Même en ces temps post-Covid, le pays ne fait face à aucune crise d’accessibilité. Les loyers sont stables – une des principales raisons pour lesquelles l’inflation est si relativement faible – et le logement peut être trouvé pour presque tous les budgets. Rares sont ceux qui ont besoin de faire la queue pour visiter un appartement, et même maintenant, les banques se font concurrence pour offrir des prêts hypothécaires à taux variable toujours plus bas aux acheteurs. Avec cinq fois la population, Tokyo ajoute trois fois plus de logements que l’ensemble du Royaume-Uni au cours d’une année typique.
Comme beaucoup d’investissements, ce que vous devez abandonner, c’est l’idée que la ligne monte toujours.
Le message a été diffusé. Alors que certains autres endroits en Asie semblent moins attrayants, notamment Hong Kong et la Chine continentale de l’ère Covid Zero, les acheteurs fortunés commencent à considérer les propriétés au Japon comme des investissements potentiels à faible rendement – ou des plans de repli. Ce qui pourrait manquer dans les retours peut être compensé par la facilité d’accès. Le Japon a si peu de restrictions sur la propriété foncière étrangère que cela peut sembler comique, le gouvernement n’ayant commencé que récemment à légiférer sur les achats étrangers de terres à proximité d’emplacements sensibles, tels que des bases militaires.
Bien que tout cela aide les prix des appartements neufs à Tokyo à dépasser enfin les sommets de l’ère de la bulle d’il y a plus de 30 ans, ils ne se sont pas encore concrétisés sur le marché locatif :
Certes, les salaires au Japon ont continué de stagner au cours de la dernière décennie, mais l’immobilier résidentiel semble toujours plus abordable à l’achat que dans les pays où la valeur des propriétés a augmenté plus que les salaires :
Vu de Tokyo, la vue de centaines de personnes faisant la queue pour voir un petit nombre de propriétés disponibles à Londres, où le maire veut geler les loyers au milieu d’une crise du «coût de la location», ou la catastrophe de l’abordabilité du logement aux États-Unis et son coup -sur les effets sur l’inflation, peut sembler étrange en effet.
Au fond, c’est un simple compromis entre l’offre et les prix : depuis 50 ans, le Japon a eu plus de logements disponibles que de personnes pour les occuper. Les logements achetés au Japon n’augmenteront probablement pas beaucoup en valeur, sauf pour les acheteurs les plus avisés et les plus chanceux dans certaines régions. Les propriétaires ont également tendance à préférer les propriétés les plus récentes, ce qui est logique compte tenu de la faible qualité des stocks plus anciens construits lors de la grande ruée vers l’après-guerre. Les modifications du code de la construction dans un terrain très vulnérable aux tremblements de terre et autres catastrophes incitent également les acquéreurs à privilégier le neuf. Cela fonctionne bien pour l’offre, mais on ne peut pas s’attendre à ce que les prix s’améliorent continuellement.
La législation(1) encourage la construction qui répond à cette demande. Malgré ce que les politiciens ailleurs pourraient dire, même dans les logements japonais généralement lents, il a été démontré que le logement est un problème qui peut être résolu par le biais de la législation. Le gouvernement central facilite la construction depuis des décennies, la puissance et la taille du promoteur et de l’industrie de la construction jouant sans aucun doute un rôle. La déréglementation de 1997 est créditée d’un boom dans les grands immeubles en copropriété de 20 étages ou plus connus sous le nom de «manoirs-tours», une décision qui a mis de nouveaux immeubles d’appartements de luxe dans les quartiers urbains en plein essor à la portée du travailleur ordinaire.
Ces dernières années, un nouvel élan est venu de la montée du «couple de pouvoir» – des ménages supposés d’élite à deux revenus avec environ 14 millions de yens (100 000 $) de salaire combiné. Le Japon encourageant explicitement les taux d’intérêt bas et offrant un accès facile aux prêts hypothécaires à taux forfaitaire, un double prêt pour un appartement coûtant près de 1 million de dollars n’est pas hors de portée – même si entre les bas salaires du Japon et la faiblesse du yen, les couples puissants pourraient faire pas plus que l’équivalent actuel de seulement 50 000 $ chacun, bien en dessous du salaire moyen individuel aux États-Unis.(2)
En 2002, l’administration du Premier ministre Junichiro Koizumi a adopté sa politique de “Renaissance urbaine”, qui a donné beaucoup plus de pouvoir sur le zonage entre les mains du gouvernement central tout en incitant les entreprises privées à réaménager les zones qui avaient connu des jours meilleurs. Cela a délibérément privé les gouvernements locaux de leurs droits, source de plaintes concernant la lenteur des approbations ; les responsables ailleurs confrontés à de tels problèmes pourraient en prendre note. Une autre chose : préparez-vous à vous séparer d’une architecture emblématique, comme les fans de la Nakagin Capsule Tower l’ont appris plus tôt cette année.
Bien sûr, tout n’est pas rose dans le jardin japonais. L’offre excédentaire pourrait bien être préférable à l’alternative, mais les maisons vides à l’échelle nationale sont toujours un problème qui pourrait être résolu avec des incitations à démolir ou à revendre comme résidences secondaires. Il y aura un besoin croissant de nouvelles communautés pour soutenir la population vieillissante dans ses années de déclin. Les communautés rurales en déclin ont une occasion unique, inspirée par la pandémie, d’attirer de nouveaux talents qui déménagent dans le pays, ce que le gouvernement pourrait faire davantage pour encourager. Et pour toute l’abordabilité relative des hypothèques, c’est encore en grande partie un privilège de la classe salariée à temps plein ; le nombre croissant de travailleurs qui ne travaillent pas à temps plein peut trouver inutilement difficile d’obtenir un prêt approuvé.
Néanmoins, les gouvernements du monde entier confrontés à des protestations contre le coût de la vie devraient se demander : à quoi sert le parc immobilier d’un pays ? Une réserve de valeur pour ceux qui ont accédé en premier à l’échelle de la propriété – ou quelque chose de plus proche d’un bien social, dont la valeur ne devrait pas plus s’attendre à augmenter de façon permanente que les voitures, les routes ou le matériel roulant ?
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(1) Beaucoup de ces choix réglementaires sont détaillés dans Emergent Tokyo, une lecture incontournable pour les amateurs d’architecture qui explique comment les systèmes organiques et la planification ont aidé la capitale du Japon à devenir si distinctement Tokyo.
(2) L’OCDE répertorie le salaire moyen aux États-Unis à près de 75 000 $, tandis que le Japon traîne à moins de 40 000 $.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.
Gearoid Reidy est un chroniqueur Bloomberg Opinion couvrant le Japon et les Corées. Il dirigeait auparavant l’équipe des dernières nouvelles en Asie du Nord et était le chef adjoint du bureau de Tokyo.
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