2023-07-22 06:00:00
Récemment, certains candidats à la présidence ont remis en cause la promotion des personnes âgées les plus dangereuses.Cet article propose “les 12 problèmes les plus importants auxquels sont confrontées les personnes âgées les plus dangereuses” sur cette question à titre de référence.
L'”Urban Renewal Ordinance” a été promulguée et mise en œuvre le 11 novembre 1998, et la “Urban Dangerous and Old Building Accelerated Reconstruction Regulations” (appelée “Old Building Regulations”) a été promulguée et mise en œuvre le 10 mai 2017. Il y a eu un écart de 19 ans, mais la promotion de la rénovation urbaine a été assez lente. , le nombre total de projets approuvés n’était que de 1 090 ; , le nombre d’approbations était de 2 988 (veuillez vous référer aux tableaux 1 et 2 ci-joints pour plus de détails), ce qui montre à quel point il a été difficile de promouvoir pendant plus de 20 ans.
Deuxièmement, au premier trimestre 2023, un total de 4 623 900 ménages avec des maisons de plus de 30 ans représentaient 50,83 % du nombre total de 9 097 900 ménages avec des enregistrements fiscaux à l’échelle nationale, et par rapport à la moyenne nationale d’âge résidentiel de 32 ans, il est évident que le renouvellement urbain actuel doit être accéléré.
Comme nous le savons tous, à ce stade, le plus grand obstacle à la promotion à la fois des plus et des personnes âgées est de savoir comment exercer le pouvoir public et la crédibilité ? Le plus gros problème auquel nous sommes actuellement confrontés est le fossé cognitif dans les quatre aspects majeurs que sont “les opinions divergentes sur l’aspect juridique”, “le système incomplet”, “pas assez pragmatique sur l’aspect pratique” et “le boycottage cupide sur l’aspect humain”, ce qui conduit à un processus d’intégration long et chronophage.
En outre, la plupart des lois actuellement en vigueur ne s’appliquent qu’aux zones où les prix du logement sont élevés et peuvent ne pas être pleinement applicables à d’autres comtés et villes. La raison en est que les prix du logement dans les régions du centre et du sud sont relativement bas et que les anciennes communautés manquent de qualité marchande et ne s’auto-compensent pas.
Ce qui suit est un résumé des douze problèmes clés pour les diverses maladies difficiles et diverses rencontrées par la promotion de l’actuel Dugeng et Dangerous Elders pour référence.
1. Évolution du climat des affaires vs ratio d’attribution des logements─Les conditions d’attribution des logements changent, changent, changent
À l’heure actuelle, le plus grand obstacle à la promotion des personnes âgées métropolitaines et en crise est la relation imbriquée entre les changements économiques et les prix des logements, les coûts de construction, les évaluations, les ratios de co-paiement et les ratios de lotissement des logements (voir l’image ci-jointe pour plus de détails. Au cours de cette période, les coûts de construction ont augmenté de manière significative, ce qui rend impossible le calcul précis du ratio des évaluations et des co-charges.
Lorsque le climat économique fluctue, les évaluations sont sujettes à des litiges. À l’heure actuelle, l’indicateur de référence le plus important, “l’enregistrement des prix réels” est particulièrement important. Cependant, l’enregistrement des prix réels cache souvent le problème des faux prix de transaction, en particulier en période de ralentissement économique, et les constructeurs adoptent des pratiques lucratives afin d’éliminer les logements excédentaires, tels que les rabais de commission, les places de parking gratuites, les décorations et les appareils électroménagers.
2. Propagande et communication des concepts – Prenez la peine, communiquez et communiquez à nouveau
En ce qui concerne les obstacles à la communication, tels que la terminologie telle que le taux de couverture de la construction, le ratio de surface au sol, l’attribution de volume et le transfert de volume, plus la communauté est ancienne, plus il est difficile de communiquer. En particulier, les termes quota d’attribution de volume ΔF1-ΔF6 sont trop professionnels pour que les gens ordinaires comprennent. De plus, la superficie totale réelle du bâtiment doit être délibérée par le comité d’examen avant de pouvoir être finalisée. Ce sont des questions importantes qui doivent être renforcées dans la publicité et la communication.
