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Si Airbnb est le méchant du secteur immobilier, alors le fondateur de Habyt, Luca Bovone, se considère comme l’un des gentils. Au lieu de retirer du marché immobilier des appartements bien situés et de les proposer aux touristes pour de courts séjours en ville, l’homme de 32 ans souhaite créer plus d’espace de vie – à long terme. C’est pourquoi il est apprécié des gouvernements et des autorités et entretient avec eux “de très bonnes relations”, comme le dit Bovone. Sur sa plateforme Habyt, le fondateur propose au total plus de 30 000 unités résidentielles dans plus de 50 villes en Europe, en Asie et en Amérique du Nord. Son astuce est en fait simple : déplacer les murs.
Le fondateur fait de la place pour au moins quatre résidents dans un appartement typique de 75 mètres carrés à Berlin, qui autrement serait occupé par un seul ménage ou un couple. Des pièces plus petites mais plus d’appartements au total, telle est sa devise pour résoudre le manque d’espace de vie abordable dans les grandes villes. En Allemagne notamment, malgré la situation désastreuse – on estime qu’il manque 700 000 appartements – les conditions de vie sont devenues de plus en plus somptueuses : bruyant Office fédéral de la statistique Fin 2021, une personne disposait en moyenne d’environ 48 mètres carrés de surface habitable et de 2,3 pièces disponibles, soit une augmentation d’environ 37 % en 30 ans. Dans d’autres pays, comme au Japon, vivre dans de petits espaces de vie, appelés « micro-appartements », fait depuis longtemps partie du quotidien des citadins.
Bovone s’appuie sur cela, le concept est aussi appelé « coliving ». L’idée originale était de réunir des personnes partageant les mêmes intérêts ou occupant des emplois similaires dans un appartement partagé. En plus de la cuisine, de la salle de bain et du salon, les résidents partagent également des espaces de coworking, par exemple. Contrairement à une colocation étudiante, ils bénéficient cependant de services de type hôtelier, tels que le ménage hebdomadaire, de nouveaux meubles et les frais de WiFi et d’électricité sont inclus dans le prix total.
Changer le coliving : l’accès à l’espace de vie est plus important que la communauté
Selon Bovone, qui a fondé Habyt à Berlin en 2017, l’objectif de sa startup a changé ces dernières années : « Nous avons eu un pivot très fondamental et profond dans notre proposition de valeur », explique le fondateur. «Grâce à des enquêtes auprès des clients, nous avons réalisé que ce ne sont pas les intérêts de la communauté qui font la valeur d’Habyt, mais plutôt l’accès à l’espace de vie, ce qui est également lié à la crise actuelle du logement que connaissent de nombreuses villes.» les gens qui n’ont pas d’endroit où vivre trouvent de l’aide. Par exemple, un ingénieur indien déménage à Berlin pour travailler pour une grande entreprise comme Zalando. En général, la plupart des clients d’Habyt sont âgés d’une trentaine d’années, célibataires et actifs, mais les jeunes couples ou les jeunes familles louent également des appartements plus grands. Environ 70 pour cent des clients sont partis travailler ou étudier à l’étranger, 30 pour cent étaient des locaux.
Bovone facture 830 euros par mois pour une chambre entièrement équipée de douze mètres carrés dans un appartement partagé pour trois personnes dans le quartier berlinois de Wedding. Les frais de service sont déjà inclus dans le prix. Un appartement meublé d’une superficie de 38 mètres carrés, situé à Moabit, coûte 1 450 euros par mois sur la plateforme. Cela signifie que les loyers d’Habyt sont nettement supérieurs au prix moyen du mètre carré de 18,30 euros, selon l’agent immobilier. Engel & Volkers est monnaie courante à Berlin depuis 2023. Bovone facture ses appartements deux à quatre fois plus cher qu’un propriétaire moyen à Berlin-Mitte.
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Afin de développer son offre, Bovone achète ou loue spécifiquement des appartements neufs et anciens. Le fondateur les fait rénover afin qu’ils puissent être utilisés plus efficacement et soient également plus durables. Grâce à une meilleure isolation et à des matériaux respectueux de l’environnement, la consommation d’électricité et de gaz par personne devrait être réduite. Selon le fondateur, les propriétaires qui supportent des coûts d’investissement élevés bénéficieraient d’un rendement maximal après la rénovation. Bovone conclut avec eux un contrat de location à long terme ou conclut un contrat de gestion aux termes duquel la startup reçoit un pourcentage fixe de déduction sur les revenus locatifs.
Expansion agressive : six acquisitions en six ans
De cette manière, l’Italien d’origine a pu réaliser une croissance considérable avec sa startup en six ans – et éliminer ses concurrents. En Allemagne, Habyt a repris en 2021 la plateforme de co-living Homefully de Francfort ainsi que les prestataires berlinois Goliving et Quarters. La même année, Bovone rachète également la startup espagnole Erasmo’s Room. L’année dernière, le fondateur a poursuivi son expansion en Asie et en Amérique du Nord et a d’abord repris Hmlet de Singapour, puis le fournisseur américain Common Living en 2023. Son calcul : constituer un large stock d’appartements dans le monde entier tout en gardant le risque le plus bas possible.
