Quand le crédit immobilier se retrouve au tribunal : tous les litiges entre les banques et leurs clients | rubrique Mes finances

Le dernier épisode a été diffusé le 5 janvier. Ce jour-là, la plus récente décision de la Cour suprême sur les clauses hypothécaires abusives était connue. Par un arrêt en date du 15 décembre, le Tribunal de grande instance s’est à nouveau mis d’accord avec les banques sur la validité des accords signés entre les entités et les clients, dans lesquels ces derniers renoncent à toute action en justice – et à l’éventuel remboursement des sommes versées en trop – par la clause plancher contenus dans votre prêt. Ce n’est là qu’un des nombreux chapitres, même pas définitifs, du feuilleton des litiges hypothécaires dans lesquels sont impliquées les banques espagnoles et qui, au-delà de la clause plancher, concernent des aspects aussi pertinents que l’IRPH, l’attribution de les dépenses liées à ces produits, l’expertise et les prêts hypothécaires multidevises. Où en est chacun de ces litiges, quelles sont les dernières déterminations des juges à cet égard et que nous attend dans les mois à venir ?

Clause plancher

Par deux arrêts du 5 novembre 2020, la Cour suprême a établi que les soi-disant novations — c’est-à-dire les accords entre le client et la banque pour supprimer ou réduire la clause plancher du contrat de prêt hypothécaire — sont valables, sauf dans les partie dans laquelle les clients ont renoncé à toute action en justice future en échange de cette modification. L’usager avait la possibilité de demander que tout ce qu’il avait payé en trop pour la clause plancher lui soit restitué jusqu’à la date de signature de la novation.

Cependant, avec l’arrêt du 15 décembre 2020, les mêmes juges ont considéré que, si la renonciation à poursuivre la clause plancher figure explicitement dans l’accord qui supprime ou abaisse la clause plancher, et n’est pas seulement une formule applicable à toute partie de le contrat est considéré comme transparent et, selon les critères déjà énoncés par la CJUE, valide. Pour cette raison, dans ces cas, les banques n’auront pas à restituer à leurs clients ce qu’ils ont payé en trop pour la clause plancher.

“Maintenant, pour savoir s’il s’agit d’un cas ou d’un autre, il faudra observer si la partie relative à la renonciation aux actions en justice contient expressément une référence à la clause plancher ou s’il s’agit d’une mention générique telle que ‘vous renoncez à l’exercice de toute action liée au prêt hypothécaire’ ou similaire”, souligne Almudena Velázquez, codirectrice légale de la société de réclamations Reclamador.

hypothèques multidevises

Le cas des hypothèques dont la mensualité a été restituée à la banque dans une devise autre que celle de la masse salariale ou des autres revenus du créancier hypothécaire (surtout, le franc suisse ou le yen japonais) peut être le seul pour lequel les utilisateurs expriment leur entière satisfaction. . Suivant la doctrine établie en 2017 par la CJUE, qui considérait que ces prêts peuvent être qualifiés d’abusifs lorsque les clients n’ont pas été correctement avertis des risques qu’ils comportent, la Cour suprême a statué cette même année dans le même sens.

Lors de la crise financière qui a débuté en 2008, le franc suisse et le yen se sont appréciés par rapport à l’euro à tel point que, lorsque l’arrêt de la Cour suprême a été rendu public, les personnes hypothéquées dans ces devises pouvaient prétendre au remboursement d’un montant moyen de 75 840 euros et 51 275 euros, respectivement, selon les calculs de l’Association des utilisateurs financiers (Asufin). “Dans 95 % des cas, les tribunaux espagnols ont prononcé des jugements dans lesquels les clauses faisant référence à l’opération d’hypothèques multidevises sont déclarées nulles pour abus et manque de transparence”, explique Velázquez.

Pourtant, le 27 novembre, la Cour suprême a considéré un prêt de ce type valide, car de l’échange d’e-mails entre le client et l’entité, il a été déduit que cette dernière savait comment fonctionnent les hypothèques multidevises. “Malgré le résultat négatif pour le consommateur, cette phrase confirme la doctrine du Tribunal de Grande Instance : si la banque ne peut prouver qu’avant de signer l’utilisateur connaissait la véritable nature de ce type de prêt et le risque auquel il est soumis (la fluctuation de la monnaie et sa répercussion sur les quotes-parts et le capital prêté), on ne peut pas parler d’un risque qu’elle assume volontairement et qui ne peut conduire à la nullité, mais plutôt d’un manque de transparence », souligne Velázquez.