De plus, la cognition erronée de « un ping pour un ping plus une place de parking sans payer » et le calcul de la proportion de lotissement de logements en fonction du « nombre de ménages » ou du « nombre d’étages » est également un gros nœud de cœur que de nombreux ménages ont depuis longtemps.
Comment communiquer ces questions afin d’être juste et raisonnable vaut vraiment la peine d’être médité !
3. L’écart cognitif entre le ratio de charge partagée et le ratio d’allocation de logement – Le ratio de charge partagée détermine le ratio d’allocation de logement
Ils sont plus intégrés depuis six à sept ans, voire plus de dix ans. Durant cette période, les cinq variables majeures de l’interaction entre la prospérité du marché et les prix des logements sont “climat des affaires → prix des logements → valorisation → ratio de charge partagée → ratio d’allocation des logements”. Parmi elles, le “ratio de charge partagée” et le “ratio d’allocation des logements” sont les plus sujets à litiges. .
Habituellement, les ménages espèrent toujours que le coût du ticket modérateur puisse être réduit au maximum pour augmenter la proportion de maisons en lotissement, mais lors de la délibération, le comité de révision ne fait généralement que réduire le volume et ne l’augmente pas, deuxièmement, les ménages souhaitent toujours réduire la part du ticket modérateur.
Quant au plus gros problème auquel sont confrontés Du Geng et les personnes âgées à l’heure actuelle, ce devrait être le problème des coûts de construction élevés causés par le triple effet multiplicateur !
4. Rechercher et développer activement des stratégies adaptées aux conditions locales – des mesures opportunes en réponse à des prix du logement élevés ou bas
Parmi eux, Tutianjiao dans les régions du centre et du sud a attiré le plus d’attention.Selon le premier trimestre 2023, la ville de Shuangbei compte un total de 1 446 122 ménages avec des maisons de plus de 30 ans, ce qui ne représente que 31,27% des 4 623 986 ménages du pays. 44,60 %, 8,74 % à Taipei City, 30,25 % à New Taipei City, 32,92 % à Taoyuan City et 32,92 % à Taiwan 40,45 % à Central City, 58,22 % à Tainan City et 41,87 % à Kaohsiung City (voir annexe 3 pour plus de détails). urbaines ou âgées, l’effet de la mise en œuvre sera considérablement réduit ; par conséquent, la manière de promouvoir les politiques futures en fonction des conditions locales est particulièrement importante.
5. Promouvoir la diversité et le changement, réduire l’obstruction des différents ménages, promouvoir l’harmonie et accélérer le changement
Dans une perspective large, la diversification comprend également diverses méthodes telles que la transformation des droits, la co-construction de gré à gré, la construction en commission, et même la vente d’une partie du terrain par le propriétaire, qui peuvent être intégrées séparément pour augmenter la volonté de participer.
À l’heure actuelle, la plupart des ménages de renouvellement urbain espèrent donner la priorité à “l’auto-renouvellement”. La raison en est que les gens pensent toujours qu’il est trop coûteux et rentable pour les autres de le faire, ils devraient donc être promus par les résidents eux-mêmes. Par conséquent, comment aider à la création d’un club de renouvellement est également un sujet très important. Deuxièmement, même si un comité de rénovation est créé, il sera inévitablement confronté au problème du manque de professionnalisme. Après tout, les détails de la reconstruction des bâtiments sont trop compliqués pour que les gens ordinaires soient compétents. De plus, la passation de marchés et la détermination des coûts sont des problèmes encore plus graves. Tous ces éléments sont l’un des problèmes majeurs auxquels est confronté le renouvellement indépendant.
En outre, la formulation de stratégies d’innovation multiples est également un sujet majeur qui mérite une discussion approfondie.Par exemple, le modèle d’innovation combinant biotechnologie et industrie des soins de longue durée est un autre modèle de réflexion inédit en réponse au vieillissement de la population et en faveur du renouvellement urbain, qui mérite d’être promu.
6. Construire un système complet d’agents de mise en œuvre – renforcer la confiance mutuelle
Le processus d’intégration, en particulier les prix des logements, les coûts de construction, les frais de gestion des risques, les ratios de partage des charges et les ratios d’attribution des logements, est le plus controversé. Par conséquent, il est recommandé de construire activement un système complet de mise en œuvre de l’agence.
