2024-04-22 23:29:41
DBRS Limited (Morningstar DBRS) a abaissé les notes de crédit de trois catégories de certificats de transmission d’hypothèques commerciales, série 2018-C44, émis par Wells Fargo Commercial Mortgage Trust 2018-C44 (l’émetteur), comme suit :
— Classe E-RR à BB (élevé) (sf) de BBB (faible) (sf)
— Classe F-RR à B (sf) de BB (sf)
— Classe G-RR à CCC (sf) de B (élevé) (sf)
De plus, Morningstar DBRS a confirmé ses notations de crédit sur les catégories restantes comme suit :
— Classe A-2 à AAA (sf)
— Classe A-3 à AAA (sf)
— Classe A-4 à AAA (sf)
— Classe A-5 à AAA (sf)
— Classe A-SB à AAA (sf)
— Classe AS à AAA (sf)
— Classe XA à AAA (sf)
— Classe XB à AA (élevé) (sf)
— Classe B à AA (sf)
— Classe C à A (sf)
— Classe XD à BBB (élevé) (sf)
— Classe D à BBB (sf)
Morningstar DBRS a modifié les tendances des classes XB, B, C, XD et D de stables à négatives et a maintenu les tendances négatives sur les classes E-RR et F-RR. Toutes les autres tendances sont stables, à l’exception de la catégorie G-RR, dont la notation de crédit ne reflète généralement pas la tendance des notations de crédit des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS).
Les dégradations de la notation de crédit et les tendances négatives reflètent l’augmentation des projections de pertes de Morningstar DBRS pour le pool, attribuées à trois prêts bénéficiant d’un service spécial, qui représentent ensemble 8,5 % du solde du pool. Dans le cadre de cet examen, Morningstar DBRS a envisagé des scénarios de liquidation pour ces trois prêts, entraînant une perte implicite totale de près de 25,0 millions de dollars. Ces pertes éroderaient le solde non noté de la classe H-RR d’environ 70,0 %, réduisant considérablement le soutien au crédit aux obligations principales les moins bien notées de la transaction, en particulier les certificats de classe E-RR, F-RR et G-RR. Morningstar DBRS est particulièrement préoccupé par le plus gros prêt à service spécial, Dulaney Center (Prospectus ID#5, 6,2 % du pool), qui est le quatrième plus grand prêt du pool. Ce prêt est garanti par un immeuble de bureaux de banlieue en difficulté à Towson, dans le Maryland, qui a récemment été transféré à un service spécial pour défaut monétaire imminent, dont les détails sont décrits ci-dessous. Dans l’analyse de cette revue, Morningstar DBRS a souligné ce prêt et plusieurs autres prêts garantis par des immeubles de bureaux et à usage mixte avec des pénalités de probabilité de défaut (POD) élevées et/ou des ratios prêt/valeur (LTV) accrus pour refléter l’augmentation risque de crédit, ce qui a donné lieu à une perte attendue (EL) moyenne pondérée (WA) pour ces prêts qui était de près de 160,0 % supérieure au chiffre WA EL du pool. Le résultat de cette analyse confirme en outre les dégradations de la notation de crédit et les tendances négatives liées à cet examen.
Au moment du versement d’avril 2024, 42 des 44 prêts initiaux restaient dans le pool avec un solde principal global de 723,2 millions de dollars, ce qui représente une réduction des garanties de 5,7 % depuis l’émission. Quatre prêts, représentant 5,5 % du solde du pool, sont entièrement remboursés. Le pool est constitué principalement d’immeubles de bureaux et de commerces, représentant respectivement 30,4 % et 24,9 % du solde du pool. Il y a sept prêts, représentant 11,6 % du solde du pool, sur la liste de surveillance du gestionnaire et, comme indiqué, quatre prêts, représentant 14,7 % du solde du pool, en gestion spéciale.
