Pourquoi ce ralentissement du logement n’est pas comme le dernier

Les hypothèques sous-marines ont cédé la place à d’importants coussins de capital immobilier, en particulier après une flambée des prix au cours des deux dernières années.

Une baisse de 28 % des prix des maisons aux États-Unis entre 2006 et 2009 a fait chuter la valeur de quelque 11 millions de maisons en dessous de leur solde hypothécaire, déclenchant des défauts de paiement généralisés, un quasi-effondrement du système financier et une profonde récession. Selon une analyse CoreLogic, les prix des maisons devraient chuter entre 40% et 45% par rapport à leur sommet pour mettre la même proportion de maisons hypothéquées sous l’eau aujourd’hui.

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Remarque : Les données sur les maisons unifamiliales comprennent les maisons unifamiliales à quatre familles avec hypothèque. La valeur nette du logement est calculée à partir de la valeur des ménages et du secteur des entreprises non financières.

Source : Institut urbain

Peter Santilli/LE JOURNAL DE WALL STREET

Septembre 2008
Le gouvernement fédéral prend le contrôle de Fannie Mae et Freddie Macamorçant une transformation des géants du crédit hypothécaire, qui sont désormais à l’origine d’une grande partie du marché hypothécaire.

juillet 2010
Le Dodd-Frank La loi sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs, une refonte radicale du système financier, est promulguée.

février 2012
Les gouvernements fédéral et des États parviennent à un règlement avec les grandes banques pour des milliards de dollars pour des saisies abusives, l’une d’une série de sanctions imposées aux banques après la crise.

Janvier 2014
Un morceau de Dodd-Frank, une règle qui guide normes de prêt pour s’assurer que les emprunteurs peuvent rembourser leur hypothèque, entre en vigueur.

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Mars 2020
De nombreux propriétaires qui ont du mal à payer leur hypothèque en raison de Covid-19 bénéficient d’un allégement, en s’appuyant sur les améliorations apportées aux programmes d’évitement des saisies après la dernière crise financière.

Les taux hypothécaires ont à peu près doublé depuis le début de l’année, sapant la demande et incitant certains économistes à prévoir une baisse des prix nationaux d’une année sur l’autre en 2023.

Pourtant, la refonte de l’appareil de crédit du pays et la refonte du système financier visant à mieux l’isoler des chocs économiques rendent une répétition de 2008 extrêmement improbable, selon les décideurs politiques et les banquiers.

“Je pense que l’une des raisons pour lesquelles les gens n’apprécient pas les réformes est qu’elles ont été construites brique par brique”, a déclaré Tim Mayopoulos, qui a supervisé la société de prêts hypothécaires Fannie Mae à la suite de la crise et est maintenant cadre à l’hypothèque- entreprise de technologie Blend Labs Inc.

Entre 2006 et 2014, environ 9,3 millions de ménages ont fait l’objet d’une saisie, ont cédé leur maison à un prêteur ou ont été vendues dans le cadre d’une vente en difficulté, selon une estimation de 2015 de la National Association of Realtors. D’autres sont passés par des programmes de modification de prêt visant à réduire leurs paiements mensuels.

Ryan Vaughn était l’un d’entre eux.

Il a été licencié de son travail chez un constructeur de maisons alors que le marché du logement ralentissait. Il a pris du retard sur ses versements hypothécaires. Il a perdu des immeubles de placement à cause de la forclusion et sa cote de crédit a chuté. Il a passé plus d’un an à travailler avec son prêteur pour modifier les termes de l’hypothèque sur la maison de sa famille à San Clemente, en Californie.

« Je me dis : ‘Est-ce que je devrais encore tondre ma pelouse ? Parce que je vais probablement me faire enlever cette maison aussi », a-t-il déclaré.

M. Vaughn a trouvé sa place alors que le marché du logement se redressait. Il possède et exploite maintenant une franchise de construction de piscines. En 2016, lui et sa famille de cinq personnes ont vendu leur maison avec profit et ont utilisé le produit pour mettre environ 20 % sur leur maison actuelle.

Cette maison vaut près du double des 1,6 million de dollars qu’il a payés il y a six ans et près du triple du montant de son hypothèque, selon une estimation de Zillow.

“Les expériences que j’ai vécues pendant le ralentissement du marché immobilier ont créé beaucoup plus de stress et de fardeau financier que je n’ai pu en supporter”, a déclaré M. Vaughn. “Je ne veux plus jamais me mettre dans cette position.”

La crise financière a inauguré une nouvelle ère de prudence en matière d’emprunt. Les changements de politique découlant de la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street et la protection des consommateurs de 2010 ont contribué à empêcher un retour à l’ancienne façon de faire des affaires. Les régulateurs ont supprimé les produits qui permettaient aux prêteurs d’accorder des prêts que les emprunteurs ne pouvaient pas se permettre. Les prêts hypothécaires à taux révisable qui attiraient autrefois les emprunteurs étirés avec des taux d’intérêt bas sont devenus des prêts conservateurs pour les personnes ayant un crédit solide.

