Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire?

De nombreux acheteurs potentiels rechignent à mettre de côté 20 % du prix d’achat d’une maison pour obtenir un prêt hypothécaire. La bonne nouvelle est que vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire avec une mise de fonds beaucoup plus petite, mais vous devrez probablement souscrire une assurance hypothécaire en conséquence.

L’assurance hypothécaire remboursera votre prêteur si vous arrêtez de faire des versements hypothécaires et est généralement requise pour les prêts conventionnels (prêts non garantis par une entité gouvernementale) où la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la maison.

Ci-dessous, CNBC Select passe en revue ce que vous devez savoir sur l’assurance hypothécaire et comment en tenir compte dans le coût de possession d’une maison.

L’assurance hypothécaire est un type d’assurance qui protège un prêteur hypothécaire contre un emprunteur qui ne fait pas ses paiements. Contrairement à assurance habitation, l’assurance prêt hypothécaire protège principalement le prêteur et son investissement dans votre maison, et non l’emprunteur. Cependant, l’emprunteur est celui qui paie les primes.

Généralement, ce type d’assurance s’applique dans les situations où l’emprunteur verse une petite mise de fonds — pour les prêts hypothécaires conventionnels, les mises de fonds inférieures à 20 % nécessitent généralement une assurance hypothécaire privée.

La plupart des assurances hypothécaires exigent que vous payiez des frais mensuels, et certains frais peuvent également s’ajouter à vos frais de clôture ou aux frais que vous payez lorsque vous finalisez votre achat ou que vous les ajoutez à votre prêt hypothécaire.

De nombreux prêteurs hypothécaires travailleront avec des acheteurs de maison qui versent des mises de fonds moins importantes. Pour ceux qui ont besoin de flexibilité avec leur mise de fonds, Banque de chasse offre des prêts hypothécaires avec aussi peu que 3% d’acompte, ce qui est l’une des raisons pour lesquelles il figure sur la liste des meilleurs prêteurs hypothécaires de CNBC Select. Banque PNC offre également une variété d’options de prêt, y compris une option spéciale pour les professionnels de la santé et une option de prêt communautaire PNC qui permet de petits acomptes sans assurance hypothécaire privée.

Il existe deux principaux types d’assurance hypothécaire : l’assurance hypothécaire privée (souvent appelée PMI) et les versements d’assurance hypothécaire (appelés MIP). Voici ce que vous devez savoir sur les différences entre les deux types et comment vous les payez.

Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire privée?

L’assurance hypothécaire privée (AMP) est généralement utilisée pour les prêts hypothécaires conventionnels. Vous payez généralement un coût mensuel pour le PMI, qui peut varier de 0,1 % à 2 % de votre solde du prêt par an.

Il existe quatre types courants d’assurance hypothécaire privée que vous pourriez rencontrer :

• Assurance hypothécaire payée par l’emprunteur. Le type le plus courant de PMI vous fait payer des frais mensuels supplémentaires avec vos versements hypothécaires, et vous continuez à payer chaque mois jusqu’à ce qu’il soit annulé lorsque vous atteignez 22 % de valeur nette de votre maison. Dans certains cas, cette assurance est supprimée avec aussi peu que 20% de capitaux propres.
• Assurance hypothécaire à prime unique. Cette assurance hypothécaire privée est payée d’avance. Cela entraîne des mensualités moins élevées, mais cela pourrait signifier la perte de l’argent que vous avez payé d’avance si vous devez déménager et vendre votre maison, ou refinancer votre maison.
• Assurance hypothécaire payée par le prêteur. Votre prêteur paiera votre PMI avec une assurance hypothécaire payée par le prêteur. Cependant, ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés sur l’hypothèque, de sorte que vous serez toujours responsable des coûts.
• Assurance hypothécaire à prime fractionnée. L’assurance hypothécaire à prime fractionnée vous permet de payer une partie de vos coûts PMI à l’avance à la clôture, le reste du coût étant intégré aux paiements mensuels.

Qu’est-ce qu’une prime d’assurance hypothécaire?

Comme PMI, une prime d’assurance hypothécaire (également connue sous le nom de MIP) est destinée aux emprunteurs utilisant des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) pour leurs prêts.