Le prêt du Dulaney Center est garanti par deux immeubles de bureaux de banlieue de classe A totalisant 316 348 pieds carrés (pc) à Towson, à environ 7,5 miles au nord du quartier central des affaires de Baltimore. Depuis le passage en service spécial en octobre 2023, le prêt est resté en cours et l’emprunteur a manifesté son intérêt pour une modification du prêt ; cependant, les négociations sont en cours. Le taux d’occupation de la propriété a considérablement diminué en 2021 et 2022, tombant à 69,0 % d’ici l’année 2022, contre près de 90,0 % à l’émission, principalement à la suite du départ de quatre locataires (Berkley Insurance Company, l’administration des services généraux, Maxim Healthcare Services et Roadnet Technologies Inc. ) qui représentait auparavant 19,0 % de la surface louable nette (SNR). Depuis lors, l’emprunteur n’a pas été en mesure de générer une dynamique de location significative, avec peu ou pas de locataires potentiels en négociations actives de location, comme l’a rapporté l’agent de gestion. Selon le rôle des loyers de décembre 2023, la propriété était occupée à 66,9 % avec cinq locataires, représentant 6,7 % de la NRA, avec des baux qui devaient expirer dans les 12 prochains mois et seulement 0,7 million de dollars de réserves locatives.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) du prêt a chuté précipitamment parallèlement à l’occupation, les états financiers de l’année 2023 faisant état d’un chiffre de 1,00 fois (x), légèrement inférieur au chiffre de l’année 2022 de 1,21x et bien en dessous du DSCR de l’émetteur de 1,54x. Au quatrième trimestre 2023, Reis a signalé que le sous-marché de Towson/Timonium/Hunt Valley avait un taux d’inoccupation moyen de 19,1 % et un taux de location demandé de 23,81 $ par pied carré (psf), bien inférieur au taux de location sur place du sujet de 28,70 $ par pied carré. Bien que la propriété soit bien entretenue et ait subi des rénovations en 2016, qui comprenaient de nouveaux halls d’entrée et des améliorations aux espaces communs, il est peu probable que l’emprunteur soit en mesure de louer au tarif en vigueur actuel, qui est d’environ 20,0 % au-dessus du marché, ce qui indique le potentiel pour une réduction supplémentaire des effectifs en dehors du roulement des locataires. Compte tenu de la performance soutenue ainsi que des obstacles rencontrés pour combler les postes vacants dans un sous-marché difficile, compte tenu de la demande des investisseurs pour ce type de propriété, Morningstar DBRS a analysé ce prêt avec un ratio LTV stressé et une pénalité POD élevée, qui approchait de 4 fois la moyenne du pool.
Un autre prêt transféré à un service spécial depuis le dernier examen est le 3200 North First Street (Prospectus ID#15, 4,8 % du pool). Le prêt est garanti par une propriété flex/recherche et développement partielle de 85 017 pieds carrés sur deux étages à San Jose, en Californie, et transféré à une viabilisation spéciale en novembre 2023 en cas de défaut monétaire imminent après que l’unique locataire de la propriété, NextEV NIO, ait quitté comme prévu en Septembre 2023. L’espace est actuellement commercialisé en location ; cependant, le gestionnaire a indiqué qu’il n’y a eu aucune activité de location ni de locataires potentiels. Le gestionnaire poursuit actuellement la saisie et la nomination d’un séquestre. À ce jour, il n’existe aucune évaluation mise à jour pour le sujet, qui était évalué à 30,0 millions de dollars lors de l’émission ; cependant, Morningstar DBRS s’attend à ce que la valeur ait considérablement diminué étant donné que l’actif est sombre, sans perspectives de location et en raison de la faiblesse des conditions du marché. L’analyse de Morningstar DBRS comprenait un scénario de liquidation basé sur une tension sur la valeur estimative de l’émission, entraînant une gravité des pertes projetée supérieure à 50,0 %.
Les deux prêts restants à service spécial, Prince and Spring Street Portfolio (Prospectus ID#9, 4,1 % du pool) et 1442 Lexington Avenue (Prospectus ID#25, 1,6 % du pool), sont confiés au gestionnaire spécial depuis 2020 avec la forclusion est répertoriée comme stratégie d’entraînement. Les deux prêts sont garantis par des propriétés multifamiliales de la ville de New York qui, malgré le maintien de taux d’occupation élevés de près de 95 % en juin 2023, ont été confrontées à une augmentation significative des dépenses, ce qui a entraîné une insuffisance de fonds pour couvrir les paiements du service de la dette et les opérations immobilières. Le portefeuille Prince et Spring Street a été réévalué en juillet 2023 pour 50,7 millions de dollars, reflétant une baisse de 23,0 % par rapport à la valeur d’émission de 66,0 millions de dollars, tandis que le 1442 Lexington Avenue a été réévalué en décembre 2023 pour 8,9 millions de dollars, reflétant une baisse de 50,0 % par rapport à la valeur d’émission. de 18,0 millions de dollars. Dans son analyse pour cet examen, Morningstar DBRS a maintenu ses scénarios de liquidation pour les deux prêts, entraînant des pertes d’environ 20,0 % et 70,0 %, respectivement.
CONSIDÉRATIONS ENVIRONNEMENTALES, SOCIALES ET DE GOUVERNANCE
Aucun facteur environnemental/social/de gouvernance n’a eu un effet significatif ou pertinent sur l’analyse de crédit.
