« Les titres à revenu fixe, c’est fini pour les bureaux » – les investisseurs à Madrid débattent d’un secteur en pleine mutation | Nouvelles

2024-05-25 01:48:05

James MacNamara, responsable des stratégies immobilières opérationnelles chez Schröders Capitala lancé une table ronde sur la réaffectation de l’immobilier lors de l’IPE Real Estate Global Conference & Awards 2024 à Madrid en soulignant l’importance croissante de la réaffectation des bâtiments existants.

MacNamara a déclaré aux délégués que, plutôt que de se concentrer uniquement sur le développement de nouvelles propriétés, l’industrie doit s’adapter aux demandes changeantes des locataires et chercher des moyens d’optimiser l’utilisation des structures existantes. Il a souligné qu’au lieu de simplement construire du neuf, l’industrie devrait « travailler avec les structures dont nous disposons ».

MacNamara a souligné les avantages environnementaux liés à la prolongation de la durée de vie d’un bâtiment et les défis liés à son adaptation à des « demandes en constante évolution ».

Traditionnellement, l’immobilier se concentrait sur les aspects physiques, mais désormais une « approche plus holistique » est nécessaire, a-t-il déclaré. Cela inclut la prise en compte de l’expérience utilisateur et des éléments intangibles qui favorisent la collaboration.

Il a présenté un exemple sous la forme d’un immeuble de bureaux secondaire en difficulté. Des améliorations telles que le verre à énergie solaire et l’isolation en papier recyclé ont été utilisées pour créer un espace plus durable et plus accueillant. Surtout, ils se sont également concentrés sur « les commodités, en créant des menus changeants quotidiennement » et en proposant des options de location flexibles.

MacNamara a déclaré que ces stratégies ne concernent pas uniquement les emplacements de choix. Les propriétaires doivent adopter une approche similaire pour tous leurs immeubles, ce qui nécessite un nouvel ensemble de compétences, allant au-delà de la structure physique et englobant les aspects opérationnels de la gestion d’un immeuble, « beaucoup plus proche d’une entreprise de type hôtelier ».

La présentation de MacNamara a inauguré la table ronde ayant pour thème RE-Purpose : Adapting Space for Tomorrow’s Requirements. Parmi les panélistes figuraient Audrey Camus, vice-présidente directrice du développement et de la gestion d’actifs chez Ivanhoé Cambridge; Annette Kröger, PDG Europe de PIMCO Prime Real Estate ; Javier Rodriguez Heredia, associé principal et responsable de l’immobilier et du développement chez Açora; et Coen van Oostrom, fondateur et PDG d’EDGE.

“Les revenus fixes, c’est fini pour les bureaux”

L’époque où l’on traitait les bureaux comme un investissement à revenu fixe – en acquérant l’actif et en collectant passivement des revenus – est révolue, selon van Oostrom. La plus grande intensité opérationnelle des bureaux modernes d’aujourd’hui, l’essor de l’intelligence artificielle (IA) et le besoin de données pour gérer l’efficacité énergétique des bâtiments transforment les activités du secteur, a-t-il déclaré. « Les titres à revenu fixe sont terminés pour les bureaux », a-t-il déclaré aux délégués. « Vous devez avoir les données – sinon, vous êtes perdu. »

Van Oostrom a également déclaré qu’un dialogue plus étroit entre locataires et propriétaires était primordial, mais que certaines entreprises continuaient à lancer des fonds, à acquérir des actifs, à externaliser la gestion immobilière et à « oublier le travail » consistant à satisfaire les locataires.

Oostrom a déclaré qu’il essaie toujours de rencontrer le PDG de la société locataire d’un immeuble acquis et découvre souvent qu’ils n’ont jamais rencontré leurs précédents propriétaires. C’est la question centrale qui doit changer, a-t-il déclaré.

