Les nouvelles règles hypothécaires ne punissent pas ceux qui ont un bon crédit pour récompenser ceux qui ont un mauvais crédit

Alors que la colère et la confusion montaient au sujet des changements apportés au gouvernement américain système de frais hypothécairesla candidate républicaine à la présidentielle Nikki Haley est entrée dans la mêlée.

“Grâce à Joe Biden, à partir du 1er mai, vos coûts hypothécaires pourraient augmenter”, Haley tweeté 21 avril. “Les acheteurs avec de bonnes cotes de crédit paieront encore plus pour couvrir ceux qui ont un mauvais crédit. Punir ceux qui agissent de manière responsable : c’est la manière Biden.”

Mais la plupart des acheteurs de maison à cote de crédit élevée ne subventionnent pas les réductions de frais pour les acheteurs de maison à faible cote de crédit, ont déclaré des agences gouvernementales et des experts.

“Les emprunteurs dont la cote de crédit est élevée ne sont pas facturés davantage, de sorte que les emprunteurs dont la cote de crédit est faible peuvent payer moins”, a déclaré la directrice de l’Agence fédérale de financement du logement, Sandra L. Thompson. dit le 25 avril. “Les frais mis à jour, comme c’était le cas pour les frais antérieurs, augmentent généralement à mesure que les cotes de crédit diminuent pour un niveau donné d’acompte.”

Les changements, a déclaré Thompson, ne représentent pas “de pures diminutions pour les emprunteurs à haut risque ou de pures augmentations pour les emprunteurs à faible risque”. De nombreuses personnes ayant des cotes de crédit élevées ou des acomptes importants verront leurs frais diminuer ou rester stables, a-t-elle déclaré.

Certaines personnes ayant de bonnes cotes de crédit pourraient voir les frais d’une nouvelle hypothèque augmenter, mais ce ne sera pas vrai pour tout le monde. Bien que les personnes ayant une cote de crédit inférieure voient généralement leurs frais diminuer, elles paient toujours généralement des frais plus élevés que les acheteurs ayant une cote de crédit élevée.

La Federal Housing Finance Agency, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, les plus grands garants de prêts immobiliers du pays, a annoncé les changements en janvieren partie pour aider à soutenir les emprunteurs dont les revenus ou la richesse sont limités.

Nous n’avons trouvé aucune preuve que Biden était impliqué dans l’ajustement.

“L’administration n’a pas dirigé cette action”, a écrit la porte-parole de la Maison Blanche, Robyn Patterson, dans un e-mail.

PolitiFact a demandé des commentaires sur la campagne de Haley mais n’a reçu aucune réponse.

Historique des frais

La mise à jour découle des modifications apportées aux ajustements de prix au niveau des prêts, connus sous le nom de LLPA. Ces frais, perçus par Fannie Mae et Freddie Mac, sont basés sur le niveau de risque de crédit que représentent les acheteurs. Les frais varient selon l’emprunteur et sont basés sur diverses caractéristiques du prêt, telles que la cote de crédit de la personne et le montant de son acompte, ainsi que d’autres facteurs.

La structure tarifaire a été présenté pendant la récession économique de 2008 après que Fannie et Freddie ont été placés sous la tutelle du gouvernement parce qu’ils étaient sous-financés et surexposés au risque. La structure a été ajustée plusieurs fois depuis.

Les ajustements de prix au niveau des prêts ne sont pas des taux d’intérêt, ont noté les experts. Ce sont des frais initiaux payés sur la durée d’un prêt qui correspondent à de petits montants mensuels et ne s’appliquent qu’aux prêts conventionnels. Ils n’affectent pas les hypothèques assurées ou garanties par d’autres agences, y compris la Federal Housing Administration.

Le nouveau réglage

La dernière mise à jour de la structure de prix a été annoncée 19 janvier. C’est l’un des nombreux changements introduits par l’Agence fédérale de financement du logement, notamment une élimination des frais pour certains acheteurs d’une première maison – depuis qu’il a lancé un examen en 2021.

