Si les investisseurs privés sont prêts à investir de l’argent, pourquoi diable dirions-nous non ?

JE SUIS D’ABORD DEVENU impliqué dans le logement parce que nous étions en crise du logement. Je voulais avoir ma propre maison et je n’avais pas les moyens de l’acquérir. J’en avais marre de vivre dans un logement loué, d’être à la merci de propriétaires irresponsables et de partager avec des inconnus. Semble familier?

C’est probablement le cas, mais cette crise du logement à laquelle je fais référence a duré tout au long des années 1980 et a duré jusque dans les années 2000.

Pour être honnête, j’avais de bons propriétaires et j’ai rencontré certains de mes meilleurs amis en partageant un logement avec eux. Cependant, j’ai aussi eu ma part de propriétaires douteux, d’appartements sales et de cohabitants indésirables.

Comme le dit le vieil adage « si tu veux me connaître, viens vivre avec moi ». À la fin des années 1990, j’avais déménagé 14 fois en autant d’années et j’en avais assez. À l’époque, il était moins cher de payer une hypothèque que de payer un loyer, mais je n’avais pas suffisamment de caution et les prix de l’immobilier augmentaient très rapidement. Semble familier?

Je me suis impliqué dans le développement immobilier grâce à mon travail dans le secteur communautaire et mon implication s’est déroulée dans le secteur du logement social et abordable.

Le logement public et l’aide au logement constituent un élément essentiel de tout marché du logement et répondent aux besoins des personnes qui n’ont pas les moyens de trouver un logement pour elles-mêmes et leurs familles. Cela soulage la pression sur le marché privé et libère des logements pour louer et acheter.

L’État a construit des milliers de logements sociaux depuis sa création et a aidé des milliers de personnes à construire et à acheter les leurs, à travers divers programmes, et il dépense actuellement des milliards pour mettre en œuvre son programme « Logement pour tous », alors pourquoi sommes-nous constamment en une crise du logement ?

Il existe de nombreux excellents articles dans le domaine public qui retracent l’histoire du logement en Irlande. Le professeur Michelle Norris, directrice du Geary Institute for Public Policy et professeur de politique sociale à l’UCD, a écrit et collaboré intensivement sur le sujet et son travail fournit un contexte scientifique sur le sujet à toute personne intéressée à explorer le comment et le pourquoi.

Quant aux raisons pour lesquelles il est si difficile de surmonter la phase de crise, je fonde mon opinion sur 25 ans d’expérience dans la fourniture de logements sociaux et abordables.

Le logement est un système complexe comportant de nombreux éléments mobiles, tels que la manière dont il est financé, dont il est réglementé et contrôlé, d’où viennent les matériaux, qui est prêt à prendre le risque et à emprunter de l’argent pour les construire, d’où vient la main-d’œuvre et maintenant. à cela s’ajoute l’impératif d’améliorer l’économie circulaire dans la construction et de réduire les émissions de C02.

Si quelque chose affecte une partie du système, comme par exemple une pénurie de matériaux – comme cela s’est produit à la suite de la pandémie de Covid-19 – cela a non seulement pour effet d’augmenter les coûts, mais cela ralentit également l’ensemble du système et retarde la construction et la construction. livraison de nouvelles maisons.

Lorsqu’il y a moins de quelque chose, cela augmente sa valeur, de sorte que les prix augmentent encore plus et le système entre dans un cercle encore plus vicieux d’augmentation des prix.

Comme tout système, si vous en modifiez certaines parties sans tenir compte de l’effet que cela aura sur l’ensemble, vous obtiendrez forcément des résultats inattendus.

Si vous laissiez quelqu’un qui n’a jamais travaillé sur une voiture de sa vie jouer avec le moteur de votre voiture, vous ne seriez pas trop surpris si votre voiture commençait à avoir des problèmes de moteur ou s’arrêtait simplement maintenant, n’est-ce pas ?

Alors pourquoi s’étonner, lorsque l’on change les règles du système de promotion immobilière, souvent en réaction à un caprice populiste, que tout ralentisse jusqu’à ce que les impacts du changement soient pleinement compris et intégrés dans le système ?

Mais tous les changements ne sont pas mauvais.

Par exemple, nous avons introduit de nouvelles lois sur la santé et la sécurité en 2007 et, même si l’intention et le résultat final de ce changement étaient de faire de l’industrie un lieu de travail beaucoup plus sûr, il a fallu un certain temps pour que les nouvelles méthodes de travail s’intègrent et pour que le valeur des économies pour équilibrer le coût de cette nouvelle façon de travailler.