D’une manière générale, au début de l’intégration, la plupart des utilisateurs manquent de confiance dans les responsables de la mise en œuvre. À ce stade, bien que la plupart des facilitateurs fassent de leur mieux pour s’intégrer, ils n’obtiennent toujours pas les commentaires qu’ils méritent. La raison est de savoir comment répartir le travail et quand ils peuvent facturer des frais de service raisonnables. Par conséquent, comment établir un “système de mise en œuvre d’agents” réalisable sera forcément une tâche majeure pour la promotion future.
7. Comment établir l’autorité d’évaluation ? ─La date d’évaluation est la plus importante
En ce qui concerne l’évaluation, le plus gros problème auquel nous sommes actuellement confrontés est la hausse et la baisse des prix des logements causées par les changements du climat économique. En particulier, le processus d’intégration dure sept à huit ans, voire plus. Les rapports d’évaluation des différents évaluateurs à différents moments sont forcément incohérents. Par conséquent, comment établir l’autorité d’évaluation est une question majeure qui ne doit pas être retardée.
De plus, lorsque le climat des affaires change, les évaluations sont sujettes à des litiges. À l’heure actuelle, l’indicateur de référence le plus important, “la liste des prix réels”, est particulièrement important. Cependant, les listes des prix réels cachent souvent le problème des “prix de transaction erronés”, ce qui amène de nombreux utilisateurs à douter des informations sur les prix réels et de l’autorité d’évaluation.
Récemment, il y a eu un projet de rénovation dans la troisième section de Zhongxiao East Road. Alors que le centre d’accueil construit par le constructeur était sur le point d’être vendu au public, le magasin du premier étage de Youyuan a soulevé la question de l’évaluation et de la proportion du lotissement. Les raisons en valent la peine d’être revues !
8. N’oubliez pas les problèmes de négociabilité et d’auto-compensation dans la construction de petites bases – veillez à ne pas tomber dans le piège de la liquidité
Il n’y a jamais eu de réponse claire à l’auto-indemnisation, qui est plus dangereuse. La raison en est que le climat économique affecte les prix des logements, les évaluations, les ratios de charge partagée et les ratios d’attribution des logements. Si l’on ajoute des problèmes de marché, des problèmes d’auto-indemnisation peuvent également survenir. Parmi eux, la construction de personnes âgées dangereuses dans de petites bases est la plus grave.
Selon les données publiées par le ministère de l’Intérieur, la zone des bases qui postulent actuellement pour des projets de reconstruction pour les personnes âgées est de 188,19 ping, 213,65 ping, 176 ping, 279,06 ping, 139,46 ping et 311,75 ping à Taipei City, New Taipei City, Taoyuan City, Taichung City, Tainan City et Kaohsiung City, respectivement. ping), Lane 2 1, rue Pucheng, 69 ㎡ (20,87 ping) et district de Shulin, New Taipei City, 49 ㎡ (14,82 ping); en outre, la zone du site “Entre l’eau et les arbres” en face du parc forestier de Daan, section 2, route Xinyi n’est qu’à 47 ping, et il y a même un projet de 30 ping “Zhen Oak Park” situé à l’intersection de la rue Chaozhou et de la rue Lishui, qui a une surface de base de 30 ping En outre, la reconstruction et la mise à jour à contrecœur entraîneront une crise financière en raison de problèmes d’auto-compensation ; deuxièmement, en termes de politique globale de renouvellement urbain, la construction de petites bases avec des routes supérieures à 20 mètres mérite-t-elle vraiment d’être retenue ?
Imaginez qu’à l’avenir, la ville de Taipei sera pleine de bâtiments élancés comme des pousses de bambou, qu’est-ce que ça fait ? J’espère vraiment que l’avertissement “regardant dix ans en arrière, vous le regretterez” n’affectera pas le paysage urbain de la ville de Taipei ! Le projet de construction de la petite base à Ginza, Tokyo prend Lin Lizu comme référence !
