2024-05-14 08:40:41
Une loi de l’Illinois visant à accroître le logement abordable dans tout l’État s’est révélée pour l’essentiel inefficace au cours des 20 dernières années. L’agence d’État qui contrôle le respect de cette politique attribue cette inaction au manque de mesures d’application de la loi.
“Il n’y a pas de mordant dans cette législation – il n’y a pas de mesures punitives”, a déclaré Andrew Field, directeur adjoint des communications de l’agence nationale du logement. “C’est plus pédagogique.”
L’Illinois Affordable Housing Appeal Act exige que l’IHDA dresse tous les cinq ans une liste des villes de plus de 1 000 habitants où le logement abordable représente moins de 10 % du parc immobilier global.
En 2003, 49 villes de l’Illinois n’atteignaient pas ce seuil. Vingt ans plus tard, il y en a 44, dont de grandes banlieues comme Naperville.
La banlieue de Chicago ne respecte pas les mandats en matière de logement abordable
Brochure carte créée par Adam Farence | Données par © OuvrirStreetMapsous DO
Les États de tout le pays ont des lois similaires, mais avec des ramifications différentes pour les municipalités qui ne parviennent pas à augmenter leur part de logements abordables.
Une mesure similaire en Californie s’est révélée plus efficace. Cela a déclenché une frénésie de propositions de développement abordables au cours des deux dernières années. En effet, cela permet aux promoteurs de projets comportant au moins 20 pour cent d’unités abordables de surpasser la plupart des approbations de zonage du gouvernement, si la ville où est située la propriété n’a pas atteint certains objectifs de croissance. La loi accélère le processus d’approbation et entrave la capacité des gouvernements locaux à écraser de telles propositions.
Le concept est plus largement connu sous le nom de remède du constructeur et est généralement invoqué lorsque les marchés immobiliers sont jugés bloqués. Les choses se déroulent de manière très différente dans l’Illinois.
L’Illinois a créé en 2003 un nouveau conseil d’État destiné à servir de contrôle aux municipalités. Les promoteurs de projets comportant au moins 20 pour cent d’unités abordables peuvent faire appel auprès du conseil si les municipalités locales rejettent leur proposition. Si l’appel est accueilli, ils peuvent annuler la décision de la ville et commencer quand même la construction.
Mais les développeurs de Chicagoland ne l’ont pas testé. Depuis l’entrée en vigueur de la loi il y a 20 ans, aucun promoteur n’a déposé une demande de recours devant la commission. Actuellement, trois des huit sièges du conseil d’administration sont vacants. Le bureau du gouverneur est chargé de les pourvoir.
Pour de nombreux promoteurs de logements abordables, il est plus facile de s’en tenir au statu quo et de construire dans des quartiers de Chicago où les objections aux projets gagnent moins de terrain, plutôt que de lancer un appel au conseil d’État.
« Le logement abordable, tel qu’il est, énerve beaucoup de gens », a déclaré Jeff Head, vice-président du développement d’Habitat Affordable Group. “S’il y a un vaste processus d’éducation et un argument politique important impliqué, cela augmente le coût financier et le coût émotionnel de se lancer et d’approfondir un argument en faveur d’un projet dont une partie importante des gens ne veut pas.”
En conséquence, les villes qui ne répondent pas aux normes d’accessibilité financière de l’Illinois subissent peu de conséquences de leur inaction.
Stagnation des banlieues
Les villes de banlieue – Winnetka, Hawthorne Woods et Lincolnshire, entre autres – ont vu leur part de logements abordables stagner. Comme beaucoup de villes figurant sur la liste, aucune de ces trois villes n’a vu sa proportion de logements abordables dépasser même 5 % de l’ensemble de ses logements depuis 2003, soit la moitié du montant qu’elle est tenue de toucher en vertu de la loi pour éviter d’éventuels recours des promoteurs.
