En 2021, lorsque les taux d’intérêt hypothécaires étaient en chute libre tous les temps basCaitlyn O’Connell et son fiancé ont failli fermer sur une maison à San Luis Obispo.
Ils ont renoncé à l’accord après avoir découvert des problèmes majeurs de moisissure, a-t-elle déclaré. Au cours de l’année suivante, le coût d’un versement hypothécaire typique en Californie a augmenté de 56 % sur certains marchés, selon la société de données sur le logement Zillow.
O’Connell craignait qu’elle et son mari ne soient définitivement exclus de la propriété. Cette année, ils ont abandonné leur recherche.
“Si nous restons en Californie, nous devrons être locataires”, a déclaré O’Connell, qui vit dans le quartier de Venice Beach à Los Angeles. “Je ne sais pas, on a vraiment l’impression que nous sommes coincés.”
Des dizaines de milliers de Accédants à la propriété en Californie ont vu leurs ambitions d’accession à la propriété échouer l’année dernière alors que les taux d’intérêt hypothécaires ont doublé après que la Réserve fédérale a lancé sa campagne de lutte contre l’inflation l’été dernier.
Alors que les guerres d’enchères effrénées qui ont défini des parties des marchés du logement de l’État pour plus d’une décennie ont peut-être diminué, les coûts mensuels d’un prêt hypothécaire ont rendu le marché de l’État plus inabordable qu’à tout autre moment de la dernière décennie, en particulier pour les familles des classes inférieure et moyenne.
En décembre, le prix médian des maisons de l’État est tombé à 774 580 $, selon la California Association of Realtors, une baisse annuelle de 2,8 % qui n’est probablement pas suffisamment importante pour contribuer de manière significative à l’abordabilité du logement.
La perspective de versements hypothécaires mensuels plus élevés signifie que de nombreux vendeurs ne peuvent pas se permettre d’échanger, ont déclaré des agents et des économistes, ce qui entraîne trop peu de maisons à prix économique. La situation est un changement considérable par rapport au dernier ralentissement de l’immobilier, qui a commencé en 2007, lorsque les saisies immobilières et d’autres vendeurs en difficulté ont déclenché de fortes baisses de prix et ouvert une rare fenêtre d’abordabilité qui s’est refermée depuis longtemps.
De nos jours, le marché immobilier californien se caractérise à la fois par des prix élevés et des taux d’intérêt hypothécaires beaucoup plus élevés que ceux auxquels les acheteurs et les vendeurs sont habitués.
“Il y a cette crise de confiance”, a déclaré Selma Hepp, économiste en chef de la société de données sur le logement CoreLogic. “Les vendeurs ne veulent pas renoncer au prix qu’ils pensaient obtenir ou qu’ils avaient en tête, et ils ont également bloqué des taux hypothécaires incroyablement bon marché.”
Neuf mois après le début de 2022, seuls 18% des ménages pouvaient se permettre la maison au prix médian de l’État, a rapporté la California Association of Realtors. Et le revenu annuel minimum estimé du ménage nécessaire pour acheter une maison au prix médian est passé de 148 400 $ à 192 800 $ au cours de cette période.
“En 2023, ce sera difficile pour les primo-accédants, à cause des taux d’intérêt plus élevés, à cause du resserrement de l’offre, et aussi à cause du fait qu’il pourrait y avoir une certaine incertitude dans l’économie”, a déclaré Oscar Wei, économiste en chef adjoint chez le groupe des agents immobiliers.
Wei a estimé que l’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires annuels de 2021 à 2022 signifiait que plus de 30 000 acheteurs de maison probables dans l’État étaient exclus du marché ou devaient trouver un acompte plus important pour s’offrir une maison. Orphe Divounguy, économiste principal chez Zillow, a estimé que jusqu’à 400 000 locataires californiens qui auraient pu gagner suffisamment de revenus pour se qualifier pour un prêt hypothécaire en 2021 étaient potentiellement en lock-out en raison de l’augmentation des taux d’intérêt hypothécaires.
Les versements hypothécaires ont augmenté d’une année sur l’autre de 43% à San Francisco et de 56,5% à Bakersfield, a déclaré Divounguy. Dianna Silva, un agent immobilier basé à Concord, a été témoin du changement de première main avec de nombreux premiers acheteurs avec lesquels elle travaille.
“Chaque fois qu’il y a eu ce saut, il y a eu des gens qui ont été éliminés”, a déclaré Silva. “Cela a été dévastateur pour certains d’entre eux.”
