Les prêts hypothécaires assumables connaissent un moment. Est-ce que ça va durer ?

Plus haut taux d’intérêt et en hausse prix des maisons ont insufflé une nouvelle vie à une option souvent négligée en matière de financement du logement : l’hypothèse.

Les hypothèses hypothécaires ont augmenté cette année. Un plus grand nombre de ces transactions – par lesquelles l’acheteur d’une maison reprend l’hypothèque existante, taux d’intérêt inclus, du vendeur qui part – ont été conclues au cours des neuf premiers mois de 2023 qu’au cours de toute année civile complète depuis la crise des prêts hypothécaires à risque, voire plus, selon les données du Département du logement et du développement urbain.

Pour les banques et autres prêteurs, cette hausse pourrait potentiellement ouvrir des opportunités sous la forme de prêts hypothécaires supplémentaires et d’autres activités, un changement bienvenu dans un contexte autrement plus favorable. secteur immobilier stagnant. Au moins une startup s’est lancée cette année avec un modèle économique construit autour d’hypothèques assumables.

Mais ce n’est peut-être pas aussi simple que cela. La prise en charge de prêts hypothécaires introduit de nouveaux coûts et complexités pour les prêteurs et les gestionnaires – y compris des obstacles réglementaires – qui pourraient rendre difficile la réalisation d’une prise en charge de prêts hypothécaires à une échelle significative.

“En théorie, le concept semble génial. Il rend ma maison considérablement plus désirable et attrayante. J’ai même vu des agents immobiliers vanter qu’une maison avait une [Federal Housing Administration] prêt qui peut être assumé », a déclaré Matt Van Fossen, PDG de la banque hypothécaire indépendante Absolute Home Mortgage Corp, basée à Fairfield, dans le New Jersey. Si l’on considère la plus grande part de marché, elle n’est même pas répandue. »

La assumabilité n’est pas offerte dans la plupart des prêts hypothécaires conventionnels, mais elle constitue une caractéristique des prêts garantis par la Federal Housing Administration et le ministère des Anciens Combattants. Ces deux types de prêts hypothécaires – émis par des banques, des coopératives de crédit et d’autres établissements de crédit, puis assurés par des agences gouvernementales – représentent généralement environ un quart des ventes annuelles de logements.

Au cours des trois premiers trimestres de 2023, un peu plus de 3 800 prêts hypothécaires FHA ont été pris en charge. Dans le contexte du marché immobilier au sens large – qui devrait atteindre un peu moins de 3,8 millions de ventes cette année, selon les dernières données de la National Association of Realtors – le marché des hypothèses est minuscule.

Néanmoins, le rythme des hypothèses s’accélère considérablement. Malgré une chute des ventes globales de logements, passant de près de 7 millions en 2021 à un peu plus de 5 millions en 2022, le volume des prêts hypothécaires pris en charge a suivi une tendance à la hausse. Les hypothèses sont déjà en hausse de plus de 67 % par rapport à l’année dernière et de plus de 100 % par rapport à 2021.

Les banquiers hypothécaires et les experts en la matière affirment que cette tendance est prévisible à la lumière de la campagne rapide de la Réserve fédérale visant à relever les taux d’intérêt de effectivement zéro à plus de 5% en un peu plus d’un an. Sur le marché hypothécaire, cette évolution a fait passer le taux d’intérêt moyen sur un prêt à taux fixe sur 30 ans de moins de 3 % à plus de 7%.

Dans le contexte actuel, les économies potentielles pour les acheteurs de maison s’ils acceptent un prêt hypothécaire plutôt que d’en obtenir un nouveau sont considérables. Pour une hypothèque de 400 000 $ avec un taux d’intérêt de 7 %, les emprunteurs paieraient 2 661 $ par mois pour les intérêts et le capital. Le même prêt à 3 % coûterait à l’emprunteur 1 686 $ par mois.

En pratique, toutefois, il est plus facile à dire qu’à faire d’établir une hypothèse.

