La ministre responsable de l’Habitation, France-Élaine Duranceau, estime que l’adoption de son projet de loi 31 sur le logement aidera à la fois les propriétaires et les locataires. Mais comment, et quand ? Le Devoir a tenté d’y répondre.
Adopté à majorité mercredi à l’Assemblée nationale, le projet de loi 31 « modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation » est entré en vigueur mercredi après-midi, après sa sanction par la lieutenante-gouverneure. Le texte législatif contient une série de mesures qui affecteront rapidement le quotidien des relations locateur-locataire.
Restrictions à la cession de bail
Il s’agit sans aucun doute de l’article le plus controversé du projet de loi. Dès son entrée en vigueur, il permettra à un propriétaire de refuser qu’un locataire cède son bail à un autre. S’il devait auparavant évoquer un « motif sérieux » pour dire non à un transfert, le locateur n’aura plus besoin de le faire. Dans le cas d’un refus, le bail sera résilié au moment prévu de la cession.
L’acte de sous-louer ou de céder un contrat de location « à profit » devient par ailleurs proscrit. Les restrictions à la cession de bail sont applicables à partir de la sanction de la loi.
Clause « G » et clause « F »
Avec ces articles, la ministre Duranceau veut offrir davantage de transparence aux locataires. Peu respectée par les propriétaires, la clause G du bail contient le loyer le plus bas payé dans les douze derniers mois. À partir de maintenant, le locateur qui « omet sciemment » de l’inscrire sera passible de dommages-intérêts punitifs.
Une fois le projet de loi entré en vigueur, l’inscription de la clause F deviendra elle aussi obligatoire dans les bâtiments « nouvellement bâtis ou qui ont fait l’objet d’un changement d’affectation récent ». Celle-ci indique le loyer maximal que compte exiger un propriétaire dans les cinq prochaines années.
Protection contre les évictions
Si les groupes d’opposition ne cessent de lui répéter que ce ne sera pas suffisant, la ministre responsable de l’Habitation estime que les mesures qu’elle met en place pour protéger les locataires des évictions porteront leurs fruits. Après le refus par les autres partis représentés à l’Assemblée nationale d’adopter en vitesse le projet de loi en décembre, elle a soutenu que « chaque jour qui passe, ce sont des évictions qu’on aurait pu éviter ».
En pratique, la « loi 31 » offrira aux locataires des indemnités bonifiées. À l’heure actuelle, une personne évincée de son logement a droit à l’équivalent de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement. Avec l’adoption du projet de loi caquiste, la compensation devra désormais représenter une somme égale « à un mois de loyer pour chaque année de location », mais pourra au maximum équivaloir à « 24 mois de loyer ». Le minimum de trois mois demeure effectif.
La « loi 31 » a aussi pour effet de « renverser le fardeau de la preuve » en matière d’éviction, selon Mmoi Duranceau. Alors que le locataire devait auparavant contester son expulsion, c’est dorénavant le propriétaire qui devra justifier sa décision d’évincer devant le Tribunal administratif du logement.
Ajustements aux règles d’urbanisme
Ces articles du projet de loi ne touchent pas directement aux relations propriétaire-locataire, mais plutôt aux pouvoirs des villes en matière d’habitation. Afin d’accélérer la construction d’unités locatives, le projet de loi permettra aux municipalités de plus de 10 000 habitants et présentant un taux d’inoccupation de moins de 3 % selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement d’autoriser les projets de trois logements ou plus sur leur territoire sans tenir compte de leur réglementation d’urbanisme.
Cette proposition a soulevé des craintes de « favoritisme » et de « corruption », selon des experts, mais la ministre Duranceau maintient que tous les garde-fous ont été mis en place. À partir de l’entrée en vigueur de la loi, une ville pourra aviser le ministère de l’intention d’utiliser ces nouveaux pouvoirs pour une période de trois ans. Après coup, cette période pourra être prolongée pour deux ans, à la discrétion du ministre en place. Des villes comme Gatineau ou Longueuil pourront par exemple faire appel à ces dispositions de la loi.
Ce que le projet de loi ne contient pas
Aux yeux des groupes d’opposition, le projet de loi 31 est une « occasion manquée » de contrevenir à la crise du logement. C’est que la ministre Duranceau a rejeté plusieurs de leurs amendements au cours des derniers mois pour ajouter des dispositions au projet de loi.
Parmi ceux-ci la mise sur pied d’un registre national des loyers, qui aurait permis de connaître les derniers loyers payés pour chaque bail locatif, et le renversement des dispositions sur la cession de bail.
Malgré des propositions du Parti québécois et de Québec solidaire, par ailleurs, la « loi Françoise David », qui protège les aînés vulnérables contre les évictions, n’a pas été élargie aux personnes de 65 ans et plus.
Ce qu’ils ont dit
Le gouvernement ne prétend pas que ce projet de loi va régler la crise du logement. Ce serait complètement irréaliste. Cela dit, je pense qu’il comprend des outils extrêmement utiles qui vont nous permettre de nous attaquer à deux problèmes pressants : augmenter l’offre de logements et rétablir l’équilibre entre les locataires et les propriétaires.
Le projet de loi 31, non seulement c’est un projet de loi mal ficelé, mais c’est une occasion ratée d’agir plus profondément sur la crise du logement. […] On n’a pas ajouté de protection. Au contraire, avec le changement par rapport à la cession de bail, on a un projet de loi qui pourrait même empirer la crise.
Malheureusement, malgré les promesses comme quoi c’était un projet de loi qui allait régler un grand nombre de situations très problématiques dans le secteur locatif, le PL31 va alimenter la crise du logement. Il va ajouter du charbon dans la fournaise de la spéculation immobilière qui affecte le secteur locatif partout au Québec, non pas seulement dans les grands centres.
On nous dira : “Bien, il faut faire confiance aux élus municipaux”. Oui, il faut faire confiance à toutes les administrations publiques, mais ce n’est pas une raison pour que les administrations publiques n’aient plus aucune règle du jeu à suivre. Et c’est essentiellement ce qu’on a décidé de faire dans ce cas-là.
Ce qui manque le plus à cette loi, c’est des protections réelles contre les évictions qui se multiplient, y compris les évictions des locataires aînés
Mis à part la disposition qui va permettre un veto sur les cessions de bail, c’est vraiment une complexification de notre environnement de travail
