Qu’adviendra-t-il de la valeur de l’immobilier irlandais en 2024 ? Les acteurs du secteur immobilier donnent leur point de vue – The Irish Times

Les 18 derniers mois ont été une période de bouleversements importants dans l’économie, avec de multiples vents contraires macroéconomiques, notamment les effets persistants de la pandémie et les troubles géopolitiques, ainsi qu’un environnement de taux d’intérêt nettement différent et inflationniste, qui ont tous un impact significatif. Le secteur immobilier irlandais n’a pas été à l’abri de cette situation.

Mon collègue Michael Armstrong et moi-même voulions évaluer l’humeur des emprunteurs immobiliers pour comprendre leur point de vue sur le marché immobilier irlandais à l’heure actuelle et, surtout, pour voir où ils pensaient qu’il en serait dans 12 mois. Nous avons collaboré avec des propriétaires et des investisseurs immobiliers irlandais et internationaux dans tous les principaux segments du marché, notamment les bureaux, le commerce de détail, le résidentiel, la logistique et l’hôtellerie. Un certain nombre de tendances se sont dégagées.

Premièrement, la majorité des sociétés immobilières (75 pour cent) du marché irlandais prévoient de lever de nouveaux financements ou de refinancer la dette existante au cours de l’année à venir, les sources alternatives de capitaux jouant un rôle de plus en plus important. Cependant, certaines entreprises pourraient avoir du mal à contracter de nouvelles dettes en raison de l’environnement de taux d’intérêt élevés, des exigences croissantes en matière de durabilité affectant en particulier les bâtiments plus anciens et du ralentissement du marché dans certains segments.

Le marché des bureaux est un cas différent. Le ralentissement de la demande dû à l’impact du travail hybride, les ralentissements dans certains secteurs et les exigences croissantes en matière de durabilité ont un effet quelque peu négatif sur les valorisations, notamment pour les actions plus anciennes.

Dans ce contexte, il n’est pas surprenant que seulement 41 pour cent des personnes interrogées à notre enquête s’attendent à ce que la valeur des actifs augmente au cours des 12 prochains mois, tandis que 59 pour cent s’attendent à une diminution de la valeur des actifs.

Le sentiment parmi les différents secteurs immobiliers n’est toutefois pas uniforme. Les propriétaires d’hôtellerie sont particulièrement positifs, une écrasante majorité s’attendant à ce que les valorisations augmentent ou restent stables. Aucun ne prévoit une chute. Les promoteurs immobiliers résidentiels ont une attitude tout aussi positive et saluent le rôle d’initiatives telles que l’Agence de développement foncier (LDA) et les Organismes de logement agréés (AHB). Les propriétaires d’actifs logistiques expriment également des perspectives optimistes.

Le marché des bureaux est un cas différent. Le ralentissement de la demande dû à l’impact du travail hybride – qui, selon des études récentes d’EY, est de plus en plus intégré aux travailleurs du monde entier –, le ralentissement dans certains secteurs et les exigences croissantes en matière de durabilité ont un effet quelque peu négatif sur les valorisations, notamment pour les actions plus anciennes.

Cela se traduira probablement par un environnement plus difficile pour les propriétaires de bureaux cherchant à refinancer une dette existante ou à contracter de nouvelles dettes. Et s’ils n’atteignent pas les indicateurs clés de durabilité, il leur sera peut-être presque impossible de lever des fonds en raison de la réticence des prêteurs à avancer le financement d’actifs susceptibles de devenir dépréciés.

La durabilité est essentielle pour les prêteurs

En effet, la durabilité devient un facteur clé dans les décisions de prêt. Outre la réduction des émissions de carbone, les bâtiments écologiques offrent des avantages considérables. Ils sont plus commercialisables, attirent des locataires de meilleure qualité, facilitent la fidélisation des locataires et ont des coûts d’exploitation inférieurs. Ces caractéristiques conduisent généralement à des valorisations plus élevées.