“En supposant qu’un prêt hypothécaire est une excellente option pour ceux qui peuvent en profiter, mais les étoiles doivent s’aligner pour avoir un sens à la fois pour l’acheteur et le vendeur”, a déclaré Christopher Thomas, un conseiller hypothécaire basé à Grosse Pointe, dans le Michigan. “Combler l’écart entre le solde hypothécaire existant et le prix de vente sera le plus grand défi pour ceux qui cherchent à contracter un prêt hypothécaire.”

Entre l’appréciation de la propriété et le montant du capital remboursé par l’emprunteur initial, il est rare qu’une hypothèque prise en charge puisse fournir la totalité de la dette nécessaire pour financer l’achat d’une maison. Pour combler la différence, les acheteurs doivent soit apporter une mise de fonds plus importante, soit contracter un deuxième prêt pour couvrir la différence – si les conditions de l’hypothèque ou du contrat de service le permettent.

Brad Blackwell, ancien cadre de la division des prêts immobiliers de Wells Fargo, a déclaré que les différences de prix entre les prêts hypothécaires d’aujourd’hui et ceux d’un passé proche signifient que les preneurs d’assurance pourraient encore avoir des mensualités inférieures avec deux prêts hypothécaires qu’avec un seul nouveau prêt.

“Vous regardez quel serait le taux mixte, et si l’emprunteur a obtenu le prêt, disons, au cours des cinq dernières années et que l’appréciation n’est pas si importante, il y a de fortes chances que le taux mixte soit bien inférieur à celui du marché en vigueur. taux sur une nouvelle première hypothèque aujourd’hui”, a déclaré Blackwell. “En particulier pour les nouveaux prêts FHA.”

Les prêts garantis par la FHA sont destinés à aider les emprunteurs qui pourraient avoir du mal à se qualifier pour des prêts hypothécaires conventionnels. De nombreux emprunteurs sont des accédants à la propriété ou des ménages à faible revenu. Ceux qui cherchent à assumer un prêt hypothécaire FHA doivent répondre à certains critères d’éligibilité concernant les ratios d’endettement et les cotes de crédit, mais ceux qui connaissent ces critères affirment que les normes de qualification sont moins onéreuses pour assumer un prêt hypothécaire que pour en contracter un nouveau. Il y a également moins de frais et de frais de clôture.

Les prêts garantis par VA sont similaires, sauf qu’ils sont considérés comme un avantage pour les anciens combattants. N’importe qui peut assumer une hypothèque VA, mais si l’assurant n’est pas également un vétéran, le vendeur perd la possibilité d’obtenir un autre prêt VA jusqu’à ce que l’hypothèque précédente soit satisfaite. Le VA n’a pas pu fournir immédiatement des données sur les hypothèses hypothécaires.

Les hypothèses de tous types n’ont pratiquement pas été prises en compte dans le secteur hypothécaire depuis les années 1980, la dernière fois que les taux d’intérêt ont été augmentés de manière spectaculaire face à une inflation galopante. Au cours des dernières décennies, cette fonctionnalité a été le plus souvent utilisée en cas de décès ou de divorce.

Pourtant, les hypothèses se sont déjà vérifiées à mesure que les taux d’intérêt ont augmenté. En 2018, après que la Fed a lancé une courte campagne de resserrement monétaire, plus de 2 500 prêts FHA ont été contractés, soit un bond de 1 000 par rapport à l’année précédente. Le total a de nouveau grimpé à plus de 3 000 en 2019 et était encore élevé en 2020.

Certains disent que la raison pour laquelle les hypothèses ne sont pas encore plus répandues est que beaucoup – tant dans le monde de l’immobilier que parmi le grand public – ne sont pas conscients de cette fonctionnalité et qu’il n’existe pas de marché établi pour les échanger.

Plus tôt cette année, Raunaq Singh a cherché à combler ce vide en lançant Roam, une startup visant à mettre en relation des acheteurs potentiels avec des vendeurs intéressés bénéficiant de prêts FHA assumables. La société, créée en septembre, annonce la possibilité pour les acheteurs de réduire de moitié leur versement hypothécaire mensuel en prenant en charge un prêt hypothécaire existant.