IRPH

Par quatre phrases, dont le contenu était connu le 13 novembre, la Cour suprême a déclaré que la clause qui liait certaines hypothèques variables à l’indice de référence des prêts hypothécaires (IRPH), au lieu de l’Euribor plus courant et moins cher, n’était pas complètement transparent, mais on ne peut pas dire que, pour cette raison, il était abusif. En commercialisant ces produits, les banques n’ont pas violé la bonne foi, selon les juges. Une décision qui a suscité l’étonnement et l’indignation des associations d’usagers.

“Pratiquement tous les tribunaux de première instance sont favorables au consommateur dans les affaires IRPH, tandis que les tribunaux provinciaux sont divisés”, explique la présidente d’Asufin, Patricia Suárez, qui considère que cet indice “doit être éliminé non seulement des contrats, mais comme une véritable alternative à l’Euribor ». Et il promet : “Nous devons encore continuer à mener une dure bataille en Europe.”

Avant l’arrêt de la Cour suprême, le magistrat Francisco González de Audicana, chef du Tribunal de première instance numéro 38 de Barcelone, a adressé six questions préjudicielles à la CJUE, qui ont été admises pour traitement le 21 décembre. Le magistrat demande, entre autres, à la Cour de Luxembourg si la publication au BOE de l’IRPH Cajas —celle qui a été utilisée lorsque le système bancaire a été divisé entre les caisses d’épargne et les banques— “sauve dans tous les cas les exigences de transparence”. Elle lui demande également de préciser s’il est contraire à la réglementation communautaire en matière de consommation de conclure qu’une clause n’est pas transparente et de procéder ensuite au contrôle d’abus, comme l’a fait la Cour suprême.

Dans l’attente de la décision de la CJUE, ce lundi depuis Asufin, ils ont de nouveau demandé à la Cour suprême la suspension préventive des poursuites à ce sujet. « L’association a vérifié que jusqu’à cinquante recours sur l’IRPH ont été irrecevables pour traitement même si les nouvelles clarifications requises par le tribunal de première instance 38 de Barcelone sont en attente. Au contraire, la Cour suprême admet traiter les ressources que les banques ont perdues », lit-on dans une note publiée par Asufin. “Cette situation me rappelle ce qui s’est passé avec la clause plancher, lorsque des milliers de personnes concernées ont perdu la possibilité de récupérer leur argent parce que la Cour suprême a déclaré que la nullité n’impliquait pas de rétroactivité”, explique Suárez. « La justice européenne a alors corrigé les critères suivis par les tribunaux espagnols, mais leurs condamnations dans de nombreux cas étaient déjà devenues définitives. La Cour suprême a été contrainte de modifier sa doctrine, mais pour beaucoup le préjudice était déjà irréparable”, ajoute-t-il.

dépenses hypothécaires

Après l’arrêt de la CJUE du 16 juillet 2020, la Cour suprême a adapté sa doctrine et, bien qu’elle ait soutenu que 50% des frais de notaire correspondent au consommateur, elle a reconnu le 26 octobre que les sommes versées pour l’agence, qui jusqu’alors était également répartie en deux entre le client et la banque, devait être restituée à 100% au consommateur, aucune réglementation ne justifiant cette répartition.

Ainsi, l’usager peut demander le remboursement des frais qu’il a éventuellement engagés lors de la signature de son hypothèque, ou lors de la signature de sa modification, novation ou subrogation : la moitié de ceux payés par le notaire, et l’intégralité en cas de l’agence et les frais d’enregistrement de la propriété.

Évaluation

En ce qui concerne les dépenses pour l’évaluation qui est effectuée pour mettre une propriété en garantie d’un prêt hypothécaire, la décision de la Cour suprême à cet égard n’est pas encore connue, bien qu’elle ait été prévue début novembre dernier, selon Velázquez. En tout cas, cette avocate se dit convaincue qu’en appliquant les mêmes critères établis par la CJUE, cette dépense doit également être entièrement supportée par l’entité et, par conséquent, être restituée au client, dans le cas où cela, j’ai déjà payé pour cela. “En fait, il y a plusieurs endroits qui suivent cette doctrine, comme Madrid, Ciudad Real et le dernier, Oviedo”, souligne-t-il.