L’inventaire immobilier de Toronto est à la hausse

Le marché immobilier de la région du Grand Toronto a pris un virage, jauge John Pasalis, président de Realosophy Realty.

Les nouvelles inscriptions ont dépassé les ventes ces dernières semaines et les stocks augmentent progressivement.

“Ce sont les premiers signes d’un changement de dynamique sur le marché”, dit-il. “Je m’attends à ce que la tendance soit à la hausse cette semaine.”

M. Pasalis suit les “mois d’inventaire” sur une base hebdomadaire. La mesure est une estimation du temps qu’il faudrait pour vendre toutes les propriétés inscrites au rythme actuel des ventes.

Au cours de la troisième semaine de juin, ce chiffre était d’environ 1,7 mois pour les immeubles de faible hauteur et d’un peu plus de deux mois pour les appartements en copropriété.

L’offre reste faible mais la ligne de tendance s’est infléchie vers le haut après avoir baissé régulièrement depuis le début de l’année.

Le marché reste occupé – mais pas aussi occupé qu’il y a environ six semaines. Quant aux ventes, elles sont imprévisibles pour le moment.

« C’est une montagne russe », dit-il.

Juste au moment où il a vu des signes de ralentissement du marché, M. Pasalis a récemment été choqué de voir un acheteur payer 1,86 million de dollars pour un terrain de 43 pieds à East York.

M. Pasalis s’attend à ce que le bungalow des années 1940 soit démoli, ce qui rend le prix assez élevé, à son avis.

En juin, le marché semble secoué par une hausse de 25 points de base du taux directeur de la Banque du Canada, une légère hausse des inscriptions et les habituelles distractions estivales.

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Les vendeurs qui fixent une date limite pour examiner les offres peuvent stimuler une concurrence intense ou se retrouver sans offres.

“Les plus belles maisons reçoivent encore 10 offres”, dit-il. “Ce que nous voyons d’un autre côté, c’est offrir des nuits qui échouent.”

M. Pasalis ajoute que les variations des taux d’intérêt n’expliquent pas entièrement la trajectoire du marché. Lorsque les taux étaient au plus bas, de nombreux observateurs du marché ont affirmé que la hausse des prix était alimentée par le faible coût d’emprunt, explique-t-il.

Depuis le printemps 2022, la Banque du Canada a relevé neuf fois son taux d’intérêt de référence. Le taux directeur s’établit désormais à 4,75 %.

L’argent n’est pas aussi bon marché en 2023, mais le prix médian dans la région du Grand Toronto a augmenté de 15 % depuis le début de l’année, souligne M. Pasalis.

Il ajoute que le marché ralentit généralement pendant les mois d’été.

“Les acheteurs reculent un peu”, dit-il. “Quiconque enchérit activement depuis cinq mois est épuisé.”

M. Pasalis dit que la petite hausse de la banque centrale en juin a moins d’impact après une série d’augmentations, mais il sent un changement psychologique parmi les acheteurs.

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Au début de l’année, les acheteurs se sont précipités sur le marché avant que les prix ne grimpent. Ensuite, ils ont vu le prix moyen commencer à augmenter légèrement, et ils ont pensé que la hausse s’accélérerait si la Banque du Canada réduisait les taux plus tard dans l’année.

Les économistes disent que les baisses de taux cette année sont probablement hors de propos.

Pendant ce temps, le prix moyen de la GTA a augmenté d’environ 150 000 $ jusqu’à présent cette année.

“Cette peur a disparu.”

De plus, voir quelques autres panneaux “à vendre” apparaître sur les pelouses aide à apaiser la “peur de manquer” une nuit d’offre donnée.

« Déjà, nos clients sont plus patients », dit-il. “Ils voient de plus en plus d’annonces arriver et ils ont l’impression qu’ils n’ont pas à enchérir de manière aussi agressive.”