Même si certains clients connaissent depuis longtemps les prêts hypothécaires assumables, Singh a déclaré que l’éducation était un point central depuis les débuts de son entreprise.

“J’essaie d’encourager tout le monde à savoir qu’il s’agit d’un avantage gouvernemental qui vous est accordé par la loi”, a déclaré Singh. “Il n’y a aucune échappatoire. C’est un moyen légitime de pouvoir acheter une maison.”

Roam fournit une base de données consultable de maisons auxquelles sont attachées des hypothèques FHA. Il fonctionne également en tant que tiers autorisé engagé par les acheteurs et les vendeurs pour accélérer le processus de clôture, pour lequel il perçoit auprès de l’acheteur des frais équivalant à 1 % du prix d’achat à la clôture.

Un porte-parole de Roam a refusé de préciser le nombre de transactions conclues depuis son lancement, mais a déclaré qu’il traitait « des dizaines de milliers de prospects ».

Une autre raison pour laquelle les hypothèses ne sont pas plus courantes est que les prêteurs ou les gestionnaires ne sont guère incités à les promouvoir. Les frais pouvant être perçus sur ces transferts ne peuvent pas dépasser 900 $, un niveau qui, selon les représentants de l’industrie, obligerait les prestataires de services à fonctionner à perte.

Pete Mills, vice-président principal de la politique résidentielle de la Mortgage Bankers Association, a déclaré que davantage de prêts hypothécaires pris en charge pourraient être positifs pour le secteur du crédit immobilier, mais a noté que des changements de politique sont nécessaires pour que cela soit financièrement réalisable.

“À l’heure actuelle, il existe un plafond de frais qui le rend non rentable, et nous avons donc demandé à la FHA et à VA de réévaluer les frais de prise en charge que les prêteurs peuvent percevoir”, a déclaré Mills. “Cela et une meilleure clarté sur la souscription du financement secondaire, ainsi qu’une certaine formation des agents immobiliers, des acheteurs et des agents de crédit, donneraient un certain élan à la fonctionnalité de assumabilité dans les prêts FHA et VA.”

Les partisans de la assumabilité affirment que les services devraient être incités à permettre la prise en charge des prêts hypothécaires, car cela protège leurs sources de revenus. Mais Van Fossen a déclaré que la souscription de chaque nouveau titulaire de prêt coûte des milliers de dollars. Pour cette raison, a-t-il déclaré, peu de prestataires de services consentiraient probablement aux transferts et il encourage donc les consommateurs à se méfier de toute entreprise ou courtier qui prétend que le processus est simple ou infaillible.

“Il est naturel que les demandes d’hypothèses explosent, mais combien d’entre elles ont été réellement traitées ?” » a déclaré Van Fossen. “S’il s’agit d’un ratio très faible, je serais extrêmement prudent. Diriez-vous qu’un médicament expérimental avec un taux de réussite de 1 % était viable ? Probablement pas.”

Mais le pouvoir dont disposent les services pour modifier les règles relatives à la assumabilité à leur guise est sujet à débat. Singh a déclaré que tant qu’un preneur d’assurance intéressé répond aux critères d’éligibilité, les services sont légalement tenus de traiter la demande. Et, étant donné le volume limité des transactions, les prestataires de services devraient réfléchir à deux fois avant de formuler des hypothèses décourageantes, a déclaré Singh.

“La façon dont je présente cela aux prestataires de services est la suivante : vous avez toujours considéré cette division comme un centre de coûts, comme un moyen de réduire les coûts et de réduire les coûts. Commencez dès maintenant à y penser comme à une rétention des revenus”, a déclaré Singh. “Pourquoi, en tant que prestataire de services, à un moment où l’industrie se contracte, seriez-vous prêt à financer ce prêt, à l’envoyer à quelqu’un d’autre pour qu’il soit récupéré, au lieu de collecter ce chèque de paie vous-même ?”