Louer en Catalogne, du petit investisseur à la population flottante

En Espagne, il y a 18,5 millions de résidences principales conventionnelles, dont 13,9 millions sont occupées par leur propriétaire, tandis que le reste, 2,9 millions, sont loués, ce qui équivaut à 16% du total, selon la dernière mise à jour, avec des données de 2021, du recensements de la population et de l’habitat publiés par l’Institut national de la statistique (INE).

En fait, dans toute l’Espagne, la tendance est similaire : trois ménages sur quatre sont désormais propriétaires de leur logement en Espagne, contre 78,9 % il y a 10 ans, tandis que les loyers n’ont cessé d’augmenter depuis l’entrée dans le nouveau millénaire : ils sont passés de 11,4 % à 16,1 % en 20 ans.

La Catalogne, pays des loyers

La proportion de logements en location varie sensiblement dans tout l’État: des 9% que représente le loyer en Estrémadure, aux données qui placent les îles Baléares – leader en Espagne – et la Catalogne comme les communautés où il y a le plus de loyers en termes relatifs . Les deux ont une proportion supérieure à 23 % du parc de logements.

En fait, les villes catalanes sont parmi celles qui ont les loyers les plus élevés en termes relatifs, par rapport aux municipalités du même segment dans toute l’Espagne. Dans le cas des métropoles de plus de 500 000 habitants, Barcelone est de loin le territoire de l’État avec la plus forte proportion de loyers (31 %), devant Madrid (avec 24 %), Saragosse (avec 17 %) et Valence (avec 17,2 %).

Ce poids du marché locatif s’explique par de multiples causes, allant de la bourgeoisie du début du XXe siècle, la conception du logement comme un actif solvable dans lequel investir, et le positionnement de la capitale catalane comme l’une des villes les plus dynamiques sur le marché : Barcelone est la municipalité de l’État avec le loyer le plus cher, actuellement à des niveaux historiques ; un prix de vente plus élevé ; où il y a plus d’opérations d’achat et de vente et où le prix moyen du prêt hypothécaire est plus élevé.

Le billet et la bourse

“En Catalogne, le logement locatif a toujours été considéré comme un investissement classique pour le petit épargnant ; cela signifie qu’il y a un parc locatif vivant, c’était déjà le cas lorsque la bourgeoisie a investi dans le logement, au début du XXe siècle. La croissance de les villes ne pouvaient être financées que par des personnes disposant de capitaux, car il n’y avait pas de marché financier », explique le responsable de la Chambre de la propriété urbaine, Òscar Gorgues.

Une fois le système financier consolidé, après la guerre civile, la promotion du logement social permet au reste de la population d’avoir accès au logement, et c’est alors que la propriété et le ratio se démocratisent progressivement les loyers baissent, surtout durant les années 50 et 60, explique Gorgues. Dès lors, à Barcelone la proportion de locations diminue progressivement jusqu’à ce qu’en 2021 la dynamique s’inverse.

“Le petit investisseur catalan est habitué et fait plus confiance au lingot qu’à la bourse. C’est le placement typique de l’épargne de la classe moyenne. La plupart des propriétaires possèdent deux ou trois logements”, ajoute Gorgues.

Barcelone et Gérone

Sur trois maisons, une est à louer. C’est la proportion de Barcelone et de Gérone, les deux capitales de démarcation de l’État avec le plus de maisons et d’appartements loués en termes relatifs. Mais ce ne sont pas les seuls où les loyers ont une proportion remarquable : Tarragone et Lleida sont également dans le top 10.

La vérité est qu’au cours de la dernière décennie, le pourcentage de maisons à louer a augmenté dans presque toutes les capitales de démarcation de l’État. En fait, Tarragone est parmi les trois qui ont le plus augmenté, passant de 17,6 % à 24 % de 2011 à 2021, avec Santa Cruz de Tenerife et Ciudad Real. “Il faut garder à l’esprit que Tarragone, en tant que ville universitaire, absorbe beaucoup de demande des Terres de l’Ebre. Et c’est aussi une question de rentabilité, les prix ne sont pas aussi élevés qu’à Barcelone”, explique le directeur. du gestionnaire immobilier de Finques Brisasol, Sergi Dalmau.

À Barcelone, dans la même période, la proportion a également augmenté car il y a eu plus de hauts que de bas sur ce marché. Barcelone compte 671 177 résidences principales conventionnelles, dont 208 468 sont à louer, avec des données de 2021.

Tourisme et population flottante

Cette forte proportion de logements locatifs dans les capitales provinciales catalanes s’explique par le fait qu’elles accueillent davantage de population flottante et touristique, notamment à Barcelone. “Ils ont besoin de plus de loyer. En revanche, dans une petite ville, le loyer est plus difficile à placer. Dans les grandes villes, c’est la solution pour ceux qui n’ont pas accès à un logement permanent et pour ceux qui n’en ont pas besoin”, ajoute Gorgues.

Pour le directeur général d’Amat Immobiliaris, Guifré Homedes, des villes comme Barcelone et Gérone ont un facteur de temporalité dans le logement car ce sont des villes d’étude et d’attraction touristique qui au fil des ans leur ont fait gagner des logements locatifs. “A Barcelone, c’est le résultat de l’internationalisation et Gérone a un processus similaire à petite échelle”, ajoute-t-il.

Une question de demande

Aujourd’hui, bien qu’ils soient en tête de ce classement, les problèmes d’accès à un logement locatif abordable sont depuis longtemps au centre des politiques du logement au niveau de la Catalogne et de l’État ; en témoignent les actions législatives, comme la récente loi logement, pour réglementer le prix des baux.

“La difficulté d’accès au logement ne s’explique pas par le montant des loyers disponibles mais par le rapport entre l’offre et la demande”, explique le responsable des études et porte-parole du portail Pisos.com, Ferran Font. Malgré un pourcentage élevé de locations à Barcelone, elle concentre une demande que les autres capitales n’ont pas : il y a la demande naturelle, celle des personnes qui ne peuvent pas acheter une maison, des jeunes qui s’émancipent, des travailleurs qui viennent travailler et aussi les nomades numériques

Font explique que Barcelone est actuellement une attraction tellement importante qu’il y a ce déséquilibre entre l’offre et la demande. Cela se produit également dans des villes comme Malaga, Palma et Alicante », ajoute-t-il.