Les prix des maisons en Nouvelle-Zélande se sont effondrés, anéantissant des milliards de richesses

Michael Wilson avait bon espoir lorsqu’il a mis en vente sa maison de trois chambres : plus d’une douzaine d’acheteurs potentiels sont venus à la première visite.

Mais environ un an plus tard, la propriété est toujours à vendre. L’offre après l’offre a échoué parce que les acheteurs potentiels n’ont pas pu vendre leur maison.

Bienvenue en Nouvelle-Zélande, l’un des marchés immobiliers les plus troublés au monde. Au cours des 18 derniers mois, les propriétaires et les investisseurs ont perdu des milliards de dollars de richesse après que les prix qui ont grimpé pendant la pandémie de Covid ont commencé à plonger alors que les taux hypothécaires ont également grimpé en flèche.

“Si nous l’avions mis en vente, disons, deux mois avant que nous ne l’ayons fait à l’origine, il se serait littéralement vendu le lendemain”, a déclaré M. Wilson. Lui et sa femme, Jade, pourraient enfin avoir trouvé un acheteur pour leur maison de trois chambres à Te Awamutu, une jolie ville de l’île du Nord de 13 000 habitants. Mais s’ils ont de la chance, ils seront payés environ 15 % de moins que ce qu’ils cherchaient à l’origine.

Les perturbations de la pandémie sur les emplois, les salaires et les conditions de vie ont provoqué un effet yo-yo sur les marchés du logement dans de nombreux pays, dont la Suède, la Grande-Bretagne, le Canada et l’Australie. Peu d’endroits ont connu un swing aussi sauvage que la Nouvelle-Zélande, qui a glissé la semaine dernière dans un récession.

L’immobilier en Nouvelle-Zélande est traditionnellement cher et rare. Maintenant, une combinaison de prix encore plus élevés, de logements mal construits et des effets mordants des augmentations de taux d’intérêt a propulsé la crise du logement en tête de l’ordre du jour, avant les élections nationales de cette année.

Pendant la pandémie, alors que les gens profitaient des faibles taux hypothécaires et de l’assouplissement des règles de prêt, les prix des logements ont grimpé de près de 50 %. Depuis novembre 2021, après que la banque centrale belliciste de Nouvelle-Zélande s’est lancée dans l’un des cycles de resserrement des taux les plus agressifs au monde pour lutter contre la hausse de l’inflation, les prix ont chuté de 17,5 %, éradiquant plus de 6 milliards de dollars de la richesse des ménages, selon les estimations de Statistics New Zealand.

Les ventes de maisons ont chuté à record bas au cours des trois mois jusqu’en décembre, et les maisons sont maintenant sur le marché pendant 47 jours en moyenne, certaines languissant pendant plusieurs mois.

Les appels au gouvernement pour remédier à la pénurie de logements sont devenus plus urgents en février, lorsque des tempêtes et des inondations uniques dans une génération ont endommagé des milliers de maisons sur l’île du Nord, certaines de manière irréparable. Puis cinq personnes sont mortes en mai dans un incendie dévastateur dans une auberge de Wellington, la capitale, qui était principalement habitée par des hommes sans logement stable.

Malgré des salaires relativement bas et de vastes terres – la Nouvelle-Zélande compte une population de cinq millions d’habitants répartis sur une superficie de la taille du Colorado – une pénurie de constructions, associée à de faibles coûts d’emprunt, signifiait que les acheteurs étaient depuis longtemps disposés à payer pour des maisons plus anciennes qui étaient mal construit et mal isolé.

“Vous avez juste de la chance d’avoir un abri, plutôt que de vous soucier de la qualité de l’abri”, a déclaré Shamubeel Eaqub, économiste indépendant à Auckland.

Depuis le début des années 1980, la construction en Nouvelle-Zélande n’a pas suivi le rythme de la croissance démographique, après de nouvelles lois de zonage restrictives et prix de construction élevés développement limité.

Les valeurs immobilières en Nouvelle-Zélande sont également très sensibles à la hausse et à la baisse des taux d’intérêt. Contrairement aux prêts hypothécaires américains, qui sont effectivement garantis par le gouvernement et souvent fixés pour une durée allant jusqu’à 30 ans, les prêts immobiliers ont rarement des taux fixes de plus de deux ans. Les acheteurs et les propriétaires ayant des hypothèques sont désormais confrontés à des taux d’intérêt d’au moins 6,5 % sur les nouveaux prêts, contre environ 2 % en 2020.

