Si personne n’a besoin de nouveaux bureaux

Nprès de nombreuses années de forte croissance, le marché de l’immobilier commercial allemand est presque à l’arrêt. C’est ce qui ressort des constats des grandes maisons de courtage sur les investissements en bureaux, commerces et entrepôts. Selon BNP Paribas Real Estate, seul l’immobilier commercial a été acheté pour 5,2 milliards d’euros au premier trimestre 2023. Cela correspond à une baisse de 74 % par rapport à la même période de l’année précédente. Même dans une comparaison à long terme, il s’agissait d’un volume de transactions extrêmement faible : selon la BNP, il était inférieur de 56,5 % à la moyenne décennale. Le marché est ainsi retombé au niveau des années 2010 à 2012, lorsque la demande en immobilier d’entreprise était encore déprimée par les conséquences de la crise des marchés financiers internationaux.

La partie traditionnellement la plus importante du secteur de l’immobilier commercial, le marché des bureaux, a été particulièrement touchée. Selon Savills, le volume des transactions a chuté de 90 % au premier trimestre pour atteindre un peu plus d’un milliard d’euros. Le marché des surfaces commerciales s’en est un peu mieux sorti, avec une baisse relativement modérée de 34 % à 1,7 milliard d’euros. Cela signifie que les investisseurs ont dépensé plus pour les immeubles commerciaux que pour les bureaux pour la première fois depuis longtemps. En troisième place, le marché de l’immobilier industriel et logistique avec un volume de transactions de 700 millions d’euros, qui, comme le marché des bureaux, a également connu un sévère recul de 83 %.

Le recul du marché des bureaux est étroitement lié à ce qui se passe à Francfort. Là, les tours de bureaux jouent traditionnellement le rôle décisif sur le marché de l’immobilier commercial – s’il y a peu d’activité, c’est tout le marché de l’immobilier commercial qui s’effondre. Cela se reflète dans les chiffres actuels de Savills : au premier trimestre, les investisseurs commerciaux n’ont dépensé que 90 millions d’euros pour l’immobilier à Francfort. Cela correspondait à un moins de 96 %. La métropole du Main était le leader négatif en Allemagne, suivie de Hambourg, Cologne et Düsseldorf, dont certaines ont également enregistré des baisses importantes, mais pas aussi sévères qu’à Francfort.

Les raisons de la forte baisse

Les maisons de courtage sont largement d’accord sur les raisons de la forte baisse. Le patron de Colliers, Matthias Leube, déclare par exemple : “Le mélange de tensions géopolitiques, de faiblesse économique et d’inflation élevée, avec la hausse des taux d’intérêt et des coûts de financement qui en résulte, ralentit actuellement sensiblement l’activité du marché.” Ce frein comprend apparemment aussi le fait que les acheteurs et les vendeurs ont des attentes de prix très différentes. Bien que la hausse des taux d’intérêt déprime généralement les prix de l’immobilier, elle diminue également la volonté de vendre des détenteurs de portefeuille qui espèrent une reprise des prix. Le fait que le marché des bureaux soit actuellement en plein bouleversement contribue à l’incertitude. Selon une étude de l’Institut économique allemand (IW), la pandémie a fait que le bureau est désormais utilisé comme lieu de rencontre plus que par le passé. “En conséquence, la concurrence pour des concepts innovants fait maintenant rage”, rapporte le spécialiste immobilier IW Michael Voigtländer. Les bureaux avec des équipements plus anciens et des propriétés dans des endroits plus pauvres sont depuis longtemps vides.

Dans cette situation caractérisée par l’incertitude, les maisons de courtage ne se laissent pas aller aux perspectives. Fabian Klein de CBRE, par exemple, admet ouvertement : ” Il est actuellement très difficile de faire des déclarations valables sur le volume des transactions. ” Cependant, CBRE s’attend à ce que les attentes de prix des acheteurs et des vendeurs s’ajustent de plus en plus. JLL précise également que l’incertitude quant à l’évolution de l’économie et des taux d’intérêt est actuellement le principal obstacle. Après tout, la hausse des loyers pourrait créer de nouvelles opportunités d’entrée pour les investisseurs.