Les projets de logements abordables déraillent alors que les promoteurs luttent pour le financement

Ces forces peuvent perturber tous les types de développement immobilier, mais elles ont particulièrement nui au logement abordable. Les promoteurs d’appartements au prix du marché peuvent augmenter les loyers lorsqu’ils manquent de liquidités. Les promoteurs de logements abordables ont tendance à être limités dans leurs augmentations de loyer afin de se qualifier pour les crédits d’impôt fédéraux.

« Je fais ça depuis 18 ans. Je n’ai jamais vu ce niveau d’incertitude ou ce niveau de complexité pour faire quoi que ce soit », a déclaré Aaron Pechota, vice-président exécutif du développement et responsable du logement abordable chez NRP Group, un promoteur multifamilial basé à Cleveland.

NRP a commencé cette année avec des plans pour financer et commencer à construire près de 1 900 logements abordables. Maintenant, l’organisation reporte les plans d’au moins 200 de ces unités pendant qu’elle essaie d’aligner le financement supplémentaire.

La pénurie de logements abordables s’est aggravée au fil des décennies, laissant les États-Unis à court de sept millions de logements abordables pour les locataires aux revenus les plus bas, selon la National Low Income Housing Coalition. Ce déficit reflète une longue période de sous-construction et un manque de subventions fédérales au logement, d’autant plus que l’écart entre les revenus des ménages et les coûts de logement s’est creusé, a déclaré la présidente et chef de la direction de la NLIHC, Diane Yentel, lors d’une audience du comité sénatorial des banques en août.

Le climat économique d’aujourd’hui ne peut qu’exacerber le problème de logement abordable de longue date du pays. “Il deviendra beaucoup plus important dans deux ans lorsque le nombre de livraisons chutera de manière significative en raison du manque de démarrages aujourd’hui”, a déclaré M. Pechota.

Les développeurs qui ont innové mais qui manquent de liquidités laissent temporairement des projets inachevés. Les retards de construction sont la principale raison pour laquelle Enterprise Community Partners, un organisme national à but non lucratif de logement abordable, a vu les projets dans lesquels il a investi en pause cette année, a déclaré la présidente et chef de la direction Priscilla Almodovar. Bon nombre de ces retards durent plus de trois mois.

Les constructeurs de logements abordables prennent généralement en compte des augmentations d’exploitation de 2 à 3 % et environ 10 % d’un tampon pour la construction, selon Dirk Wallace, associé du cabinet de services comptables Novogradac & Co. LLP. Cette année, les coûts d’exploitation ont augmenté de 9% ou 10% pour certains projets tandis que d’autres ont «épuisé» le tampon de construction «et plus encore», a déclaré M. Wallace.

« Certains promoteurs ont dû aiguiser leurs crayons et se dire : ‘Avons-nous vraiment besoin de cet équipement ? Existe-t-il des opportunités d’ingénierie de la valeur ? “, A déclaré Buzz Roberts, président de l’Association nationale des prêteurs de logements abordables.

L’Arlington Partnership for Affordable Housing, un promoteur de logements abordables à but non lucratif pour Arlington, en Virginie, et la région métropolitaine de DC environnante, essaie de trouver des matériaux de façade de bâtiment moins chers ou d’éliminer les garages de stationnement si une propriété est proche des transports en commun, a déclaré le chef de l’APAH. directeur général, Carmen Romero.

Pourtant, il y a des raisons récentes d’optimisme, disent les développeurs. En 2021, lorsque le gouvernement fédéral a émis 350 milliards de dollars de récupération fiscale, seulement 3 % étaient utilisés pour le logement abordable fin juillet, selon M. Pechota.

Fin juillet, le département du Trésor a clarifié et élargi les réglementations sur la manière dont les gouvernements peuvent distribuer ces fonds, permettant une plus grande allocation au logement abordable.

“Nous prévoyons que davantage de promoteurs, potentiellement des agences de logement, travailleront ensemble pour utiliser cette aide pour soutenir le logement, car il y a beaucoup d’argent là-bas”, a déclaré Cindy Fang, associée chez CohnReznick, un conseiller fiscal national avec une grande pratique dédiée au logement abordable. .

Pendant ce temps, les développeurs ont essayé de trouver des “solutions de contournement créatives” pour faire avancer leurs projets, a déclaré Mme Almodovar. Certains demandent un financement philanthropique ou précommandent des matériaux de construction avant la conclusion de leurs accords pour contourner les retards de la chaîne d’approvisionnement. Des organisations comme l’APAH ont dû demander un financement supplémentaire aux gouvernements des États et locaux.

“Nous n’avons généralement pas besoin de revenir en arrière”, a déclaré Mme Romero. “Mais il s’agit soit de mettre le projet en attente, de ne pas le réaliser du tout, soit de devoir vraiment revenir vers vos partenaires et de dire : ‘C’est la réalité du marché, comment allons-nous travailler ensemble ?'”

Écrire à Rebecca Picciotto à [email protected]