Partout au pays, les locataires à la recherche de nouvelles maisons font face à des augmentations de loyer vertigineuses à deux chiffres. Mais vous ne le sauriez pas d’après le décompte fédéral officiel des données sur l’inflation.
Au cours des huit derniers mois, le taux de variation des coûts de location annuels pour les nouveaux locataires a plus que doublé, atteignant son plus haut niveau jamais enregistré, selon les données du Bureau of Labor Statistics examinées par The Times. Les données, qui ne sont pas dans le domaine public, montrent une image radicalement différente pour les locataires existants – ceux qui renouvellent leur bail au lieu d’emménager dans un nouvel appartement – suggérant que le coût du logement pourrait continuer à grimper, malgré certains indicateurs à la contraire.
Et le logement représentant à la fois le principal contributeur à l’inflation sous-jacente et un indicateur retardé, la récente hausse des loyers indique que l’inflation globale continue d’augmenter même si elle montre des signes de recul dans d’autres secteurs.
Dans son dernier rapport sur l’inflation de l’indice des prix à la consommation, le BLS a déclaré que l’inflation annuelle des coûts de logement s’élevait à 5,4 % en mai, le niveau le plus élevé depuis 1991. Ce chiffre est une moyenne pondérée destinée à refléter le taux d’inflation affectant les nouveaux locataires et les propriétaires. ressemblent.
Mais les données non publiques derrière le chiffre le plus élevé montrent un gouffre entre les conditions qui affectent ceux qui ont déménagé et ceux qui ne l’ont pas fait. Les coûts de location annuels des nouveaux locataires sont passés de 4,3 % en juillet 2021 à 11,1 % en mars 2022. Pour les locataires existants, l’inflation a été plus faible et a augmenté à un rythme plus lent au cours de cette période, passant de 1,5 % à 2,7 %. Pour les résidents des logements occupés par leur propriétaire, la tendance était similaire. (Le BLS devrait publier mercredi les données sur l’inflation pour juin.)
Pour son enquête, le BLS visite un ensemble donné de ménages une fois tous les six mois pour suivre l’évolution des prix de location. S’il trouve un occupant différent, il le traite comme un nouveau locataire, mais si le locataire reste le même, il est alors classé comme locataire permanent. Étant donné que 75 % à 80 % des locataires restent dans leur logement chaque année, le chiffre le plus élevé est pondéré par le taux d’inflation enregistré par les locataires permanents.
Avec l’écart entre les taux de nouveaux locataires et de locataires permanents à un niveau record, selon les données du BLS, ce biais est encore plus prononcé que d’habitude. Cela donne de nouvelles munitions aux critiques qui ont soutenu que les données publiées par le BLS ne reflètent pas la gravité de l’inflation du logement, en particulier dans des États comme la Californie, où le coût du logement est plus élevé.
“Dans les circonstances économiques actuelles, lorsque l’inflation du logement augmente, le BLS sous-estime le rythme de variation des prix du logement”, a déclaré Sung Won Sohn, président de SS Economics basé à Los Angeles et professeur d’économie à l’Université Loyola Marymount.
Au-delà du masquage de l’ampleur de l’inflation à laquelle sont confrontés les nouveaux locataires, a déclaré Sohn, l’agence déforme également la réalité du marché avec la façon dont elle calcule le coût de possession d’un logement. Près des deux tiers des Américains vivent dans des maisons qu’ils possèdent.
Depuis 1983, le BLS a estimé la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire en mesurant le loyer payé par les locataires dans le même voisinage. Celui-ci est ensuite traduit en équivalent loyer.
“Pour moi, le loyer occupé par le propriétaire est un peu une supposition sauvage dans les données officielles”, a déclaré Sohn. “Si je devais me louer ma propre maison en ce moment, alors que la hausse des prix est très élevée, je paierais beaucoup plus que ce que coûterait un loyer d’appartement, mais le BLS ne refléterait pas nécessairement cela.”
Dans une interview, l’économiste du BLS, Steve Reed, a défendu la méthodologie du bureau tout en reconnaissant que la mesure de l’inflation du logement à un seul chiffre qu’il fournit au public dans le cadre de l’indice des prix à la consommation étroitement surveillé ne parvient pas à saisir l’image complète.
“L’IPC reflète assez bien l’univers des logements locatifs, tandis que d’autres mesures ne concernent que les nouveaux locataires, qui constituent un petit sous-ensemble de tous les locataires”, a déclaré Reed. En interne, BLS suit les différents taux d’inflation pour les nouveaux locataires par rapport aux locataires permanents depuis décembre 2017.
“Il y a une sorte d’hypothèse selon laquelle le changement de prix de location est plus pour les nouveaux locataires et nous voulions identifier cela dans notre échantillon pour voir si c’est vrai”, a-t-il déclaré. “Les résultats confirment ce que nous soupçonnions d’être vrai.”
Reed a également déclaré que le BLS reste “à l’aise avec l’idée générale d’un équivalent locatif” pour suivre l’inflation des logements occupés par leur propriétaire. Mais il a déclaré que l’agence explorait de nouvelles façons de capturer les coûts « remboursables » de l’accession à la propriété, tels que l’entretien. “Nous effectuons des recherches pour créer des mesures alternatives pour différents sous-ensembles de la population et dans certains de ces cas, nous pensons que l’équivalence locative pourrait être moins appropriée”, a-t-il déclaré.
Les renouvellements de baux ont récemment atteint des niveaux record alors que les locataires ont reporté la recherche d’appartements dans un marché locatif de plus en plus volatil, a déclaré Jay Parsons, économiste en chef chez RealPage, une entreprise qui suit l’évolution des prix de location.
“Ces données prouvent que les loyers augmentent très rapidement, plus rapidement qu’ils ne l’ont été, pour les nouveaux locataires après une longue période de croissance plus lente des prix”, a déclaré David Wessel, directeur du Hutchins Center on Fiscal and Monetary Policy de la Brookings Institution.
Les tendances passées suggèrent que ce n’est qu’une question de temps avant que le taux d’inflation plus élevé ne se répercute également sur les renouvellements, a-t-il déclaré.
