Les loyers industriels montent en flèche de 63 % à Montréal alors que la demande dépasse l’offre

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Le manque d’espace industriel à Montréal a contribué à faire grimper les loyers du pourcentage le plus élevé de tous les grands marchés canadiens ce printemps, selon une nouvelle étude.

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Parallèlement, certains investisseurs internationaux ont interrompu leur recherche d’espaces industriels et de bureaux jusqu’à ce que leurs questions sur le projet de loi 96 — la réforme controversée des lois linguistiques du gouvernement de la Coalition Avenir Québec — aient trouvé une réponse.

Les loyers moyens des immeubles industriels du Grand Montréal ont grimpé de près de 63 % d’une année sur l’autre au cours du trimestre terminé le 30 juin, selon le dernier rapport trimestriel de la société de courtage CBRE Ltée. Cela a dépassé de loin l’augmentation nationale de 24 % et dépassé le bond de 40 % de Waterloo, en Ontario, et celui de 36 % de Toronto.

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Les loyers industriels dans la région ont plus que doublé au cours des trois dernières années, selon les données de CBRE. Le loyer moyen était de 13,40 $ le pied carré au deuxième trimestre, en hausse par rapport à 6,12 $ à la période comparable de 2019. La moyenne nationale est de 12,25 $.

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La demande d’espaces industriels à Montréal et ailleurs est alimentée en partie par la croissance incessante du commerce électronique, qui s’est accélérée depuis le début de la pandémie, poussant les entreprises des secteurs de la vente au détail au transport à chercher des entrepôts supplémentaires. Le fabricant français de produits de beauté L’Oréal et la chaîne d’articles de sport Décathlon font partie des entreprises qui ont récemment élargi leur empreinte industrielle avec de nouveaux entrepôts à Montréal.

« Du point de vue de l’occupant, c’est encore très, très difficile », a déclaré mercredi Ruth Fischer, vice-présidente principale et directrice générale de CBRE pour le Québec, en entrevue. “Il y a de l’espace en cours de construction, mais pas assez pour répondre à la demande.”

Quelque 2,7 millions de pieds carrés d’espaces industriels sont en construction dans le Grand Montréal. Cela ne représente que 0,8 % de l’offre totale de la région, qui couvre 322,4 millions de pieds carrés.

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Le taux d’inoccupation des espaces industriels dans le Grand Montréal était en moyenne de 1,3 % au deuxième trimestre, selon les données de CBRE. Bien que ce taux soit supérieur au taux de 1% du trimestre précédent, il est inférieur à la moyenne nationale de 1,6%.

« Il est encore possible de trouver de l’espace industriel, mais il faut travailler beaucoup plus pour le trouver », a déclaré Alexandre Lagarde, vice-président aux investissements étrangers à Montréal International, l’agence de promotion des investissements de la métropole. “L’offre est rare.”

C’est une histoire bien différente pour les bureaux, les propriétaires essayant toujours de se sortir du marasme du COVID-19.

Quelque 16,1 % des bureaux du Grand Montréal étaient vacants au deuxième trimestre, inchangé par rapport à trois mois plus tôt, selon les données de CBRE. Le taux d’inoccupation au centre-ville est passé de 15,5 % à 15,3 %, tandis que le taux d’inoccupation en banlieue est passé de 16,9 % à 17,2 %. Les loyers moyens des immeubles de classe A ont à peine changé, à 21,55 $ le pied carré.

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Alors que les développements politiques n’ont pas encore affecté les postes vacants dans les bureaux ou les industries, de nombreux propriétaires d’entreprise évaluent encore l’impact du projet de loi 96 sur leurs opérations. Certains employeurs ont même interrompu leur recherche de nouveaux bureaux en attendant les détails, dit Fischer.

“Le projet de loi 96 ajoute une certaine incertitude”, a-t-elle déclaré. « Du côté des bureaux, je connais quelques personnes — pas beaucoup — qui allaient entrer sur le marché montréalais et disaient que cela leur donnait une raison de s’arrêter. La question est de savoir à quel point leur environnement d’exploitation serait plus compliqué pour une entreprise anglo-saxonne qui s’implanterait au Québec. J’espère que c’est beaucoup de bruit pour rien.

M. Lagarde de Montréal International dit avoir lui aussi entendu parler du projet de loi 96 par des investisseurs étrangers non identifiés. Par conséquent, son agence a tenu des séances d’information avec l’Office québécois de la langue française et divers investisseurs pour passer en revue le contenu de la loi, il dit sans être précis.

“Il y a des préoccupations que nous ont communiquées les dirigeants de certaines filiales étrangères actives ici” concernant la loi 96, a déclaré Lagarde. «Nous reconnaissons qu’il y a des défis. Notre objectif est de dissiper les inquiétudes et de clarifier la situation. Toute entreprise veut de la prévisibilité et de la clarté.

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