Un aspect clé de la discussion tournait autour de la culture d’une approche holistique de la gestion immobilière. MacNamara a spécifiquement posé des questions sur la stratégie de PIMCO Prime Real Estate pour y parvenir au sein de son vaste portefeuille mondial. Kröger a reconnu les défis liés à la réalisation d’une efficacité énergétique uniforme : « L’approche doit donc être différente. Nous devons trouver un cadre, une stratégie et une clarté pour tous nos collaborateurs quant à la direction que nous voulons prendre, et cela est vrai pour la durabilité. Cela est vrai pour la façon dont nous voulons nos actifs. Et c’est vrai que nous voulons penser de manière plus globale lorsque nous développons des actifs.

PIMCO Prime Real Estate investit dans divers secteurs, notamment en actions directes et indirectes en Europe, aux États-Unis et en Asie-Pacifique, ainsi que dans des activités de prêt en Europe et aux États-Unis. La société s’est lancée dans des mises à niveau stratégiques et des stratégies d’amélioration du portefeuille à long terme pour aborder la durabilité au sein du portefeuille, a déclaré Kröger.

Elle a expliqué que, face au roulement des locataires, l’entreprise donne la priorité à la rénovation et à la modernisation d’actifs spécifiques pour atteindre une efficacité énergétique élevée. “Nous pouvons moderniser et améliorer ce niveau d’énergie efficace et créer le produit que nous souhaitons voir en dépensant peut-être 10 % de coûts supplémentaires pour y parvenir.”

Pour le portefeuille restant, l’accent est désormais mis sur l’exploration de solutions alternatives, a-t-elle déclaré. Ces solutions peuvent inclure l’installation de panneaux solaires, la mise en œuvre de l’intelligence artificielle pour une gestion plus intelligente des bâtiments et d’autres approches innovantes.

Kröger a mis l’accent sur une approche évolutive à long terme. La mise à niveau lorsque cela est possible reste une priorité, mais PIMCO Prime recherche également activement des solutions pour améliorer la durabilité globale du portefeuille. Cela garantit la préparation à des mises à niveau plus étendues à mesure que des opportunités se présentent.

Discutant de l’approche d’Ivanhoé Cambridge en matière de gestion immobilière holistique, Camus a déclaré : « nous sommes très présents sur le marché des bureaux ».

Ivanhoé Cambridge, avec 77 milliards de dollars canadiens (52 milliards d’euros) d’actifs immobiliers, investit à l’international aux côtés de partenaires stratégiques et de grands fonds immobiliers. Par l’intermédiaire de filiales et de partenariats, l’entreprise détient des participations dans 1 500 immeubles, principalement dans les secteurs industriel et logistique, bureaux, résidentiel et commerce de détail.

Camus a déclaré qu’Ivanhoé Cambridge s’était engagé à atteindre zéro émission nette de carbone d’ici 2040 et avait déjà commencé à mettre en œuvre un plan pour chaque actif du portefeuille. “Cet objectif sera bien entendu atteint grâce à de nouveaux investissements et aux portefeuilles existants sur lesquels nous devons consacrer beaucoup d’investissements”, a déclaré Camus.

Tout en reconnaissant l’intensité des dépenses en capital, Camus a déclaré qu’il était nécessaire « de mettre les actifs sur le marché pour en préserver la valeur et pour nous en tant qu’investisseurs à long terme, car c’est important pour nous aussi ».

Expliquant comment Azora exécute sa stratégie de reconversion et d’usage multiple, Heredia a déclaré que la société possède des compétences multi-actifs, avec « des équipes spécialisées en investissement et en gestion d’actifs dans les domaines résidentiel, des logements pour personnes âgées, de la logistique, des bureaux, de la vente au détail et de l’hôtellerie ».

Heredia a souligné l’accent mis par Azora sur la création de valeur en contrôlant l’ensemble de la chaîne de valeur des actifs. Cela implique une « équipe interne de conceptualisation et de développement », qui a investi plus de 1,7 milliard d’euros dans la rénovation d’actifs au cours des cinq dernières années.

Il a expliqué l’approche d’Azora en matière de réaffectation des actifs : « Tout d’abord, nous avons une compréhension approfondie de toutes les normes de zonage, de planification et locales. Lorsque nous voyons un actif, la première chose est de voir son plein potentiel et les utilisations alternatives qu’il peut avoir.

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