Les États et l’administration Biden redoublent d’efforts pour aider les locataires et maintenir les gens au logement

La régie du logement du Maine a reçu 35 millions de dollars en 2023 – la première fois en 54 ans, elle reçoit un crédit direct du budget de l’État – pour aider à construire des logements locatifs plus abordables pour les communautés qui ont du mal à suivre les prix élevés du logement.

Le programme de l’État fournit un financement aux promoteurs pour des projets de logements abordables comprenant cinq à 18 logements, une taille qui, selon les défenseurs du logement, est cruellement nécessaire dans de nombreuses communautés rurales. Cela comprend la construction de nouveaux logements, la réutilisation de bâtiments pour le logement et la réhabilitation des logements existants.

Mark Wiesendanger, directeur du développement chez MaineHousing, a déclaré qu’à mesure que la Réserve fédérale augmentait les taux d’intérêt, il était difficile pour l’agence d’État indépendante de se soutenir au niveau requis par le programme, mais que les dirigeants politiques ont vu la valeur de leur travail et ont pu faire l’investissement historique en raison d’un Excédent budgétaire de 141 millions de dollars.

Wiesendanger a déclaré qu’il y avait un manque de logements pour tous les revenus dans l’État, qui possède certains des parcs de logements les plus anciens du pays. Il a déclaré que certains logements devaient être condamnés et remplacés et qu’une grande partie d’entre eux étaient inefficaces pour se chauffer. Pour aggraver les choses, lorsque la pandémie a commencé et que de nombreuses personnes ayant la possibilité de télétravailler ont déménagé dans l’État, le déplacement de la population a fait grimper les prix de l’immobilier et les salaires n’ont pas suivi.

“[The coast of Maine] C’est un endroit où vivre est très cher », a-t-il déclaré. “Les gens qui travaillent là-bas comme pêcheurs ou ceux qui travaillent dans les restaurants locaux, les mécaniciens locaux et les pompiers ont du mal à payer pour vivre dans ces villes.”

Le paysage peut être différent d’un État à l’autre, mais le paysage du logement est à peu près le même dans tout le pays : les gens ont du mal à trouver un logement abordable. En 2023, les législateurs, les agences d’État et l’administration Biden ont proposé une série de lois et de programmes pour résoudre le problème. Les défenseurs affirment que les États doivent faire encore plus pour donner la priorité aux besoins en matière de logement.

Le problème auquel sont confrontés les locataires

De janvier 2019 à janvier 2023, le loyer moyen dans une ville américaine a grimpé de 19,38 %, selon Données de la Fed de Saint-Louis. Dans 22 États et dans le District de Columbia, les gens ont besoin d’un salaire supérieur à 26 $ de l’heure pour se permettre une maison de location de deux chambres, selon la National Low Income Housing Coalition. Selon les données de location de CoreLogic, une société qui analyse les informations immobilières, financières et sur les consommateurs, le ménage locataire médian paie 500 $ de plus qu’en 2020.

La combinaison de taux hypothécaires élevés et de faibles stocks de logements a contribué à la flambée des prix des loyers, qui a frappé juste au moment où les programmes et protections fédéraux mis en place pendant la pandémie de COVID-19 prenaient fin.

Andrew Aurand, vice-président principal de la recherche à la National Low Income Housing Coalition, a déclaré que les problèmes de longue date sur le marché du logement ont été exacerbés par l’inflation des loyers en 2021 jusqu’en 2022.

« Nous avons assisté à une augmentation massive de l’inflation des loyers qui, heureusement, s’est aplatie maintenant et les prix des loyers se sont stabilisés, mais les dégâts ont été causés en termes de loyers plus élevés pour les locataires aux revenus les plus faibles », a-t-il déclaré. «… La demande générale de logements locatifs a augmenté de manière assez significative au cours de la dernière décennie. Cela a donc mis encore plus à rude épreuve les locataires aux revenus les plus faibles, car la demande de logements locatifs a été assez importante. Il a fallu un certain temps pour que l’offre rattrape son retard.»

À mesure que les loyers augmentaient, le nombre de personnes sans logement augmentait également. Le sans-abrisme aux États-Unis, mesuré par une seule nuit en janvier 2023, a augmenté de 12 % par rapport à l’année précédente, selon un rapport du Département américain du logement et du développement urbain publié le 15 décembre.

Mais comme l’a noté Aurand, la situation commence à montrer des signes d’amélioration.

