Les investisseurs accumulent 20 000 $ en remises bancaires grâce au refinancement de prêts hypothécaires

“J’ai entendu parler d’un cas où un client l’a fait trois ou quatre fois”, explique Mark Hewitt, directeur général de l’Australian Finance Group et directeur de la Mortgage and Finance Association of Australia.

Moitié prix

Les incitations en espèces, qui sont devenues beaucoup plus populaires au cours des six derniers mois, sont un exemple fascinant de la façon dont la concurrence s’affirme dans un pan important de l’économie.

Au cours des cinq dernières années, le prix des prêts immobiliers, par rapport aux taux d’intérêt officiels, a presque diminué de moitié. “Nous n’avons pas vu une telle tendance depuis plus de 20 ans”, déclare Victor German, analyste chez Macquarie.

Les consommateurs réagissent. Plus de 25 % des prêts hypothécaires seront probablement refinancés cette année, même s’il y a des frais pour l’échange de prêts. Étant donné que le marché vaut plus de 2 000 milliards de dollars, c’est beaucoup d’argent qui circule.

C’est comme si les Australiens, après des années de conseils d’experts, d’autorités et de commentateurs – David Koch mérite un crédit particulier – avaient réalisé qu’ils devaient jouer avec les banques comme elles les ont joués.

Perdants et gagnants

Alors, qui gagne et qui perd de la grande rotation des prêts hypothécaires ?

Macquarie estime que le prêt immobilier moyen vendu aujourd’hui en Australie rapporte moins de 10 %. En 2018, il était de 35 à 40 %.

Des retraités avec 20 000 $ sur leurs comptes bancaires subventionnent des couples de professionnels qui ont décidé de refinancer leur hypothèque de 1 million de dollars.

C’est pourquoi. Au premier semestre 2019, le nouveau prêt hypothécaire moyen a coûté 3,03 points de pourcentage de plus que le taux d’intérêt officiel. Cette année, il est de 1,69 point de pourcentage au-dessus du taux de trésorerie, selon l’indice Lendi Mortgage Pricing Index.

Bien qu’une marge bénéficiaire de 7% puisse sembler acceptable pour un produit à volume élevé, elle est probablement égale ou inférieure au coût du capital de la plupart des banques, c’est-à-dire combien il leur en coûte pour lever l’argent qu’elles prêtent.

En d’autres termes, la concurrence peut signifier que les banques australiennes, en moyenne, n’atteignent le seuil de rentabilité que sur les nouveaux prêts hypothécaires, ou même perdent de l’argent – ​​un point que le directeur général de la Commonwealth Bank of Australia, Matt Comyn, a récemment reconnu.

Pauvres déposants

Alors, comment font-ils pour gagner autant d’argent ? La National Australia Bank, par exemple, devrait déclarer jeudi plus de 3 milliards de dollars de bénéfices au premier semestre.

Comme les taux d’intérêt ont augmenté, les banques n’ont pas répercuté tous les avantages sur les déposants. Cela signifie que les retraités avec 20 000 $ dans leurs comptes bancaires subventionnent des couples de professionnels qui ont décidé de refinancer leur hypothèque de 1 million de dollars.

Les plus grands gagnants, cependant, semblent être les courtiers en hypothèques. On estime que 17 000 travaillent en Australie. Souvent décriés, ils ont été au cœur de la nouvelle vague de concurrence.

“Nous avons un système dans lequel des agents à commission avec des incitations mal alignées se sont insérés entre le prêteur et l’emprunteur”, a déclaré le directeur général de Gaia Natural Capital, Tim Hannon, il y a deux semaines.

Les incitations des courtiers sont contradictoires. Ils sont payés pour trouver des emprunteurs fidèles (ou complaisants), grâce à ce qu’on appelle des commissions de suivi, et pour les convaincre de changer de banque, grâce à des commissions initiales.

Pour faire la paperasse sur un prêt de 1 million de dollars, les courtiers sont payés environ 6 000 dollars. Ils reçoivent environ 1 700 $ par année à partir de ce moment-là.

Bon nombre des incitations précédemment offertes aux courtiers par les banques ont été progressivement supprimées, selon Hewitt, et cette semaine, 50 prêteurs proposent aux courtiers leur activité via AFG.

« C’est le choix et la compétition », dit-il. “Les banques sont tenues vraiment honnêtes en termes de prix et d’offres faites aux clients.”

Les courtiers en hypothèques occupés sont parfaits pour les consommateurs. On ne sait pas si les avantages dureront. Il y a des signes timides d’affaiblissement de la concurrence.

Ubank, qui appartient à NAB, a offert une incitation de 6 000 $, qu’elle a ramenée à 5 000 $. À partir de lundi, il n’offre même plus cela. Ce mois-ci, pour la première fois, l’indice Lendi des prix des prêts hypothécaires a enregistré une augmentation des prix des prêts hypothécaires, quoique modeste.

Espérons que pour les propriétaires, les investisseurs et les locataires, ce sont de faux indicateurs.

Quoi qu’il en soit, le marché hypothécaire offre une leçon importante. La concurrence peut éclater dans des endroits inattendus et s’avérer plus puissante que même les entreprises les plus riches. C’est pourquoi cela vaut toujours la peine d’être promu.