L’Irlande fait face à un problème d’arriérés de brassage centré sur les fonds immobiliers

Les régulateurs et les responsables du ministère des Finances ici ont tendance à passer en mode robot lorsqu’ils sont interrogés sur la disparité des prix des prêts hypothécaires entre les banques et les non-banques ou les fonds immobiliers, lançant quelque chose sur les emprunteurs qui doivent contacter leurs fournisseurs de services s’ils sont en retard ou à risque de tomber en retard. C’est l’équivalent en centre d’appels de « votre appel est important pour nous ». Non, ce n’est pas le cas ou vous auriez déjà répondu.

Interrogé sur la question lors de la publication de la dernière revue de la stabilité financière de la Banque centrale la semaine dernière, le gouverneur Gabriel Makhlouf a déclaré “c’est certainement une préoccupation lorsque vous voyez certains des taux très élevés auxquels certains emprunteurs sont confrontés” avant de faire défaut : les emprunteurs devraient communiquer avec leurs fournisseurs de prêts hypothécaires s’ils ont de la difficulté à honorer leurs remboursements.

Il a ensuite semblé changer de cap, contestant le mot «disparité».

« La réalité est que dans un marché concurrentiel, vous trouverez différentes personnes payant des tarifs différents pour différents produits. . . donc ce qui compte, c’est que les gens soient traités équitablement, que les gens soient traités raisonnablement et si les gens ont du mal à respecter leurs obligations, les prêteurs ou les sociétés de services prennent leurs responsabilités au sérieux », a-t-il déclaré.

“Je pense qu’il est important que nous ne nous mettions pas dans une position où nous pensons que tout le monde devrait payer exactement le même taux d’intérêt, car cela reflète un marché non concurrentiel et, en fin de compte, ce ne sera pas bon pour les emprunteurs”, a-t-il déclaré.

“Je ne pense pas que nous allons nous retrouver dans une situation où tout le monde, partout, paie exactement le même intérêt sur son hypothèque”, a-t-il déclaré.

Les remarques quelque peu elliptiques du gouverneur semblaient lier la disparité des taux pratiqués par les banques et les fonds à la concurrence, ou du moins il a dit que nous aurions moins de concurrence sans une certaine disparité.

[ Mortgage interest relief is another blow to those who are young, unhoused and up the creek ]

C’est une notion difficile à avaler, en particulier pour les 38 000 à 60 000 (il existe différentes estimations) emprunteurs qui se retrouvent dans les livres de ces fonds. Dans certains cas, ils se voient facturer des taux variables de 8 à 9 %, bien au-dessus de la moyenne pratiquée par les banques de détail.

Les fonds ne sont pas en concurrence avec les banques, donc la concurrence n’entre pas en ligne de compte. Ils ont des modèles de financement entièrement différents. Ils ne peuvent pas emprunter à un prix aussi bas et doivent donc réévaluer leurs actifs plus rapidement que les prêteurs conventionnels en réponse aux changements de taux de la Banque centrale européenne (BCE). Ainsi, les fonds ont répercuté la plupart des hausses de taux de la BCE sur les emprunteurs, tandis que la Bank of Ireland et le Permanent TSB, par exemple, n’ont pas encore modifié leurs taux variables.

S’ils étaient en concurrence, il y aurait sûrement une migration massive d’emprunteurs vers les prêteurs conventionnels, mais ils y sont piégés.

C’est ce qu’on appelle un marché bancaire secondaire pour une raison. Il est là principalement pour éliminer les NPL (prêts non performants) des bilans post-krach des banques. Cela dit, de nombreux prêts vendus après 2017 n’étaient pas en souffrance. Les fonds vautours, comme on les appelle ici de manière désobligeante, sont un élément nécessaire de l’écosystème financier, d’autant plus dans le cas de l’Irlande parce que les banques ont été légalement empêchées de récupérer les actifs sous-jacents à ces prêts. L’expulsion évoque une certaine réaction émotionnelle ici pour des raisons historiques et nous avons donc empêché les banques de nettoyer leurs propres bilans de NPL.

Les vautours dans la nature agissent comme un service d’élimination des déchets, recyclant les animaux morts tout en éliminant les agents pathogènes nocifs du système.

Mais le marché hypothécaire irlandais n’est pas le Serengeti et les emprunteurs impliqués ne sont pas des carcasses en décomposition. Beaucoup se retrouvent dans cette annexe du marché hypothécaire sans faute de leur part. Ils ont été essentiellement placés ici dans l’intérêt d’une plus grande stabilité financière, essentiellement pour que les banques se conforment aux normes réglementaires européennes.

La Banque centrale a un double mandat : ​​assurer la stabilité financière et protéger les consommateurs.

Parfois, l’accent semble être mis davantage sur le premier que sur le second. Le régulateur a été lent à agir contre les banques surfacturant les clients hypothécaires des trackers et ne l’a pas fait jusqu’à ce qu’une affaire judiciaire étoffe le problème.

Le ministre des Finances, Michael McGrath, a écrit à la Banque centrale, exprimant son inquiétude concernant les tarifs préférentiels pratiqués par les fournisseurs de prêts hypothécaires non bancaires, se demandant comment les clients bénéficiant des taux les plus élevés peuvent être «protégés autant que possible».

En réponse aux appels à introduire des plafonds de taux d’intérêt, la Banque centrale a déclaré à plusieurs reprises qu’elle n’avait aucun mandat légal pour interférer dans la fixation des taux d’intérêt par les prêteurs. McGrath dit qu’il n’a aucune indication que le régulateur souhaite des pouvoirs supplémentaires “à ce stade”.

[ Another ECB rate hike already baked in ]

Les détenteurs d’hypothèques pourraient regarder vers le bas le baril de deux autres hausses de taux dans les mois à venir alors que la BCE cherche à contenir l’inflation. Deux autres augmentations de 0,25 point de pourcentage feraient grimper le coût annuel d’un prêt hypothécaire de 300 000 € de plus de 900 € par an.

Makhlouf a également averti qu’il s’attend à ce que les taux restent élevés plus longtemps que les marchés ne l’anticipent, car l’inflation sous-jacente reste trop élevée.

Les premiers signes du péage que cela fait peser sur les emprunteurs peuvent être observés dans les derniers chiffres des arriérés de la Banque centrale, qui indiquent une reprise des arriérés à court terme l’année dernière. Plus important encore, ceux qui ont des arriérés à court terme avec des établissements non bancaires, y compris des sociétés de services de crédit, ont augmenté de 51 %, ce qui représente le premier pic en plus d’une décennie. Et cela est antérieur aux randonnées les plus récentes. Les chiffres montrent également que les entités non bancaires contrôlaient 77 % de tous les prêts hypothécaires résidentiels en souffrance à long terme.

Il y a un problème d’arriérés de brassage ici centré sur les fonds immobiliers, et dire à plusieurs reprises aux emprunteurs de contacter leurs fournisseurs ne va pas le résoudre.