Désormais, non seulement l’industrie bénéficie du sauvetage de vies et d’une réduction considérable des risques de blessures pour les personnes qui y travaillent, mais elle bénéficie également du fait qu’un plus grand nombre de personnes sont disposées à travailler sur les sites et d’un meilleur équilibre entre les sexes.

Oui, je suis consciente que nous avons encore un long chemin à parcourir en matière de genre, mais ayant commencé à travailler sur des sites à la fin des années 1990, je peux affirmer avec confiance que nous avons parcouru un long chemin.

Le développement immobilier est un processus lent et le temps qui s’écoule généralement entre la conversation initiale et la remise prend environ cinq ans. C’est pourquoi il est si important d’avoir un plan à long terme. Un plan permet au système de se développer et de mûrir.

Lorsque nous apportons un quelconque changement au système, en particulier s’il modifie le coût de livraison d’un logement, cela aura pour effet à court terme de ralentir le système pendant que les promoteurs, les entrepreneurs et les bailleurs de fonds (privés ou étatiques) en déterminent l’impact. des changements et des processus sont mis en place pour gérer cet effet.

Regardez l’impact de l’augmentation des taux d’intérêt et de la chaîne d’approvisionnement sur le secteur de la construction pour louer. Et même si certains commentateurs peuvent se réjouir de voir les fonds vautours et les investisseurs institutionnels quitter le marché, l’effet global est de ralentir l’offre, et donc de faire monter les prix, en particulier sur le marché des appartements.

De nombreux commentateurs soulignent la nécessité d’un équilibre entre les fonds privés et publics pour financer le logement et d’une plus grande coopération entre les secteurs public et privé pour fournir des logements.

Des erreurs ont été commises dans le passé, où l’on s’est trop appuyé sur le secteur privé pour fournir tous les logements et où l’État a cessé d’en fournir. Lorsque le krach économique des années 2000 nous a frappé, tout développement immobilier s’est arrêté, et il a fallu des années pour remettre ce système en marche.

Cependant, certains semblent penser que les investissements privés et/ou les promoteurs privés sont le diable incarné et que l’État se « vend » même en s’engageant avec eux.

Je ne suis pas économiste, mais si nous voulons construire au minimum 200 000 logements supplémentaires d’ici 2030, nous aurons besoin de 70 milliards d’euros pour les financer. Cela coûtera aujourd’hui à chaque homme, femme et enfant de l’État 14 000 € chacun en impôts, en plus du financement de la santé, de l’éducation et de tous les autres programmes financés par l’État.

S’il y a des investisseurs privés prêts à mettre de l’argent dans la cagnotte, pourquoi diable dirions-nous non ? Sommes-nous sûrement capables de mettre en place des règles qui protègent les citoyens et l’État du profit tout en créant une proposition d’investissement attrayante ?

Les changements qui accompagneront le nouveau projet de loi d’urbanisme sont bienvenus et nécessaires, mais il faut reconnaître que leur introduction dans un processus déjà aussi long et complexe que le développement immobilier entraînera des retards et, selon toute vraisemblance, des coûts supplémentaires.

Jusqu’à ce que nous soyons prêts à nous en tenir à un plan pendant un certain temps et à comprendre que chaque nouvel ajustement que nous apportons, que ce soit en matière de planification, de réglementation ou de financement, aura un impact sur le coût et l’efficacité de la livraison de nouvelles maisons et que cela changera. besoin de temps pour me coucher.

En fin de compte, mon expérience me dit que tant que nous n’aurons pas atteint un juste équilibre entre le logement public et privé et un équilibre entre ce que les contribuables doivent débourser et l’encouragement des investissements privés dans le logement, nous risquons d’être perpétuellement plongés dans une crise du logement.

Tant que nous ne serons pas prêts à arrêter de faire de la politique en matière de logement et à concentrer nos efforts sur des solutions collaboratives, nous risquons – encore une fois – d’être perpétuellement plongés dans une crise du logement.

Fiona Cormican travaille dans le secteur du logement social et abordable depuis 1998, date à laquelle elle a fondé une entreprise de développement et de construction à but non lucratif pour fournir des logements abordables aux coopératives de Ballymun et Finglas. Fiona a été directrice commerciale de Clúid Housing pendant 16 ans et a assumé le rôle de PDG par intérim en 2023. Fiona travaille désormais comme consultante commerciale indépendante chez Fiona Cormican Consulting.