Bon nombre des produits qui ne nécessitaient pas de vérification des revenus ont de toute façon disparu lorsque les prêteurs à risque ont fait faillite, a déclaré Amrish Dias, qui travaillait dans les ventes de la société de prêts hypothécaires à risque aujourd’hui disparue New Century Financial Corp. alors que la crise se préparait.

“L’état d’esprit de tout le monde devait passer de” OK, je n’ai pas besoin de vos W-2 “à” j’ai besoin de tout “”, a déclaré M. Dias, qui est maintenant agent de crédit chez Cardinal Financial.

Fannie Mae et Freddie Mac,

qui conditionnent les hypothèques en obligations et les vendent aux investisseurs, est passée sous le contrôle du gouvernement après avoir échoué pendant la crise. Leur rôle sur le marché s’est accru parce que la garantie gouvernementale efficace sur leurs obligations signifiait que les investisseurs n’avaient pas à s’inquiéter d’être brûlés.

Aujourd’hui, les sociétés de prêt hypothécaire qui émettent des prêts hypothécaires Fannie ou Freddie – environ la moitié de tous les montages – respectent leurs directives de souscription strictes. Fannie et Freddie, pour leur part, ont développé de meilleurs outils pour inspecter les prêts avant leur clôture.

“L’emprunteur d’aujourd’hui est un emprunteur de bien meilleure qualité”, a déclaré Laurie Goodman, fondatrice du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute, un groupe de réflexion de Washington, DC. “Et le prêt est un prêt de bien meilleure qualité.”

Clara Ellis a acheté une maison à Roanoke, en Virginie, en juillet pour 205 000 $. Elle a perdu une maison en raison d’une saisie il y a environ une décennie après avoir pris du retard dans ses paiements. Elle ne s’inquiète pas d’être à nouveau dans la même situation, a-t-elle dit, car elle peut confortablement payer ses paiements et prévoit de rester longtemps dans la maison.

“Je n’aurais pas acheté si je ne me sentais pas en sécurité financièrement”, a-t-elle déclaré. « Je n’ai pas sauté dedans rapidement, j’ai attendu quelques années. Je voulais m’assurer que les choses allaient dans la bonne direction. »

Les prix des maisons sont revenus à des niveaux record au milieu de la dernière décennie, et ils ont bondi alors que la pandémie a déclenché un boom immobilier au cours des dernières années. À la fin du mois de juin, la dette hypothécaire totale était supérieure de 15 % à ce qu’elle était à la fin de 2007, mais la valeur nette totale du logement était supérieure de 131 %, selon les données de l’Urban Institute.

En octobre, les prix des maisons avaient baissé de 3,2% par rapport à juin, effaçant 1,7 billion de dollars de valeur nette du logement, selon les estimations de Black Knight Inc.,

un fournisseur de données hypothécaires et de technologie.

Pour de nombreux propriétaires, cela n’a effacé que quelques mois de plus-values. Une baisse de 20 % des prix des maisons ne ferait que ramener les prix à leur niveau de janvier 2021, selon Black Knight.

Les personnes les plus à risque sont celles qui ont acheté près du sommet du marché du logement l’an dernier et au début de cette année. Certains marchés à prix élevés de l’ouest des États-Unis, dont San Francisco, commencent à afficher des baisses de prix d’une année sur l’autre, selon la société de courtage Redfin Corp.

Selon Black Knight, environ 8 % des prêts liés aux acheteurs de maisons de cette année étaient au moins un peu sous-marins en septembre.

Mais de nombreux acheteurs en période de prospérité ont versé d’importants acomptes pour être compétitifs sur le marché en plein essor. Selon Black Knight, seulement 0,96 % de tous les emprunteurs étaient sous l’eau en octobre, et la part avec moins de 10 % de capitaux propres dans leur maison est bien en deçà des niveaux prépandémiques.

Certes, la reprise du logement a été inégale. Les ménages à revenu élevé ont collecté 71% de la croissance du patrimoine immobilier entre 2010 et 2020, selon un rapport de NAR.

Certaines personnes qui ont perdu leur maison pendant la crise du logement sont devenues des locataires à vie, et de nombreuses maisons saisies aux États-Unis ont été achetées par des investisseurs et transformées en immeubles locatifs.

Vee Turnage a acheté sa première maison en 2003 à Memphis, Tennessee, à l’âge de 25 ans.

Elle avait loué un appartement et elle voulait une maison avec un jardin pour ses enfants. La maison de trois chambres a coûté 75 000 $. Mme Turnage a emprunté le montant total. Elle a planté un rosier et des oreilles d’éléphant.

Mme Turnage a perdu son emploi au service des prêts à la consommation d’une banque en 2008 et n’a pas été en mesure de faire face aux versements hypothécaires et à la hausse des coûts de l’assurance habitation. En 2011, elle a accepté une offre «cash for keys» de sa banque, évitant une saisie en donnant la maison au prêteur en échange de quelques milliers de dollars.

“Il m’a fallu environ un an pour descendre cette rue, parce que j’avais le cœur brisé”, a-t-elle déclaré.

Mme Turnage a loué à Memphis depuis. Elle espérait acheter une maison en 2021, mais la pandémie l’a incitée à continuer à accumuler ses économies.

Écrire à Ben Eisen à [email protected] et Nicole Friedman à [email protected]