La diversification de son portefeuille de placements est une stratégie clé pour gérer les risques et optimiser les rendements. Même si l’on peut penser que l’univers des classes d’actifs investissables disponibles aujourd’hui est vaste et offre une variété d’options aux investisseurs, en substance, tout investisseur diligent n’a que deux choses à l’esprit lorsqu’il évalue une opportunité d’investissement potentielle :
i) Remboursement du capital ou protection du capital (Safety FIRST)
ii) Rendement du capital (rendements ajustés au risque NEXT)
La plupart des produits d’investissement peuvent être placés sur un continuum entre la stabilité des titres à revenu fixe (titres d’État, FD bancaires, obligations, fonds communs de placement de dette, etc.) et la volatilité des actions (y compris les actions directes, les fonds communs de placement en actions, les ETF, etc.).
Un investisseur avisé devrait envisager de créer une combinaison diversifiée d’investissements en titres à revenu fixe, en actions et en titres hybrides pour optimiser les rendements de son portefeuille. Les investisseurs avisés tenteront de trouver un équilibre entre le monde des actions à haut risque et à haut rendement et la fiabilité des investissements à revenu fixe (dette).
Il va sans dire que la liquidité (capacité de convertir rapidement votre investissement en liquidités) et la capacité de générer de manière cohérente des rendements RÉELS (rendements d’investissement mesurés à l’aune de l’inflation) sont d’une importance primordiale dans l’ensemble du processus d’allocation d’actifs.
CRE pour la diversification du portefeuille
Alors que les investisseurs indiens sont traditionnellement très investis dans l’immobilier, une part importante du capital des investisseurs particuliers est historiquement allouée à l’immobilier résidentiel – qui souffre de rendements très faibles (inférieurs à 4 % dans la plupart des villes) et les rendements ne compensent pas les inconvénients inhérents. l’illiquidité de ces investissements.
C’est à ce stade que je souhaite introduire l’immobilier commercial. L’immobilier commercial offre un rendement annuel de 8 à 9 % grâce au rendement locatif et à la possibilité de participer à l’appréciation de la propriété sous-jacente, lui conférant à la fois des caractéristiques de dette et de capitaux propres.
En tant qu’actif réel, le montant principal est également considérablement plus sûr. La véritable cerise sur le gâteau, ce sont les hausses annuelles des loyers liées à l’inflation. La plupart des baux commerciaux augmentent de 5 % chaque année ou de 15 % tous les 3 ans, offrant ainsi une solide protection contre l’inflation. Le taux de rendement réel est donc toujours de 8 à 9 %, l’appréciation du capital fournissant un coup de pouce supplémentaire en matière de capitaux propres.
Les investissements de la CRE dans les bonnes propriétés de qualité institutionnelle avec des locataires de premier ordre offrent un risque de crédit négligeable de non-paiement des loyers. Un investisseur immobilier chevronné augmentera la fidélisation du locataire en exigeant que celui-ci fasse les aménagements ou TI et en signant un « lock-in », terme utilisé pour lier les locataires à un immeuble pour une plus longue durée.
En outre, la stabilité des rendements (avec des paiements de loyer mensuels à tous les investisseurs) peut être exploitée en utilisant les distributions mensuelles de loyer soit pour réinvestir dans d’autres actifs via un plan d’investissement systématique, soit pour les utiliser pour des dépenses récurrentes. Il est également judicieux de constituer un vaste corpus d’investissement CRE diversifié en termes de locataires, de zones géographiques et de classes d’actifs (bureaux, entrepôts, commerces de détail, etc.).
En conclusion, alors que les investisseurs avertis et institutionnels ont toujours investi dans l’immobilier commercial, les investisseurs particuliers devraient envisager d’ajouter de l’immobilier commercial de haute qualité à leur portefeuille. Afin de gérer efficacement vos investissements (gestion des locataires, recherche des bonnes opportunités d’investissement et de sortie, perception des loyers, conformité réglementaire, etc.).
Il est important d’acheminer les investissements CRE via une plateforme d’investissement réglementée et institutionnelle, tout comme les investisseurs particuliers naviguent sur les marchés actions par l’intermédiaire d’un gestionnaire de fonds de confiance ou d’une société de fonds réputée.
Ganesh Arunachalam est vice-président et chef, Investissements (Nord et Ouest), Partage immobilier
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2024-01-07 09:32:24
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