Il y a eu un augmenter de logements privés en construction cette année, passant de 932 000 en janvier 2023 à 988 000 en novembre 2023. En 2022, l’administration Biden a publié un plan pour augmenter l’offre de logements, ce qui comprenait l’augmentation du financement fédéral des prêts pour des logements multifamiliaux abordables et enlever un capuchon pour des prêts plus importants pour construire et réhabiliter certaines maisons.

Mais Mari Castaldi, directrice de la politique nationale du logement au Centre pour les priorités budgétaires et politiques, a déclaré qu’il appartenait aux États et aux localités de donner la priorité au logement. Les États l’ont reconnu, les législateurs introduisant plus de 2 500 factures liés au logement et au sans-abrisme en 2023 dans 49 États et à Washington DC, à Porto Rico, aux îles Vierges et à Guam, selon la Conférence nationale des législatures des États. Cela représente presque le double du nombre de projets de loi présentés par les législatures en 2022. Quatre-vingt-treize projets de loi spécifiques à l’aide au loyer ont été présentés dans 27 États l’année dernière, contre 56 projets de loi dans 12 États en 2022. Attendez-vous à une situation similaire en 2024. Les législateurs du New Jersey a introduit une « solution » de logement abordable juste avant Noël, et les législateurs du New Hampshire ont pré-déposé de nombreuses factures visant à ajouter des logements plus abordables pour leur session qui débute le 3 janvier.

“Ce que nous constatons, c’est que de plus en plus, compte tenu de la dynamique politique à Washington, DC, et en particulier des débats autour du plafond de la dette, les perspectives d’une expansion cruellement nécessaire des investissements dans les ressources en logements abordables sont pour le moins incertaines”, a déclaré Castaldi. . “Nous constatons que, vraiment par nécessité et en fonction des besoins de leur communauté, les États commencent à intervenir et tentent de combler ces énormes lacunes.”

Solutions de logement abordables

Le nombre de ces programmes varie considérablement d’un État à l’autre. New York, le Minnesota, la Californie, le Massachusetts et l’Illinois avaient le plus grand nombre de programmes de logements locatifs aux États-Unis, avec plus de 17 programmes, selon une National Low Income Housing Coalition d’octobre. rapport. L’Oklahoma, l’Alabama, l’Idaho et le Montana figuraient parmi les États qui en avaient le moins, avec un à sept programmes.

L’organisation n’a trouvé aucun programme en Arkansas et au Wyoming, mais a averti que cela pourrait simplement signifier qu’il n’y a aucune information en ligne à leur sujet, et non qu’ils n’existent absolument pas dans ces États. L’Arkansas Development Finance Authority a déclaré à States Newsroom qu’elle administrait un programme de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu similaire au programme fédéral qui encourage le développement de logements locatifs abordables.

Aurand a déclaré que certains États et villes trouvent également des moyens créatifs de soutenir les efforts en matière de logement abordable. Denver en est un exemple. Les recettes fiscales de la ville sur la marijuana sont fournies 8,7 millions de dollars pour une aide au logement abordable cette année. L’un des inconvénients de cette approche est toutefois qu’elle dépend des ventes de marijuana, qui ont été chute.

Le financement de ces programmes dépend de la volonté politique de financer les programmes ainsi que du financement des ressources existantes pour les soutenir, ont déclaré les défenseurs du logement.

“De manière générale, les États dotés du plus grand nombre de programmes ont tendance à être plus progressistes socialement en termes de programmes gouvernementaux, donc je pense que cela joue un rôle”, a déclaré Aurand. « Étant donné que nous nous concentrons sur les locataires à revenus extrêmement faibles, il faut beaucoup de ressources pour servir adéquatement la population aux revenus les plus faibles et répondre à leurs besoins. »

Les États peuvent également proposer des solutions plus adaptées à leurs besoins particuliers en matière de logement. Wiesendanger de MaineHousing a expliqué que bien que le programme de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu du Département américain du logement et du développement urbain soit utile pour remédier à l’abordabilité des loyers dans le Maine, il présente des inconvénients. Il peut être difficile pour certains promoteurs d’utiliser le programme pour construire des logements locatifs plus abordables, a-t-il déclaré.