Les prêts FHA peuvent nécessiter aussi peu qu’un acompte de 3,5 %. Mais MIP est requis sur tous les prêts FHA, quel que soit le montant de l’acompte. Lorsque vous obtenez un prêt FHA, vous payez une prime d’assurance hypothécaire initiale (qui peut être financée dans votre prime) et un paiement de prime annuel dans le cadre de votre prêt hypothécaire.

Contrairement au PMI, qui peut être annulé lorsque vous atteignez un certain montant de valeur nette de votre maison, le MIP vous oblige à refinancer votre prêt hypothécaire en un prêt hypothécaire conventionnel avant de pouvoir vous en débarrasser. Si vous avez versé un acompte de 10 % ou plus avec un prêt FHA, vous paierez le MIP pendant 11 ans. Sans un acompte de 10%, vous paierez MIP pour la durée du prêt.

Les frais d’assurance hypothécaire privée peuvent varier de 0,1 % à 2 % du solde de votre prêt par année.

Les coûts du MIP sont généralement de 1,75 % du montant initial du prêt, avec des paiements annuels compris entre 0,15 % et 0,75 % du montant du solde du prêt chaque année.

Il y a plusieurs choses à considérer avant de décider si le paiement d’une assurance hypothécaire est la bonne décision pour vous. Quand vous êtes prêt à acheter une maison, vous voudrez examiner attentivement les avantages et les inconvénients.

Avantages de l’assurance hypothécaire

PMI ou MIP peuvent être utiles dans certaines situations. Considérez ces avantages :

• Vous pourriez être propriétaire plus tôt. En payant PMI ou MIP, vous n’aurez peut-être pas à attendre d’économiser autant d’argent pour acheter votre maison.
• Vous pourriez avoir plus d’argent à dépenser ailleurs. L’argent qui aurait servi à verser une mise de fonds complète de 20 % peut désormais être utilisé pour des rénovations domiciliaires ou d’autres dépenses.

Inconvénients de l’assurance hypothécaire

L’assurance hypothécaire pourrait également jouer contre vous lorsque vous achetez une maison. Voici les inconvénients auxquels penser :

• Vous aurez des mensualités plus élevées. Avec MIP et certains types de PMI, vous ajouterez également au paiement mensuel de votre prêt hypothécaire.
• Vous pourriez le porter pendant des années. Vous pouvez éventuellement annuler le PMI après avoir atteint 20 % d’équité, bien qu’il ne s’annule pas automatiquement tant que vous n’avez pas atteint 22 %. Avec MIP, vous devrez peut-être payer pendant 11 ans ou toute la durée du prêt, selon le montant de votre mise de fonds. Il est possible d’annuler le MIP en refinançant votre hypothèque en une hypothèque conventionnelle.

L’assurance hypothécaire peut disparaître, même si cela peut demander un certain effort. Le PMI peut être éliminé de quatre manières :

• Attendez que la valeur nette de votre maison atteigne 22 % pour l’annulation automatique. Le PMI doit être annulé par l’agent de prêt lorsque vous atteignez 22 % de la valeur nette de votre maison.
• Demandez à votre gestionnaire de prêt d’annuler le PMI une fois que la valeur nette de votre maison a atteint 20 %. Vous devrez généralement avoir un bon historique de paiement, ne pas être en retard sur vos paiements et ne pas avoir une deuxième hypothèque comme un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit.
• Faites réévaluer votre maison. Si la valeur des maisons près de chez vous a considérablement augmenté ou vous avez apporté de grandes améliorations, vous pourriez avoir plus de valeur nette dans votre maison que vous ne l’auriez autrement. Selon la National Association of Realtors, l’évaluation d’une maison typique coûte entre 300 $ et 400 $.
• Refinancer votre hypothèque. Si vous avez un prêt FHA et que vous souhaitez vous débarrasser du MIP (tout en ayant suffisamment de fonds propres dans votre maison pour éviter le PMI), vous pouvez réduire votre paiement mensuel en refinançant. Considérez simplement les avantages et les inconvénients du refinancement de votre maison avant d’opter pour cette option, car cela pourrait signifier payer un autre ensemble de frais de clôture, contracter plus de dettes et réduire votre pointage de crédit.

L’assurance hypothécaire peut être une assurance hypothécaire privée ou une prime d’assurance hypothécaire (MIP), selon votre type de prêt. Bien qu’une assurance prêt hypothécaire vous aide à obtenir un prêt avec une mise de fonds moindre, elle augmentera vos versements mensuels et/ou vos frais de clôture.

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