”, a déclaré Cordero, essayant de résumer le défi de gérer ces bâtiments même dans le meilleur des cas. “Et puis nous trouvons comment leur fournir les services dont ils ont besoin, puis ils reviennent, et ils détruisent la nouvelle unité dans laquelle ils sont entrés, puis ils détruisent la troisième unité.”
“Ce sont de vrais problèmes … notre niveau d’occupation est probablement le plus bas depuis longtemps.”
Une série de changements de direction, dont trois PDG, et un exode de talents ont suivi le départ à la retraite en 2018 de son leader visionnaire de longue date, Mike Alvidrez. Celles-ci ont laissé l’agence mal équipée pour le type de restructuration nécessaire pour la maintenir à flot. Les informations financières publiées sur leur site Internet montrent que la Fiducie en 2018 avait environ 21,67 millions de dollars de revenus et 39 millions de dollars de dépenses.
“C’était cette bataille constante avec des ressources décroissantes pour comprendre ce que nous pouvions faire pour les personnes qui vivaient dans les bâtiments ou travaillaient dans les bâtiments”, a déclaré un ancien employé, s’exprimant sous couvert d’anonymat parce qu’il ne voulait pas compromettre les relations dans la communauté d’habitation.
Cordero, qui a pris ses fonctions de PDG à l’automne 2022, a refusé de parler de la situation financière actuelle de Trust ou d’expliquer les détails des déficits des années précédentes. En 2020, cependant, des documents sur le site web de l’organisation montrent que la Fiducie avait environ 28 millions de dollars de revenus et 41 millions de dollars de dépenses.
L’été dernier, le Département du logement et du développement communautaire de l’État et le Département du logement de Los Angeles, qui détiennent tous deux des notes sur les anciennes propriétés, ont commencé à déposer des avis de défaut, a déclaré un responsable du logement de la ville.
À la fin de l’année, la situation financière de l’agence a atteint une telle crise que les organisations philanthropiques ont dû intervenir pour s’assurer qu’elle pouvait répondre à la masse salariale.
La direction actuelle du Trust a décidé que la meilleure façon d’assurer la stabilité des personnes vivant dans les 29 immeubles dont il est propriétaire était de rechercher des prestataires qui ont de l’expérience dans l’aide aux personnes vulnérables récemment sans abri pour prendre possession et gérer les immeubles. Ce processus a commencé au cours des dernières semaines.
Depuis lors, l’agence prépare des évaluations des besoins en capital pour déterminer ce qui est nécessaire pour sortir chaque bâtiment du rouge et regrouper les plus rentables avec les perdants en groupes qu’ils espèrent attirer d’autres fournisseurs de logements.
Mais les responsables de Los Angeles ont déjà reconnu que le déficit de trésorerie doit être comblé par l’argent public car les bâtiments n’attireront probablement pas de capitaux privés. Une grande partie de ce soutien financier devrait être consacrée à la rénovation et à la réhabilitation de ces bâtiments et à leur remise en état, ont déclaré ces responsables.
Ce défi survient alors que la ville tente agressivement d’élargir l’offre de logements provisoires et permanents disponibles pour les sans-abri. Perdre des unités ou les laisser vacantes n’est pas tenable, ont-ils déclaré.
“Je sais que nous participerons financièrement”, a déclaré Mercedes Marquez, responsable des solutions de logement et d’itinérance de Los Angeles.
“Nous travaillons intensément pour comprendre ce qui sera nécessaire pour stabiliser ces propriétés afin qu’elles puissent être transférées à d’autres propriétaires et gérées comme des logements abordables pour les personnes à très faible revenu.”
Ann Sewill, directrice générale du département du logement de la ville, a fait écho à ce sentiment en disant qu’une combinaison de l’État et de la ville – qui ont tous deux prêté de l’argent pour aider à construire et à entretenir ces bâtiments – devra probablement intervenir. Elle a ajouté que ce qui est qui se joue maintenant – la communauté du logement à but non lucratif se réunissant pour prendre en charge la gestion de ces bâtiments – est bien meilleure qu’une vente de forclusion.
“L’idée générale est que tout le monde veut les préserver en tant qu’importants actifs de logement abordable”, a-t-elle déclaré.
“Nous voulons les aider à nous apporter un plan d’entraînement que nous pouvons améliorer et aider à renforcer.”
Cordero a déclaré que presque tous les bâtiments suscitent de l’intérêt et que son organisation a contacté un certain nombre de promoteurs de logements abordables dans la région pour évaluer leur intérêt.
People Assisting the Homeless en est un qui examine certaines des propriétés. La PDG Jennifer Hark-Dietz a déclaré dans une interview qu’elle n’était pas certaine du nombre de propriétés que son organisation prendrait.
“Je ne veux pas nous mettre dans une situation similaire, n’est-ce pas, parce que peut-être que les revenus ne sont pas en mesure de répondre aux besoins de l’immeuble”, a-t-elle déclaré.
«Je pense que la participation de plusieurs fournisseurs sera probablement la voie la plus avantageuse. Nous ne cherchons donc certainement pas à prendre l’ensemble du portefeuille. Je pense que ce serait beaucoup pour une seule entité.
Stephanie Klasky-Gamer, présidente et directrice générale de LA Family Housing, une organisation à but non lucratif de services aux sans-abri et de logement, a déclaré qu’elle avait discuté mardi de la disparition de Skid Row Housing Trust avec le comité immobilier de son conseil d’administration – en partie parce qu’elle sert de mise en garde pour les organisations à but non lucratif comme la sienne, qui possède et exploite également des immeubles vieillissants.
Elle a déclaré que LA Family Housing, qui travaille principalement dans la vallée de San Fernando, étudie la possibilité de prendre en charge la gestion et la propriété d’au moins un des bâtiments du Trust à North Hollywood.
“Ils possèdent certaines des propriétés les plus anciennes de notre industrie, et ces propriétés dans lesquelles ils doivent être réinvestis de manière significative”, a-t-elle déclaré.
« Nous devons reconnaître l’âge d’un grand nombre de nos portefeuilles et le montant des investissements nécessaires dans ces bâtiments pour qu’ils soient conformes aux normes de santé et de sécurité appropriées et pour qu’ils ne détruisent pas une organisation. ”