Les problèmes de logement touchent pratiquement tous les segments de la population, y compris ceux qui sont sur des listes d’attente douloureusement longues pour un logement social, les locataires mal desservis pour qui la propriété semble hors de portée et les personnes plus aisées qui misent gros sur l’immobilier et voient maintenant leurs investissements perdre de la valeur.

Les maisons sont parmi les moins abordables au mondeavec un prix médian de 780 000 dollars néo-zélandais, soit environ 480 000 dollars, contre environ 407 000 dollars aux États-Unis, selon Redfin.

“Vous avez un nombre énorme de personnes qui vivent de semaine en semaine, chèque de paie après chèque de paie, qui voient une quantité extraordinaire de leur salaire net absorbée par les frais de logement”, a déclaré Chris Bishop, député du centre- parti national d’opposition de droite. “C’est un grand facteur d’inégalité et de pauvreté en général.”

Le problème a défié les solutions politiques des gouvernements successifs, et les politiciens savent que les Néo-Zélandais ont beaucoup à perdre dans ce problème. La plupart des Néo-Zélandais possèdent une maison et 57% de la richesse des ménages se compose de terres et de maisons, selon la Reserve Bank of New Zealand. C’est en partie parce qu’il n’y a pas d’impôt sur les plus-values, ce qui signifie que l’argent gagné sur les ventes n’est généralement pas imposé.

“L’investissement immobilier est le grand passe-temps néo-zélandais”, a déclaré Max Rashbrooke, chercheur sur les inégalités économiques en Nouvelle-Zélande.

Ajoutant à la morosité : un rare moment de bipartisme dans la politique du logement semble avoir dérapé.

Fin 2021, les deux principaux partis politiques néo-zélandais ont cosigné une législation facilitant la construction de bâtiments de trois étages dans les zones centrales des villes et villages, afin d’éviter un étalement suburbain important. Mais Christopher Luxon, le chef du Parti national, a déclaré le mois dernier qu’il avait l’intention de revenir sur cet engagement et de revenir à un modèle dans lequel de nombreuses nouvelles maisons sont construites sur d’anciennes terres agricoles à la périphérie des villes.

Le Premier ministre Chris Hipkins a déclaré qu’il avait appelé l’opposition à proposer des modifications à la loi plutôt que de la supprimer.

Les approches de duel des deux partis seront mises à l’épreuve lors des élections nationales d’octobre.

Entre-temps, les propriétaires font ce qu’ils peuvent pour gérer le mélange gênant d’hypothèques plus chères et de prix en baisse.

Lisa Lamberton a récemment vendu sa maison dans la ville de Whanganui et déménage plus au nord pour se rapprocher de sa famille. Elle est philosophique sur le fait de payer des taux plus élevés. “Lorsque vous êtes propriétaire, à un moment donné, les taux ne vont pas être en votre faveur”, a déclaré Mme Lamberton, 42 ans. “De mon point de vue, cela allait toujours arriver.”

James Faber, exploitant d’entrepôt et investisseur immobilier à temps partiel à Palmerston North, a passé des mois à essayer de vendre une propriété alors que le marché chutait. Il s’est finalement vendu pour environ 360 000 dollars néo-zélandais, 130 000 de moins qu’il ne l’avait espéré.

Le mois dernier, cherchant à éviter une attente similaire, M. Faber, 38 ans, a mis une autre propriété aux enchères avec un prix de départ d’un dollar néo-zélandais, contre l’avis de son avocat et de son agent immobilier. La maison a finalement coûté 400 000 dollars néo-zélandais – plus que d’autres ventes récentes comparables, a-t-il dit, mais bien moins que l’estimation du conseil de 570 000 dollars néo-zélandais 18 mois plus tôt.

Même alors, dit-il, il a été choqué par le manque d’intérêt pour la vente aux enchères. « C’est une putain de réserve de dollars », a-t-il dit. “Je n’arrive toujours pas à croire que la moitié de la ville ne soit pas venue à la maison ouverte.”