Les bâtiments répondant à certaines normes peuvent également bénéficier de prêts durables à des taux avantageux. Le marché européen des prêts durables a connu une forte croissance ces dernières années et continuera de gagner en importance à mesure que les conditions réglementaires deviendront plus rigoureuses.

Les emprunteurs, pour leur part, doivent s’efforcer de positionner leurs objectifs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) dans leur stratégie globale et divulguer les détails de toute certification ou norme qu’ils cherchent à atteindre à leurs prêteurs potentiels.

Dans ce contexte, il est encourageant de constater que 60 pour cent des personnes interrogées ont déjà mis en œuvre des plans de développement durable, ce qui pourrait potentiellement se traduire par un meilleur accès au capital et des conditions plus favorables.

Une autre évolution positive sur le marché est le rôle croissant joué par les prêteurs alternatifs, qui apportent une diversité bienvenue au pool de dettes.

Alors que les banques nationales irlandaises restent la principale source d’endettement pour 40 pour cent des personnes interrogées, les fonds de dette internationale et nationale sont favorisés par 32 pour cent des propriétaires immobiliers. L’Irlande est bien servie par les prêteurs alternatifs, Cardinal Capital, Earlsfort Capital, Bain Capital, Activate Capital et Home Building Finance Ireland (HBFI) étant parmi les principaux acteurs apportant des liquidités supplémentaires au marché du financement.

Le financement provenant de cette source peut être plus coûteux que le financement bancaire, mais il a tendance à être assorti de termes et conditions plus flexibles, notamment en ce qui concerne les clauses restrictives, ce qui peut s’avérer attrayant pour certains emprunteurs.

La forte prévalence de la couverture parmi les propriétaires immobiliers est une indication d’une sophistication croissante ainsi que d’une solidité financière sous-jacente. C’est de bon augure pour l’avenir

L’importance, l’activité et la fluidité croissantes des prêteurs alternatifs constituent une autre tendance du marché irlandais des prêts immobiliers, et nous pouvons nous attendre à ce que leur part du marché irlandais augmente dans les années à venir avec de nouveaux fournisseurs de capitaux attirés par la force de l’économie irlandaise. .

Alors que la baisse de la valeur des actifs dans certains segments du marché peut provoquer un certain stress pour certains propriétaires en termes de pressions sur les clauses restrictives et de défis de refinancement, d’autres y voient une opportunité puisque la moitié de ceux que nous avons interrogés envisagent d’investir dans des actifs en difficulté dans le les 12 prochains mois. Les entreprises dotées de bilans solides sont à la recherche d’actifs présentant des valorisations attrayantes, ce qui témoigne d’un degré élevé de confiance dans les perspectives à long terme du marché immobilier irlandais.

Ces opportunités d’achat sont susceptibles de se présenter lorsque les entreprises rencontrent des problèmes de clauses restrictives, des problèmes de remboursement ou ont des difficultés à refinancer leurs facilités existantes en raison de problèmes de durabilité, de valorisation ou de remboursement. D’après notre enquête et le sentiment international, le secteur le plus à risque est probablement celui des bureaux.

Une autre constatation digne de mention est le fait que 60 pour cent des répondants ont mis en place une stratégie de couverture des taux d’intérêt. Ces stratégies sont devenues de plus en plus importantes pour les emprunteurs en quête de certitude quant au coût futur des fonds. La forte prévalence de la couverture parmi les propriétaires immobiliers est une indication d’une sophistication croissante ainsi que d’une solidité financière sous-jacente. Cela augure bien pour l’avenir.

Le thème dominant qui a émergé de nos conversations est celui d’un optimisme prudent de la part des propriétaires immobiliers. Ils adoptent une approche proactive en matière de durabilité et de gestion des taux d’intérêt. Ils avancent également avec des plans de financement et s’engagent avec des prêteurs et des conseillers pour les exécuter. Ce dernier point est particulièrement important, car il est essentiel de disposer d’un plan d’endettement bien pensé pour réussir à augmenter la dette dans le contexte actuel.

David Martin est associé-conseil en capital et en dette chez EY Irlande