Payer comptant ou prolonger la durée du prêt ?

L’argent est toujours roi. Mais si ce n’est pas une option, une hypothèque de 40 ans est-elle un bon moyen pour les acheteurs de franchir l’obstacle de l’abordabilité?

Tout d’abord, l’argent : les acheteurs qui peuvent payer le bateau complet sans financement ont une longueur d’avance car il n’y a pas de règles ou d’évaluations du prêteur à craindre, et par conséquent, il y a peu de chances que l’affaire échoue.

Dernièrement, dans le but de battre la concurrence pour les quelques maisons qui arrivent sur le marché, de plus en plus d’acheteurs optent pour l’argent comptant. Selon Redfin, en octobre 2022, 31,9 % de tous les achats de maisons ont été effectués en espèces – le pourcentage le plus élevé depuis près d’une décennie.

Bien qu’il soit admirable qu’ils aient suffisamment d’argent – que ce soit de l’épargne, des investissements ou de l’héritage – pour ce faire, les acheteurs veulent-ils vraiment lier autant à un seul actif ? Surtout un qui pourrait ne pas toujours augmenter en valeur au fil du temps ?

Bien sûr, le marché boursier n’a pas si bien performé ces derniers temps, principalement parce que la Réserve fédérale a fait monter les taux d’intérêt pour contrôler l’inflation. Et oui, les gains sur les comptes d’épargne et les CD ne sont plus ce qu’ils étaient.

Mais finalement, l’inflation sera maîtrisée et le marché boursier devrait repartir (bien que les comptes d’épargne dans les banques ne rapportent peut-être jamais autant qu’auparavant). Il est important d’avoir de l’argent de côté en cas d’urgence – certains experts financiers suggèrent six mois de vos dépenses totales.

C’est une énigme, d’accord. Mais il existe un moyen pour les acheteurs de payer comptant et de financer leurs achats plus tard. La technique peu connue est une «exception de financement différé», offerte par Fannie Mae, une entreprise parrainée par le gouvernement (GSE) qui achète des prêts aux prêteurs de Main Street avec lesquels vous et moi traitons.

Le Nitty-Gritty

Pour que l’exception fonctionne, votre transaction en espèces doit respecter les règles de Fannie Mae. Pour commencer, la vente doit être une transaction sans lien de dépendance, ce qui signifie que l’acheteur et le vendeur agissent indépendamment et n’ont aucune relation préalable. Ensuite, vous devez répondre à toutes les conditions d’éligibilité des emprunteurs du GSE, y compris une bonne cote de crédit, un ratio d’endettement gérable et une évaluation acceptable.

Après cela, vous devez agir assez rapidement : vous n’avez que six mois à compter du jour où vous avez conclu la propriété pour conclure le financement.

Le montant du prêt ne peut pas dépasser ce que vous avez payé pour la maison, tel que documenté par le décompte de règlement, plus les frais de clôture, les frais prépayés et les points sur le prêt. Et il ne peut y avoir aucun privilège existant. S’il y en a, ils doivent être remboursés soit avant la clôture, soit avec les fonds du nouveau prêt hypothécaire.

Enfin, attendez-vous à payer un taux d’intérêt proportionnel à ce que les autres emprunteurs paient pour les refinancements en espèces.

Maintenant, à propos des prêts hypothécaires sur 40 ans : On parle depuis longtemps de prêts sur 40 ans comme moyen de rendre les paiements immobiliers plus abordables. La Federal Housing Administration autorise désormais les emprunteurs en difficulté à prolonger leurs paiements sur quatre décennies, laissant les acheteurs potentiels se demander quand de tels prêts seront disponibles pour les masses.

Des prêts de 40 ans existent déjà

Alerte spoiler : ils le sont déjà, mais ils ne sont pas nombreux.

“Un 40 ans est une offre assez rare pour le moment”, m’a dit Keith Gumbinger de HSH.com, un site Web d’informations sur les prêts hypothécaires.

La raison : un « auditoire très restreint et probablement un marché secondaire nul » où les prêteurs peuvent décharger leurs produits aux investisseurs.

Gumbinger a mentionné quelques sociétés de prêts hypothécaires et coopératives de crédit qui souscrivent une forme de prêt sur 40 ans – principalement des prêts hypothécaires à taux variable, dans lesquels le taux d’intérêt change de temps en temps, ou des prêts à intérêt seulement.

Mais j’en ai trouvé une qui n’est pas différente d’une hypothèque conventionnelle, sauf à plus long terme. Le prêt de 40 ans de LoanStream Mortgage porte un taux fixe et est amorti sur 480 mois complets. Il est disponible pour les achats ainsi que pour les refinancements, a déclaré le directeur régional des ventes de Dallas, Kevin McKnight.

Mais fonctionneront-ils ?

Mais est-ce qu’un plus long terme réalise vraiment des économies ? J’ai demandé à Adam Neft, directeur des ventes chez GO Mortgage à Columbus, Ohio, de calculer les chiffres d’une hypothèque de 200 000 $ à 5 % d’intérêt. Voici ce qu’il a rapporté :

Sur un prêt de 30 ans, le paiement mensuel serait de 1 074 $. Mais sur une durée de 40 ans, le paiement serait de 964 $, soit une économie mensuelle de 110 $. Cela peut faire une grande différence à court terme, mais au fil des décennies, la différence dans les paiements d’intérêts est stupéfiante.

Sur une hypothèque de 30 ans, détenue jusqu’au terme, l’emprunteur paierait 187 290 $ en intérêts. L’emprunteur sur 40 ans paierait 263 330 $, soit une différence de 76 040 $ ! Au cours de la même période, l’épargne mensuelle totale n’est que de 52 800 $, ce qui signifie que vous paieriez plus d’intérêts que vous n’économiseriez en réduisant votre paiement mensuel. De plus, la plus grande partie des intérêts survient dans les premières années d’un prêt hypothécaire.

Vu sous un autre angle, le total des intérêts payés sur le prêt de 30 ans s’élève à environ 93,5 % des 200 000 $ empruntés. Mais sur un prêt de 40 ans, le total des intérêts représente près de 132 % du montant du prêt !

Bien sûr, peu de gens détiennent réellement leur hypothèque pendant toute la durée. Ils refinancent ou vendent. Ainsi, il est plus probable que ceux qui optent pour un prêt sur 40 ans l’abandonneront bien avant l’échéance du paiement final.

Gumbinger convient qu'”un refinancement à un moment donné est une garantie virtuelle” et conseille à quiconque envisage une hypothèque de 40 ans de s’assurer qu’il n’y a pas de pénalité pour le remboursement anticipé du prêt. Et s’il y en a, assurez-vous de savoir exactement ce que ce sera.

Lew Sichelman couvre l’immobilier depuis plus de 50 ans. Il collabore régulièrement à de nombreux magazines sur les abris et à des publications de l’industrie du logement et du financement du logement. Les lecteurs peuvent le contacter à [email protected].