Selon les nouvelles règles :

Cela représente toujours une réduction pour l’acheteur de maison avec le pointage de crédit de 640 – qui aurait payé des frais de 3 % dans le cadre précédent – ​​et une augmentation pour l’acheteur de maison avec le 740, qui avait auparavant des frais de 0,5 %. Mais les acheteurs avec des scores inférieurs paient toujours plus à la fin.

“L’interprétation de ce qui se passe est carrément fausse”, a déclaré Janneke Ratcliffe, vice-présidente du centre de politique de financement du logement de l’Urban Institute.

“Ce qu’ils ont fait dans ce changement, c’est simplement déplacer certains cadrans sur les chiffres”, a déclaré Janneke. “Ce que les gens se trompent, c’est cette interprétation selon laquelle les emprunteurs à faible risque paient plus que les emprunteurs à haut risque, ce qui n’est pas le cas”, a-t-elle déclaré, ajoutant que dans l’ensemble, “plus le risque est faible, moins vous payez”.

Les acheteurs de maison avec des cotes de crédit supérieures à 780, quant à eux, verront les frais réduits ou resteront les mêmes, car le nouveau cadre décompose les cotes de crédit en plusieurs catégories.

Auparavant, une personne ayant une cote de crédit de 782 était dans la même catégorie qu’une personne ayant une cote de crédit de 742 et payait les mêmes frais. Maintenant qu’ils sont dans des catégories différentes, l’acheteur d’une maison avec un 742 pourrait payer un peu plus, tandis que l’acheteur d’une maison avec le 782 pourrait payer un peu moins.

Lors d’une apparition le 29 avril sur “Ce matin, le week-end” de CNN Bob Broeksmit, PDG de la Mortgage Bankers Association, une organisation à but non lucratif représentant le secteur du financement immobilier, a déclaré que l’ajustement des frais hypothécaires corrige ces anomalies apparues dans la tarification précédente.

“Sous l’ancienne grille, il y avait des moments où, si votre pointage de crédit passait de 680 à 679 – une différence de 1 point qui, je pense, la plupart des gens diraient qu’elle n’est pas conséquente – vous pouviez payer un point et quart de plus que si vous aviez un 680, et cela n’avait aucun sens”, a déclaré Broeksmit.

L’Agence fédérale de financement du logement a également frais augmentés sur les prêts résidence secondaire, les prêts à solde élevé et refinancements en espèces. Ce sont des frais plus élevés imposés sur des propriétés telles que les maisons de vacances, les propriétés des investisseurs et les maisons d’un million de dollars.

Les experts en politique de financement du logement ont déclaré que ces augmentations de frais concernent les riches, car les transactions qu’ils régissent génèrent la plupart des revenus. Les experts ont ajouté que l’augmentation des frais a permis au gouvernement de réduire les coûts pour les acheteurs dont la richesse ou les revenus sont limités. Les frais plus élevés sont imposés à un petit sous-ensemble de tous les acheteurs.

Les critiques ont déclaré que le nouveau cadre facturait moins de frais à certains acheteurs s’ils versaient un acompte moins élevé et ont fait valoir que cela montrait que l’Agence fédérale de financement du logement utilisait des remises pour certains pour payer des augmentations pour d’autres. Mais les experts disent que ce raisonnement ignore le rôle de l’assurance hypothécaire, que les acheteurs doivent souscrire s’ils versent moins de 20 %.

Les personnes appartenant à ces catégories de faible acompte et de cote de crédit inférieure doivent payer plus pour cette assurance pendant une période plus longue. Cela déplace une partie du risque de Fannie Mae et Freddie Mac vers l’assureur, permettant au gouvernement de facturer des frais moins élevés. Mais les personnes dans cette situation paient encore généralement plus lors de l’achat d’une maison.

L’Institut urbain a décomposé cela dans un rapport du 27 avrilnotant qu’après avoir ajouté le coût des frais d’assurance hypothécaire au coût total d’une personne pour un prêt hypothécaire, “la déconnexion apparente entre le risque et le prix” qui apparaît dans certains de ces nouveaux graphiques “disparaît, les paiements des emprunteurs augmentant ou diminuant selon le risque qu’ils représentent.”

Notre décision