Dans le même temps, cela déclenche une vague de consolidation : « En Europe, nous grandissons actuellement beaucoup par nos propres moyens », explique Bovone. “Il n’existe aucun autre acteur important suffisamment important pour qu’une reprise ait un sens pour nous.” Le fondateur ne voit que du potentiel dans les marchés secondaires d’Habyt, en Asie et aux États-Unis : “Nous travaillons actuellement sur quelques transactions potentielles dans ces régions. » Bovone a déjà fait une percée au Canada, où 10 000 unités résidentielles supplémentaires doivent être construites. En outre, il est prévu de doubler le portefeuille à Hong Kong et à Singapour d’ici 2024 et de l’étendre aux pays voisins.
Habyt reçoit 40 millions d’euros en série C
Bovone a obtenu cet été de nouveaux capitaux pour ses projets : le fondateur a levé environ 40 millions d’euros dans le cadre de son financement actuel de série C. Le dernier argent en date, environ 20 millions d’euros, a été versé à Habyt en juin 2021. Ce cycle a été mené par les nouveaux bailleurs de fonds Deutsche Invest de Munich et Korelya Capital, une société de capital-risque basée à Paris fondée par l’ancienne ministre française de la Culture Fleur Pellerin. Le fonds new-yorkais Exor Ventures et la branche d’investissement de l’organisation à but non lucratif Endeavour étaient également de la partie.
Les investisseurs existants, parmi lesquels la société italienne de capital-risque P101, le munichois HV Capital, Vorwerk Ventures et les sociétés de capital-risque Norwest et Kinnevik, ont de nouveau augmenté leurs participations. Outre son entrée sur le marché dans de nouveaux domaines, Bovone souhaite utiliser cet argent pour achever la restructuration de la société américaine Common Living, récemment acquise, et y devenir rentable en 2024. Selon ses propres déclarations, la startup est déjà bénéficiaire sur les deux autres marchés d’Europe et d’Asie. L’entreprise affirme avoir augmenté ses ventes de plus de 40 pour cent cette année. Selon Bovone, sa startup générerait plusieurs centaines de millions d’euros grâce à la location d’appartements en 2023.
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Bovone ne veut pas se comparer à des fournisseurs comme la startup munichoise Limehome. Le fournisseur d’appartements avec services a collecté l’année dernière un montant similaire, soit environ 45 millions d’euros, auprès des investisseurs. Contrairement à Habyt, les fondateurs Josef Vollmayr et Cesar de Sousa Freitas misent sur des appartements temporaires en transformant des espaces commerciaux inutilisés tels que des hôtels, des bureaux ou des magasins en appartements avec services hôteliers. D’autres startups comme Stayery ou Vision Appartements, dont le concept s’adresse avant tout aux touristes et aux voyageurs d’affaires, font la même chose : s’agissant d’espaces commerciaux, la durée de location est limitée à six mois maximum.
Selon Bovone, la durée moyenne de séjour des clients dans les appartements avec services est de quatre à cinq jours, tandis que les appartements d’Habyt sont occupés en moyenne neuf mois. La fenêtre horaire est également ouverte. «Il y a donc un chevauchement, le maximum étant très proche de notre minimum.» Chez Habyt, les surfaces commerciales ne représentaient que trois pour cent du portefeuille, explique le fondateur.
Conversion de bureaux inutilisés en espaces de vie : le fondateur espère davantage d’incitations gouvernementales
Le fondateur n’est toujours pas convaincu que, compte tenu du passage au télétravail, un nombre croissant de bureaux soient vides et pourraient potentiellement être transformés en appartements. Il pense qu’il s’agit davantage « d’une tendance à la parole qu’à l’action ». “Les gouvernements n’ont pas créé d’incitations ni réduit les formalités administratives pour garantir que la conversion des bureaux en propriétés résidentielles se produise plus rapidement”, a déclaré Bovone. En général, le processus est associé à des coûts élevés. « Les bâtiments ne sont pas vraiment habitables, il y a des étages ouverts et il n’y a pas de canalisations pour plusieurs salles de bains. »
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Le fondateur se considère néanmoins bien placé pour engager des discussions avec les autorités et les communautés sur la manière de créer des incitations aux concepts de conversion. Et puis Bovone considère les prestataires de cohabitation comme l’objectif principal, plutôt que les startups d’appartements avec services : « Vous ne résoudrez pas la crise du logement en transformant un bureau en un appartement haut de gamme. Mais si vous transformez des bureaux en appartements partagés avec beaucoup de petites pièces, le produit devient plus abordable et beaucoup plus de personnes peuvent vivre en ville.
Malgré sa mission, Bovone ne veut pas perdre de clients qui souhaitent rester au même endroit pendant un mois ou 20 jours – surtout pas au profit de fournisseurs comme Limehome. C’est l’une des raisons pour lesquelles le fondateur a ouvert les premiers hôtels à Singapour, Madrid et Berlin. Un autre sera bientôt ajouté à Hambourg. Pour Bovone, les hôtels présentent un autre avantage : ils peuvent accueillir des propriétaires qui possèdent des locaux commerciaux en plus des locaux résidentiels et qui recherchent un seul locataire. Le fondateur souligne que l’accent doit rester mis sur le co-living. “Je ne vais pas me réveiller un matin et dire : OK, maintenant je veux rivaliser avec Marriott, Hilton ou n’importe lequel de ces groupes.”