Le marché du logement de plus en plus impénétrable de la Californie est une préoccupation majeure parmi les électeurs et les résidents. Un sondage de janvier du Public Policy Institute of California a révélé que près de 90% des adultes et des électeurs probables de l’État craignaient que les logements coûteux de l’État n’empêchent les jeunes générations d’acheter une maison dans l’État.
Les difficultés économiques de la pandémie ont ajouté une autre couche d’incertitude. Moins de 56% des Californiens vivent dans des maisons qu’eux-mêmes ou leur famille possèdent, le deuxième taux le plus bas de tous les États et légèrement supérieur à celui de New York. Mardi, des responsables de l’État ont déclaré qu’ils élargissaient qui était éligible à l’ère de la pandémie California Mortgage Relief Program, un programme de 1 milliard de dollars conçu pour aider les personnes qui possèdent déjà une maison. Le programme a été créé en 2021 à l’aide de dollars fédéraux de l’American Rescue Act.
Aider les acheteurs d’une première maison en Californie était une priorité absolue pour les législateurs de l’État l’année dernière, lorsque le président du Sénat, Pro Tem Toni Atkins, un démocrate de San Diego, a soutenu la création d’un Programme d’acompte de 1 milliard de dollars par an pour les personnes souhaitant acheter leur première maison. Le programme California Dream For All a reçu l’an dernier un financement initial de 500 millions de dollars, réparti sur deux ans. Mais face à un déficit budgétaire prévu, le gouverneur Gavin Newsom a proposé de réduire le programme encore à lancer de 200 millions de dollars dans sa proposition de budget de janvier.
Le programme devrait être lancé d’ici la fin mars, a déclaré Ellen Martin, une responsable de la California Housing Finance Agency le mois dernier. Martin a déclaré au conseil d’administration de l’agence que les 300 millions de dollars pourraient aider environ 2 300 premiers acheteurs qualifiés, en leur fournissant soit tout l’argent dont ils ont besoin pour un acompte, soit très près de celui-ci, en échange d’un accord de partage. une partie de l’appréciation du prix des maisons.
Quant à O’Connell, la native de Los Angeles, âgée de 37 ans, a déclaré qu’elle avait été aux prises avec les coûts élevés du logement dans l’État toute sa vie d’adulte. Elle a dit qu’elle et son mari ont examiné divers programmes d’accession à la propriété lorsqu’elle a commencé sa recherche de maison, mais qu’elle était découragée par leurs limites et ne pensait pas non plus qu’elle était qualifiée pour ceux qu’elle avait trouvés. O’Connell a étudié la poésie au Sarah Lawrence College et a occupé divers emplois, notamment en tant qu’enseignant et sur les marchés de producteurs, avant de décrocher un poste dans l’industrie de la technologie.
Elle a commencé sérieusement à faire du shopping à domicile avec son mari au début de 2021, alors qu’ils étaient encore fiancés. Ils ont cherché une maison à San Luis Obispo, la ville natale de son mari, une ville au cœur de la côte centrale de la Californie. Il offrait de la beauté, un accès à la nature, un climat tempéré et, selon les normes californiennes de l’époque, un prix relativement abordable. Elle et son mari ont regardé de nombreuses maisons dont le prix était inférieur à 950 000 $, a-t-elle déclaré.
Un vendeur a accepté son offre sur une maison de trois chambres et deux salles de bains à San Luis Obispo, mais il s’est éloigné de l’achat potentiel après qu’une inspection initiale a révélé des dégâts d’eau et de la moisissure.
Au lieu de cela, ils ont déménagé dans un appartement abordable à Venise qui était en dessous du marché en raison de circonstances inhabituelles – une maison voisine avait brûlé dans un incendie criminel, effrayant les autres locataires. Le couple s’est marié l’été dernier. Elle et son mari essaient de rester dans l’état dans lequel ils sont nés parce qu’ils espèrent tous deux prendre soin de leurs parents à mesure qu’ils vieillissent, a-t-elle ajouté.
Leur loyer à Venise inférieur au marché fonctionne pour l’instant, a déclaré O’Connell, mais a ajouté qu’elle et son mari ont le sentiment qu’ils ne pourront jamais partir.
“Je ne sais pas comment nous pouvons rester dans notre quartier même en tant que locataires”, a-t-elle déclaré, notant qu’ils espéraient fonder bientôt leur propre famille. “Nous aurons besoin d’une autre chambre, nous devrons donc déménager, mais je ne sais pas comment nous allons faire.”
CalMatters est une entreprise de journalisme d’intérêt public engagée à expliquer comment fonctionne le Capitole de l’État de Californie et pourquoi c’est important.
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