“Cela nécessite une certaine échelle pour fonctionner car il y a tellement de coûts fixes dans ces projets – frais de conception, frais juridiques, choses de cette nature”, a-t-il déclaré. « … Donc, dans ces zones rurales où, disons, ils ont besoin de 15 unités dans une ville, mais où ces projets ont vraiment besoin de 20, 30, 40, 50 unités pour fonctionner, il est vraiment difficile de faire fonctionner ce programme là-bas.

Il a ajouté que le programme du Maine comporte également moins d’exigences afin que les développeurs moins sophistiqués puissent l’utiliser.

Trouver la volonté politique

L’approche du Minnesota en matière de logements locatifs abordables cible de nombreuses populations différentes avec des programmes plus petits, tels que Bridges Rental Assistance, qui se concentre sur les personnes et les familles dont au moins une personne souffre d’une maladie mentale grave. Le programme les aide pendant qu’ils attendent d’entrer dans un autre programme de logement, tel que le logement de la section 8. Le programme Les devoirs commencent par la maison est conçu pour aider les enfants à rester dans leur école en soutenant le logement de leur famille.

Les défenseurs du logement au Minnesota aimeraient néanmoins voir des programmes plus vastes, pour répondre à tous les besoins des habitants de l’État. Selon l’analyse des données du recensement de 2021 réalisée par le Minnesota Housing Partnership, plus des trois quarts des personnes à faible revenu de l’État consacrent plus de 30 % de leurs revenus aux frais de logement, ce qui signifie qu’elles sont « accablées par les coûts ». Cinquante-sept pour cent des locataires noirs étaient confrontés à des coûts élevés, contre 45 % des locataires blancs. Soixante-trois pour cent des personnes âgées ont dû consacrer plus de 30 % de leur revenu au logement.

Elizabeth Glidden, directrice adjointe du Minnesota Housing Partnership, a déclaré qu’elle constatait plus de soutien politique en faveur de l’aide au loyer au Minnesota que dans d’autres États. Elle a déclaré que ces conditions pourraient avoir été influencées par un très grand excédent budgétaire, ce qui, selon elle, a permis d’attirer plus facilement l’attention sur le logement. Mais elle a ajouté qu’elle avait également constaté un soutien bipartisan plus important en faveur du logement abordable que par le passé.

« Cela ne veut pas dire que nous répondons aux besoins. Cela signifie simplement qu’il y en a eu au fil du temps et, parmi les législateurs bipartites, vous constatez que plus d’attention a été consacrée à la satisfaction des besoins en matière de logement que dans d’autres endroits du pays », a-t-elle déclaré.

Le programme de prévention et d’assistance aux sans-abri familiaux, qui aide les locataires à verser des cautions et à payer leur loyer, est un exemple de ce changement, puisque le programme était autrefois financé à hauteur de 20 millions de dollars sur deux ans pour desservir l’ensemble de l’État, mais a été considérablement élargi l’année dernière. En mars, le Sénat a voté en faveur d’un financement de 50 millions de dollars pour le programme, qui a reçu soutien bipartisanet le gouverneur démocrate du Minnesota, Tim Walz, a signé le projet de loi plus tard dans le mois.

Jewelean Jackson, 74 ans, vit à Minneapolis depuis environ 50 ans et milite en faveur d’un changement de politique du logement dans la ville. Jackson a reçu une aide au logement qui, selon elle, était essentielle pour garantir qu’elle ne se retrouve plus sans logement. Jackson a déclaré qu’elle vivait dans un appartement d’une chambre depuis trois ans. Avant d’obtenir cet appartement, elle a passé huit ans dans des refuges ou dans sa voiture, mais elle a réussi à éviter de vivre dans un campement, a-t-elle expliqué. Elle craignait de perdre à nouveau son logement lorsque son loyer est passé d’environ 270 dollars par mois à près de 500 dollars par mois en 2022, mais a pu éviter l’expulsion de décembre 2022 à mars 2023 grâce aux fonds d’aide au loyer.

“La société découvre toujours tout d’un coup qu’elle a ce cœur lorsqu’il y a une tragédie”, a déclaré Jackson à propos des changements dans la politique du logement qui ont commencé avec la pandémie de COVID. « Et donc, à cause du COVID, les ficelles du système ont été desserrées. Il n’a pas été aussi difficile d’entrer et de sortir de certains programmes et les gens ont été un peu plus sympathiques grâce à la COVID. Mais nous sommes loin d’être là où nous devrions être en termes de sans-abrisme dans ce pays, y compris au Minnesota.