À Winnetka, où le prix médian actuel des logements est d’environ 1,5 million de dollars, selon Redfin, le pourcentage de logements abordables est passé de 4,1 pour cent en 2003 à 3,6 pour cent en 2023.
Actuellement, dans la MSA de Chicago, le seuil légal d’abordabilité du logement est de 1 681 $ par mois de loyer pour une famille de quatre personnes. Pour les logements occupés par leur propriétaire, il s’élève à 2 243 $ sur l’hypothèque, les taxes et autres frais de logement pour une famille de quatre personnes.
Une poignée de villes comme Gilberts, Oakbrook Terrace et Sleepy Hollow ont franchi le seuil des 10 % ces dernières années, mais un nombre similaire a été ajouté à la liste, compensant ainsi l’efficacité globale de la politique.
“Quand [the act] adoptée en 2003, les gens pensaient que cela allait changer les choses du jour au lendemain », a déclaré Martin Cozzola, conseiller en logement pour le groupe de défense Impact for Equity, basé à Chicago.
Lorsque cela ne s’est pas produit, « cela a coupé le vent aux voiles des gens », a-t-il déclaré.
Différentes méthodes d’application pour le même type de loi peuvent avoir des impacts significatifs.
Le remède du constructeur a été testé pour la première fois en Californie en 2022, lorsque la ville de Santa Monica n’a pas respecté la date limite pour un plan visant à atteindre les objectifs fixés par l’État en matière de logements abordables. Cela a ouvert la voie à un arriéré de demandes pouvant être traitées sans certaines approbations locales.
Une douzaine de demandes de ce type ont été déposées. Ils totalisaient plus de 4 000 unités, soit plus de deux fois plus que celles construites dans la ville au cours des deux décennies précédentes.
Tout n’a pas été sans heurts. Les développeurs de tels projets se heurtent encore à des contestations juridiques et à d’autres obstacles.
Entre-temps, une série d’amendements à la version de la loi de l’Illinois adoptée l’année dernière vise à augmenter son taux de réussite. Pour l’instant, on ne sait pas si cela réduira la pénurie.
Changements à venir
De nouvelles modifications apportées à la version de la loi de l’Illinois visent à rendre les appels plus probables – et pourraient également donner aux promoteurs une certaine couverture politique contre la colère des conseils municipaux de banlieue, si l’un de leurs projets devait faire appel.
Dans la dernière version, les promoteurs ne sont pas les seuls à pouvoir protester contre le refus d’une proposition de logement abordable. Les associations locales de logement et tout résident potentiel du complexe peuvent tenter de faire intervenir l’État et exiger son approbation.
Les résidents potentiels et les organismes locaux à but non lucratif ont moins à perdre dans ce processus que les promoteurs, a déclaré Cozzola.
« Si je suis un promoteur immobilier qui cherche à construire à Northbrook, Wilmette ou Winnetka, je suis probablement la même personne qui construit là-bas également au taux du marché », a-t-il déclaré. «Je ne voudrais pas cocher une communauté avec laquelle j’essaie de faire affaire.»
Les dirigeants des villes qui n’atteignent pas le seuil de 10 pour cent de logements abordables devront également rédiger un rapport à l’IDHA sur les obstacles spécifiques qui empêchent la ville d’atteindre la norme.
Un problème qui persiste avec l’approche de l’Illinois, a déclaré David Schleicher, professeur de droit à Yale, est que lorsqu’une ville atteint le seuil de 10 pour cent de logements abordables fixé par l’État, elle perd l’incitation à permettre davantage de croissance. Permettre davantage de constructions au prix du marché réduira le ratio de logements abordables par rapport au prix du marché de la ville.
“Il n’est pas bien ciblé pour résoudre la crise du logement”, a déclaré Schleicher, spécialisé dans le droit de l’utilisation des sols. «Cela pénalise les logements au prix du marché.»
#Comment #version #lIllinois #Builders #Remedy #reste #supprimée
1715700645
