L’une des pires périodes du marché immobilier est terminée ; une augmentation de l’activité est attendue

Māris Laukalējs, membre du conseil d’administration de la société immobilière Arco Real Estate et chef du département d’évaluation, a déclaré dans une interview au portail Jauns.lv, revenant sur l’année écoulée dans le domaine de l’immobilier : « Le premier semestre de l’année dernière a été affectée par de mauvaises conditions économiques. On se souvient qu’à la fin de 2022, il y a eu une énorme augmentation des prix des ressources énergétiques, de l’électricité, du chauffage et de tout le reste.

Au printemps 2023, la situation commence à se stabiliser. Tout le développement semblait s’effectuer à un rythme plus rapide, avec des transactions en augmentation dans pratiquement tous les segments.

L’une des pires périodes de l’immobilier

Pour en revenir à l’histoire, 2022 et 2023 (le second semestre 2022 et le premier semestre 2023) ont été la pire période des dix dernières années pour l’immobilier.

Au printemps de l’année dernière, il semblait que tout avait commencé et que les volumes avaient augmenté, mais ensuite est arrivée la nouvelle de l’augmentation des taux de crédit.

Les transactions avec les propriétés les plus chères ont considérablement diminué

Si au début (jusqu’aux mois d’été), cela n’affectait pas particulièrement le processus, alors dans la seconde moitié de l’été, il a considérablement diminué. [nekustamā īpašuma] le volume des ventes, notamment la section relative aux prêts.

Bien entendu, cela signifiait que le segment relativement plus coûteux, comme la construction de maisons privées et de nouvelles constructions, [daudzdzīvokļu ēku] les projets, notamment les grands appartements, dont la valeur marchande approchait les 200 mille euros, ont considérablement diminué. Il y a vraiment eu très peu de transactions. »

Ils ont activement acheté des appartements pour 30 à 50 000 euros

Laukalējs a poursuivi : « Dans le même temps, il faut dire que le marché des appartements en série dans son ensemble a été très actif l’année dernière, encore plus actif qu’en 2022.

Mon explication et celle de nos analystes est que les copropriétés ne coûtent pas si cher que ça. Nous avons encore des appartements qui coûtent 30, 40 et 50 mille euros.

Contrairement aux projets nouveaux et coûteux, il s’agissait d’un montant qui pouvait encore être collecté, de sorte que ce segment n’a connu aucune diminution, mais plutôt une augmentation.

Les appartements les moins chers ont été achetés sans prêt bancaire

Il y a bien ici une référence au taux EURIBOR, car les prêts des grandes banques ne participent pas à l’achat d’appartements en série, surtout pour les plus petits montants jusqu’à 50 000 euros. Ainsi, l’EURIBOR n’a pratiquement eu aucun effet ici. »

Cependant, pour l’achat d’appartements neufs normaux et surtout de maisons privées, il faut compter sur 200 mille euros. De plus, on peut supposer que la majeure partie de l’argent nécessaire est contractée à crédit.

L’argent est là, mais les propriétés ne sont pas encore achetées

“En parlant de prévisions futures, dans les recherches internes de plusieurs entreprises, nous constatons que les clients qui étaient prêts à acheter des appartements dans de nouveaux projets au début de l’année dernière ou qui avaient reçu des documents pour commencer la construction de maisons privées, ont reporté la construction d’au moins un an. année, même s’ils disposaient de suffisamment d’argent pour verser un acompte ou des frais supplémentaires.

Cela est dû au fait que les taux proposés par la Banque de Lettonie pour les obligations d’État sont très attractifs et que toutes les grandes banques de crédit ont augmenté les taux des dépôts à terme.

Prêt à attendre un an ou demi

Ces clients investissaient leur argent précédemment économisé dans des obligations et des dépôts et étaient prêts à attendre un an, voire un peu plus, avant d’acheter un bien immobilier. Ils ont décidé de ne pas acheter ces biens immobiliers relativement chers à l’époque, mais ils le feront certainement dans un an ou demi lorsqu’ils verront les taux baisser.

On peut dire que certaines personnes ont décidé de laisser leur argent rapporter davantage et n’achèteront un bien immobilier qu’au bout d’un an ou demi. “Il y a une pause maintenant.”

Le segment pourrait se relancer au second semestre

Laukalējs a souligné : cela suggère que cela se produira réellement, comme le prédisent actuellement de nombreux économistes.

Au second semestre de cette année, lorsque les taux EURIBOR pourraient commencer à baisser, l’activité du marché immobilier dans le segment des appartements neufs et plus chers, ainsi que des maisons privées, pourrait augmenter considérablement.

Plusieurs promoteurs ont abandonné le projet de construction

“Il y a un autre point intéressant. Nous savons qu’en raison justement de l’augmentation des tarifs, plusieurs nouveaux grands projets [daudzdzīvokļu] les promoteurs immobiliers en 2022 et 2023 ont reporté la construction ou complètement abandonné des projets déjà approuvés et censés être construits.

Mais comme le plan d’affaires ne semblait pas si réaliste (et peut-être n’était-il pas réaliste avec les volumes d’achat, qui ont diminué), tous les appartements des nouveaux projets, dont l’entrée sur le marché était prévue dans un an ou à la fin de cette année, entrera bien sûr sur le marché.

L’offre d’appartements neufs pourrait diminuer

En retour, cela signifie : dans un an ou deux, nous sentirons (d’autant plus que l’activité reprendra cette année) que nous aurons simplement une pénurie d’appartements dans les nouveaux projets. Là-bas, les prix vont pouvoir monter très vite.”

Le chef de l’entreprise a expliqué qu’il ne devrait pas y avoir une telle pénurie d’appartements dans les nouveaux projets que les acheteurs pourraient avoir des difficultés à trouver un logement convenable.

“Considérant [jauno dzīvokļu] volumes actuellement déjà construits et qui sont encore en construction, puis en termes de nombre d’appartements neufs en projet [tuvākajā laikā] il n’y aura pas de pénurie, mais le choix sera considérablement réduit.

Le retard peut se référer aux prix futurs

Ces dernières années, les acheteurs ont examiné de nombreux projets et options différents jusqu’à ce qu’ils choisissent celui qui leur plaisait le plus. » Si une personne avait accès à au moins 200 000 euros, elle pouvait jusqu’à présent choisir librement le logement qui lui convient le mieux, mais l’offre sera probablement plus réduite à l’avenir.

Le spécialiste ajoute que les nouveaux bâtiments n’arrivent pas si vite sur le marché. Même si les promoteurs commencent la construction à la fin de cette année, les bâtiments apparaîtront sur le marché au bout d’un an et demi, deux ou même trois ans. “Le retard ici peut être lié aux prix futurs.”