9. Démontrer activement le pouvoir public, la crédibilité et la capacité d’exécution – pour exercer le pouvoir public et aider à la promotion des politiques
Le gouvernement de la ville de New Taipei a utilisé le pouvoir public pour démolir Tamsui Donglai Building Haisha Community sur la base de la “sécurité publique”, ce qui est un cas réussi de pouvoir public.
10. Renforcez la construction globale de la communauté et encouragez les réunions de mise à jour auto-organisées─ les réunions de mise à jour auto-organisées, gagnez votre propre argent
Ces dernières années, il y a eu des cas réussis d’auto-renouvellement. Par exemple, la première rénovation des phases 4 et 5 de la route Shuiyuan à Taipei, où les résidents ont organisé une réunion de renouvellement et obtenu un consentement à 100 %. L’association de renouvellement urbain a été formée par les ménages de renouvellement urbain. Le gouvernement a joué un rôle de guide et a fourni des subventions appropriées pour les coûts d’intégration au stade initial. Grâce aux efforts conjoints du gouvernement de la ville de Taipei et des habitants, ce projet de rénovation de la ville est achevé depuis de nombreuses années et est devenu l’un des modèles de promotion de la rénovation urbaine des vieilles maisons entières de la ville de Taipei.
Deuxièmement, la « Communauté Xinlong » de 550 foyers qui sera intégrée récemment est également un cas digne de référence. En outre, l’Association chinoise pour la promotion de l’auto-renouvellement, qui a été créée il y a trois ans, est également une organisation professionnelle digne de consultation.
11. Promouvoir activement le mécanisme de remplacement de l’arbitrage – le mécanisme d’arbitrage résout rapidement les différends
En raison de la longueur de la procédure de règlement des différends et des lois et réglementations connexes extrêmement compliquées, une fois qu’un différend surgit et un litige, il ne sera pas seulement long et coûteux, par conséquent, le mécanisme d’arbitrage devrait être activement promu afin de parvenir à une résolution rapide et d’accélérer la promotion du mécanisme de règlement des différends.
Quant aux avantages de l’arbitrage, il y en a trois principaux :
(1) Validité : Elle a le même effet que le jugement rendu par le tribunal et peut être exécutée.
(2) Rapide et économique : les frais d’arbitrage sont inférieurs aux frais de litige et l’affaire peut être conclue rapidement.
(3) Jugement d’expert : les arbitres sont tous des experts ayant des connaissances ou une expérience spécialisées dans diverses industries et connaissent les pratiques et habitudes pertinentes de l’industrie, ce qui peut compenser le manque de tribunaux en matière d’expertise immobilière.
12. Rechercher activement et développer le modèle de l’accord et du contrat de construction conjointe et les éléments qui doivent être enregistrés et les éléments qui ne doivent pas être enregistrés – donner la priorité à la formulation des “éléments qui doivent être enregistrés et ne doivent pas être enregistrés”
Le processus général d’intégration étant d’une durée de 7 à 8 ans, la situation de chaque ménage est différente, les conditions d’attribution des logements sont différentes.En général, après examen et approbation par l’autorité compétente, la proportion d’attribution des logements est finalement confirmée en “sélectionnant le meilleur”.
Par conséquent, la tâche la plus urgente est de pouvoir formuler un accord équitable et raisonnable et un contrat de construction conjointe, afin d’éliminer la méfiance et les doutes de longue date des ménages urbains envers l’exécutant ; cependant, le contenu de l’accord de construction conjointe est trop compliqué et il n’est pas facile de formuler un modèle de contrat.
À ce stade, le contenu de presque tous les accords et contrats de construction en commun n’est pas cohérent. S’il y a un différend à l’avenir, cela peut entraîner l’absence de date d’achèvement.
Conclusion:
La lenteur des progrès de Dugeng est principalement due au côté cupide de la nature humaine. La clé du succès réside dans la communication, la communication, puis la communication, y compris la connexion verticale des agences gouvernementales aux liens horizontaux, et la négociation des conditions entre les exécutants et les ménages Dugeng. Ils doivent être patiemment traités avec une attitude de communication, de communication et de communication.
（ Cet article est fourni par Money Weekly，Voir le site d’origine ici / Numéro 1195 Zhuang Menghan)
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