Robert Bowker est un initiateur de prêt hypothécaire avec Interlinc Mortgage, une société de prêt à Round Rock. Bowker a récemment répondu à plusieurs questions pour Journal d’impact communautaire centrée sur le processus d’achat d’une maison. Plus précisément, Bowker a fourni des informations et des conseils aux personnes souhaitant acheter une maison, ainsi que des pratiques courantes et des avantages à surveiller. Les réponses suivantes ont été modifiées pour plus de longueur et de clarté.
Quel genre de qualifications les acheteurs potentiels doivent-ils connaître pour être approuvés pour un prêt hypothécaire ?
Il y a beaucoup de choses qui doivent être prises en compte. Un élément clé est ce qu’on appelle un ratio de la dette au revenu. Il y a un rapport avant et un rapport arrière. Le ratio avant pour l’acheteur de maison est le pourcentage de son revenu mensuel brut, et le ratio arrière est le paiement du logement et toutes les dettes sur le rapport de crédit d’une personne en pourcentage du revenu mensuel brut. De plus, les acheteurs de maison doivent être conscients de l’effet que les prêts étudiants auront sur ce ratio. Même si les prêts étudiants ne nécessitent pas de paiement à l’heure actuelle, les prêteurs hypothécaires prendront toujours en compte 0,5% du prêt total d’une personne par rapport à son taux d’endettement.
Une deuxième exigence clé implique le pointage de crédit d’une personne. L’exigence de score varie en fonction de facteurs tels que le type de prêt. Par exemple, la Federal Housing Administration peut accepter un pointage de crédit aussi bas que 580 tant que les ratios dette-revenu et prêt-valeur correspondent aux lignes directrices du programme de l’investisseur. Les prêts conventionnels peuvent descendre jusqu’à un pointage de crédit de 620, mais cela nécessitera également un acompte plus important.
Quels sont les conseils pour les acheteurs d’une première maison qui essaient de profiter des programmes d’aide ?
Les acheteurs d’une première maison doivent trouver un prêteur qui connaît les éléments des divers programmes de prêt, comme le montant qui doit être remboursé ou le montant qui peut être pardonné. Tous les programmes d’aide sont différents. Il existe également différents pourcentages d’assistance disponibles allant de 2% à 5% du prêt. Les acheteurs de maison doivent également être conscients de ce qu’on appelle un certificat de crédit hypothécaire, ou MCC, qui est conçu pour aider les acheteurs d’une première maison à obtenir de l’aide avec des crédits d’impôt. Ils doivent également savoir que les programmes d’aide sont assortis de limites de revenu et que certains sont assortis de limites de prix d’achat. C’est pourquoi il est important de travailler avec un professionnel.
Quelle est la différence entre une hypothèque ajustable et une hypothèque à taux fixe?
L’hypothèque à taux variable, ou ARM, est bloquée pendant un certain temps, puis s’ajustera. Par exemple, un acheteur de maison pourrait opter pour ce qu’on appelle un prêt hypothécaire ajustable 5/1. C’est là que le taux d’intérêt d’un prêt est bloqué pendant cinq ans et peut être ajusté une fois par an. Ou, un acheteur de maison pourrait avoir un 5/6, qui est un prêt dont le taux d’intérêt est bloqué pendant cinq ans et peut être ajusté tous les six mois. Les gens doivent poser ces questions et être conscients du plafond de vie, qui est le nombre maximum de fois qu’un prêt peut s’ajuster sur la durée du prêt.
Un prêt à taux fixe contient un taux d’intérêt qui est bloqué pendant toute la durée du prêt, que ce soit 15 ans, 30 ans ou une autre durée.
Combien de temps dure le processus d’achat d’une maison une fois la demande de prêt hypothécaire déposée?
C’est une question délicate car [the process] n’est pas basé sur le moment où la demande est remplie. Il est basé sur le moment où le contrat est rédigé. Les acheteurs de maison devraient pouvoir conclure un prêt hypothécaire dans les 30 jours suivant la rédaction du contrat.
Quel est le meilleur moment pour un propriétaire pour refinancer son hypothèque ?
C’est une question très délicate car la situation de chacun est différente. Les propriétaires ont vraiment besoin de quelqu’un en qui ils ont confiance qui calculera pour eux le retour sur investissement réel pour le refinancement, plutôt que quelqu’un qui est juste à la recherche d’un chèque de paie.
Les propriétaires doivent tenir compte des éléments suivants lorsqu’ils décident de refinancer ou non :
• combien de temps ils prévoient rester dans la maison ;
• ce que le refinancement leur fera économiser par mois ; et
• ce qu’il en coûtera pour refinancer, qu’il soit intégré au prêt ou qu’il soit payé d’avance.
Comment les propriétaires peuvent-ils utiliser la valeur nette de leur maison à leur avantage ?
La valeur nette de la maison est une bonne chose. Au Texas, les propriétaires sont limités à ne prendre que 80% de la valeur totale de leur maison en espèces pour aider à protéger la valeur nette. Cependant, il est important de comprendre comment utiliser judicieusement un retrait. Par exemple, je n’utiliserais pas un retrait sur la valeur nette de ma maison pour rembourser ma voiture, car j’étalerais les paiements d’une dette à court terme à une dette à long terme, et je finirais par payer plus pour le véhicule.
Le remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire peut-il entraîner des pénalités?
Sur une convention régulière [loan]il n’y a pas de pénalités pour remboursement anticipé, mais si vous suivez un programme unique comme un prêt sur relevé bancaire [that allows homebuyers to qualify for a mortgage without income documents that most loan types require] ou non[qualified mortgage loan, which has features that reduce risk for borrowers and make the loan more affordable]les acheteurs doivent demander s’il y a des pénalités pour le remboursement anticipé d’un prêt immobilier.
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