L’une des raisons de l’augmentation des stocks, dit-il, est que certains propriétaires calculent qu’ils devraient vendre avant d’acheter une autre propriété. Certains sont nerveux à l’idée d’acheter en premier et risquent de vendre à l’automne lorsque le marché n’est peut-être pas aussi solide.

M. Pasalis prévoit que le marché sera raisonnablement équilibré à l’automne.

« Je ne pense pas que nous allons voir beaucoup de pression à la baisse sur les prix », dit-il.

Elise Stern, courtier chez Harvey Kalles Real Estate Ltd., a remarqué une légère embardée sur le marché en juin alors que les acheteurs semblent moins attentifs, mais elle attribue cela davantage à un quart de travail saisonnier d’été qu’à celui de la Banque du Canada.

“Cela me semble étrange qu’un quart de pour cent ait autant d’impact.”

Elle note que les deux derniers mois ont vu une action intense sur le marché, qui est souvent suivie d’une pause pendant que les acheteurs s’arrêtent pour se rafraîchir.

“J’ai l’impression que cela pourrait être cette semaine de fatigue.”

Mme Stern dit que certains acheteurs ressentent le besoin de faire une pause lorsque les propriétés sont inscrites avec des prix demandés bien inférieurs au montant que le vendeur accepterait.

“C’est odieux à quel point c’est bas”, dit-elle à propos de certains cas où la tactique est utilisée pour stimuler la concurrence.

De tels prix sont destinés à attirer les regards et ils peuvent dérouter les acheteurs potentiels, dit-elle.

Si la stratégie échoue et que le vendeur n’accepte aucune offre à la date de l’offre, de nombreux chasseurs de maisons se sentent irrités si la maison est remise en vente à un prix plus élevé.

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Mme Stern dit que de nombreuses familles ont également leur attention détournée de l’immobilier à cette période de l’année par les diplômes scolaires, la préparation du camp et d’autres activités, et les étudiants revenant de l’université pour l’été.

Avec moins d’acheteurs qui réservent des visites, ajoute-t-elle, certains vendeurs trouvent des moyens créatifs d’attirer l’attention des acheteurs potentiels.

Dans un cas, une propriétaire est une designer qui propose de fournir une consultation aux acheteurs de sa maison jumelée avec un prix demandé de 1,334 million de dollars.

Mme Stern dit que la maison du 124, avenue Gilbert est rénovée, mais le propriétaire offre cinq heures de services de conception à un acheteur qui pourrait avoir besoin d’aide pour choisir des meubles ou organiser les pièces qu’il a dans la maison de trois chambres.

Les hypothèques de reprise par le vendeur (VTB), qui deviennent un outil plus courant pendant les périodes où les taux d’intérêt sont à la hausse, sont régulièrement proposées ces jours-ci, dit-elle.

“Les nouveaux agents qui sont arrivés dans l’entreprise il y a cinq ans n’en ont même jamais été témoins”, déclare Mme Stern.

La stratégie est parfois utilisée par les propriétaires qui disposent d’une valeur nette solide dans la propriété qu’ils vendent ou qui sont suffisamment aisés pour retarder la réception d’une injection de liquidités de l’acheteur.

Robert Hogue, économiste en chef adjoint à la Banque de Montréal, affirme que la reprise à ce jour du marché canadien de l’habitation est plus forte que prévu.

Selon lui, la hausse des taux légèrement surprenante de la banque centrale en juin et les perspectives d’un nouveau resserrement devraient tempérer le rythme du rebond.

M. Hogue affirme que les récentes poussées de nouvelles inscriptions à travers le pays ont atténué le déséquilibre entre l’offre et la demande, mais pas suffisamment pour faire pencher la balance en faveur des acheteurs.

Sa prévision d’une autre hausse de 25 points de base par la Banque du Canada pourrait refroidir la demande de quelques degrés, dit-il, ce qui pourrait modérer le prix des augmentations de rythme mais ne pas déclencher de baisses pures et simples, selon lui.