Les fortes augmentations de l’inflation, des taux hypothécaires et des coûts des matériaux de construction ont fait déraper le marché immobilier américain en 2022 et ont entraîné la première baisse des mises en chantier de maisons unifamiliales en 11 ans.
Les permis de construire de nouvelles maisons ont chuté de 12% à 990 000 unités l’an dernier.
Et il glisse continue.
La récession du logement qui a commencé en 2022 saigne en 2023, mais une reprise est attendue en 2024, selon la National Association of Homebuilders, un groupe commercial basé à Washington qui affirme que ses membres construiront environ 80% des nouveaux logements prévus pour cette année.
Combien d’unités cela fera-t-il ?
La NAHB prévoit que la construction de maisons unifamiliales tombera à 744 000 unités cette année, puis rebondira à un rythme annuel de 925 000 unités en 2024.
Le tournant pour le logement et l’économie semble se produire au second semestre 2023, selon Robert Dietz, économiste en chef de la NAHB.
“Avec des taux d’intérêt qui devraient se normaliser au second semestre 2023 alors que la Réserve fédérale freine dans sa lutte contre l’inflation, le rythme de la construction unifamiliale atteindra son creux au premier semestre 2023 et commencera à s’améliorer dans la dernière partie de l’année », a déclaré Dietz lors d’un point de presse sur les perspectives du logement au Salon international des constructeurs 2023. “Cet élan vers l’avant entraînera un gain d’année civile pour les mises en chantier de maisons unifamiliales en 2024.”
Entre-temps, l’abordabilité du logement continue de se détériorer. Bien que les prix des maisons aient chuté sur de nombreux marchés américains, cela ne suffit pas pour compenser les hausses des taux hypothécaires qui ont plus que doublé depuis le début de 2022.
Les acheteurs de maisons ressentent le pincement alors qu’ils recherchent des prêts. La différence entre un taux hypothécaire de 3 % et 6 % par rapport à un prêt typique ajoute plus de 700 $ par mois au paiement.
En conséquence, la NAHB prévoit que les prix des maisons pourraient chuter jusqu’à 15% en 2023 après un gain de près de 40% à l’ère COVID.
Les signes de la récession du logement sont partout – même les cinq principaux marchés des résidences unifamiliales, qui ont tous enregistré des baisses en 2022 en termes de nombre de permis de construire délivrés. Ces marchés refroidis sont les régions de Houston, The Woodlands et Sugar Land au Texas; Dallas, Fort Worth et Arlington, Texas ; Phoenix, Mesa et Scottsdale, Arizona ; Atlanta, Sandy Springs et Roswell, Géorgie ; et Austin et Round Rock, Texas.
La NAHB prévoit également une croissance négative du produit intérieur brut pour les deux premiers trimestres de 2023. Cela signifie qu’au moins quatre des six derniers trimestres remontant au deuxième trimestre de 2022 ont connu une croissance négative.
“Notre prévision est cohérente avec un appel à la récession pour une partie de la période 2022-2023, alors que la Réserve fédérale a resserré sa politique monétaire”, a déclaré Dietz. “Au cours des cycles économiques récents, nous n’avons jamais connu de période où les prix des maisons ont baissé et il n’y a pas eu de récession. Le reste de l’économie ralentira en 2023 en raison du resserrement des conditions financières.”
La NAHB s’attend à ce que la Fed relève ses taux d’intérêt à court terme d’un quart de point en février et en mars, puis mette fin à ses efforts pour contenir l’inflation. Mais la douleur demeure.
“Environ 40% de l’IPC est basé sur le logement, et la Fed ne peut pas faire grand-chose pour maîtriser l’inflation immobilière”, a déclaré Dietz. “La seule façon de réduire l’inflation du logement est de construire plus de logements abordables.”
Pour l’avenir, la NAHB s’attend à ce que les taux hypothécaires tombent en dessous de 6% d’ici 2024.
“La baisse des taux ouvrira la voie à un rebond du logement plus tard en 2023, et un meilleur environnement d’accessibilité conduira à une reprise de la demande de logements”, a déclaré Dietz.