Une description de la façon dont Morningstar DBRS prend en compte les facteurs ESG dans le cadre analytique de Morningstar DBRS peut être trouvée dans les critères Morningstar DBRS : Approche des facteurs de risque environnementaux, sociaux et de gouvernance dans les notations de crédit (23 janvier 2024) à l’adresse
Les classes XA, XB et XD sont des certificats à intérêt uniquement (IO) qui font référence à une seule tranche notée ou à plusieurs tranches notées. La notation IO reflète la tranche d’obligation de référence applicable la moins bien notée, ajustée à la hausse d’un cran si elle est senior dans la cascade.
Toutes les notations de crédit sont soumises à une surveillance, ce qui pourrait entraîner leur mise à niveau, leur dégradation, leur mise en examen, leur confirmation ou leur interruption par Morningstar DBRS.
Remarques:
Tous les chiffres sont en dollars américains, sauf indication contraire.
La principale méthodologie est la méthodologie de surveillance CMBS nord-américaine (1er mars 2024),
D’autres méthodologies référencées dans cette transaction sont listées à la fin de ce communiqué.
La notation de crédit attribuée à la classe B s’écarte sensiblement de la notation de crédit impliquée par le modèle prédictif. Morningstar DBRS s’attend généralement à ce qu’il y ait une forte probabilité qu’un investisseur raisonnable ou un autre utilisateur des notations de crédit considère qu’un écart de trois crans ou plus par rapport aux contraintes de notation de crédit impliquées par le modèle prédictif est un facteur important dans l’évaluation des notations de crédit. . Cet écart important s’explique par un risque d’événement incertain au niveau du prêt. L’analyse de cette revue comprenait des scénarios de crise pour plusieurs prêts de bureaux, compte tenu des défis généraux auxquels est confronté le secteur des bureaux. Les résultats de l’analyse suggèrent une pression à la baisse au milieu de la pile d’obligations, la plus prononcée pour la classe B ; cependant, étant donné que les prêts les plus contestés seraient probablement transférés vers un service spécial et éventuellement liquidés, Morningstar DBRS estime que les risques accrus sont plus concentrés dans les classes les moins bien notées, soutenant la tendance négative avec cet examen.
Les informations réglementaires connexes conformément au Règlement 25-101 sur les agences de notation désignées sont incorporées aux présentes par référence et peuvent être consultées en cliquant sur le lien sous Documents connexes ou en nous contactant à [email protected].
La notation de crédit a été initiée à la demande de l’entité notée.
L’entité notée ou ses entités liées ont effectivement participé au processus de notation de crédit pour cette mesure de notation de crédit.
Morningstar DBRS a eu accès aux comptes, à la gestion et à d’autres documents internes pertinents de l’entité notée ou de ses entités liées dans le cadre de cette mesure de notation de crédit.
Il s’agit d’une cote de crédit sollicitée.
Veuillez consulter l’annexe connexe pour obtenir des informations supplémentaires concernant la sensibilité des hypothèses utilisées dans le processus de notation de crédit. Veuillez noter qu’aucune analyse de sensibilité n’est effectuée pour les obligations CMBS notées CCC ou inférieure. La définition de l’échelle de notation des obligations à long terme de Morningstar DBRS indique que des notes de crédit de CCC ou inférieures sont attribuées lorsque l’obligation est très susceptible de faire défaut ou qu’un défaut est imminent, prévalant ainsi sur une analyse de sensibilité.
Les conditions qui conduisent à l’attribution d’une tendance négative ou positive sont généralement résolues dans un délai de 12 mois. Les perspectives et les notations de crédit de Morningstar DBRS sont surveillées.
DBRS Limitée
Tour DBRS, 181, avenue University, bureau 700
Toronto (Ontario) M5H 3M7 Canada
Tél. +1 416 593-5577
Les méthodologies de notation de crédit utilisées dans l’analyse de cette transaction peuvent être consultées à l’adresse suivante :
— Méthodologie de notation multi-emprunteurs CMBS nord-américaine (1er mars 2024), https://dbrs.morningstar.com/research/428797
— Notation des certificats CMBS nord-américains à intérêt uniquement (13 décembre 2023), https://dbrs.morningstar.com/research/425261
— Critères d’analyse des propriétés immobilières commerciales nord-américaines de DBRS Morningstar (22 septembre 2023), https://dbrs.morningstar.com/research/420982
— Classement nord-américain des gestionnaires de prêts hypothécaires commerciaux (23 août 2023), https://dbrs.morningstar.com/research/419592
— Critères juridiques pour les financements structurés aux États-Unis (7 décembre 2023),
Une description de la manière dont Morningstar DBRS analyse les transactions de financement structuré et de la manière dont les méthodologies sont appliquées collectivement peut être trouvée à l’adresse suivante :
Pour plus d’informations sur ce crédit ou sur cette industrie, visitez dbrs.morningstar.com ou contactez-nous au [email protected].
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