[+] Les développeurs et les constructeurs brouillent les lignes de bataille à la tempête

La promotion immobilière est l’art du possible.

Depuis que les anciens Romains ont introduit les appartements à plusieurs étages dans le monde, les développeurs ont trouvé des moyens de rendre possibles les accords, les partenariats, les conceptions de bâtiments et les visions de façonner la ville que d’autres pensaient impossibles.

Rien n’a changé.

Pas à travers des cycles répétés d’expansion et de récession. Et même pas à travers une crise de la construction induite par une pandémie avec des explosions des coûts de construction, des pénuries de main-d’œuvre paralysantes, une hausse de l’inflation et des taux d’intérêt laissant une série d’entreprises au bord du gouffre.

Cherchant à surmonter la dernière série de défis du secteur, les acteurs de l’industrie se sont tournés vers des modèles plus collaboratifs pour faire sortir des projets et, surtout, les mener à bien.

Et la frontière traditionnellement combative entre les constructeurs et les développeurs est devenue de plus en plus floue.

Le groupe Siera de Brent Thompson, basé à Brisbane, est l’un des nombreux développeurs qui ont intégré davantage de métiers dans le but de fournir une certitude dans la livraison de ses projets à l’avenir compte tenu des conditions volatiles qui prévalent.

Le déménagement est intervenu l’année dernière peu après le lancement de son développement de la tour Tapestry de 22 étages et 113 appartements à Chevron Island sur la Gold Coast, alors que le secteur était sous le choc du premier de nombreux effondrements de constructeurs de haut niveau et se préparait à une chaîne de le taux d’intérêt augmente.

“Certainement, pour de nombreux développements, ce sera le seul moyen de le faire”, a déclaré Thompson.

“C’est un territoire sans précédent pour tout le monde. Je pense que personne n’a jamais vécu une crise de la construction comme celle-ci.

“La volatilité persistante dans le secteur présente de nombreux défis, dont le principal est la capacité à trouver un constructeur pour commencer les travaux conformément aux attentes du marché.”

Il dit que Siera Group s’est beaucoup engagé avec les constructeurs de niveau 1 au cours des 18 derniers mois, cependant, il n’a pas reçu le niveau de réconfort et d’engagement nécessaire pour procéder en toute confiance.

«Vers la fin de l’année dernière, à quel point tout le monde était occupé, le manque d’appétit des constructeurs pour le résidentiel, les histoires d’horreur que tout le monde entendait sur l’insolvabilité des constructeurs et les retards sur les chantiers… nous avons décidé que la meilleure façon de gérer le risque était de l’intérioriser.

“En raison de ce que nous voyions sur le marché, nous pensions que si nous pouvions réunir la bonne équipe et contrôler notre propre destin, cela irait mieux pour tout le monde.

“Et si vous regardez qui a pu fonctionner en ces temps difficiles, ce sont les promoteurs qui ont construit en interne ou qui ont repris la construction en interne après la faillite de leur constructeur, ce sont eux qui ont pu maintenir l’élan. .”

Thompson, qui a travaillé comme charpentier avant de devenir développeur, dit que Siera a toujours fonctionné avec un modèle développeur-constructeur et que la décision d’élargir son équipe de construction interne “se sentait juste”.

▲ Render of Tapestry, le projet de gratte-ciel de Siera Group s’élevant sur la Gold Coast.

Il dit que l’équipe interne élargie provenait de constructeurs établis et réputés.

“Construire est un défi, vous pouvez sous-estimer à quel point c’est difficile… mais il y a beaucoup de gens expérimentés et formidables dans l’industrie.

“J’aurais probablement pu mettre deux ou trois équipes, pour être honnête. Il y a beaucoup de gars qui sont de très bons opérateurs et qui viennent d’être pris dans cette roue de hamster du boom sans profit.

Thompson dit qu’il est important de noter que la décision de Siera de construire le projet Chevron Island lui-même « n’était pas pour économiser l’argent que nous aurions payé à un constructeur ».

« Nous mettons une marge sur notre construction comme nous le ferions avec un constructeur extérieur. Nous gérons cette partie de l’entreprise commercialement. Ce n’était donc pas comme ‘oh, nous devons économiser de l’argent, nous devons le construire pour moins cher’. Il s’agissait de maîtriser les coûts, la qualité et les délais.

Plus que de l’argent

Dan Holden de Holden Capital convient que le modèle constructeur-développeur n’est pas nécessairement une question de résultat.

“Il y a beaucoup de projets de développement à marge serrée en cours en ce moment”, dit-il Le développeur urbain. “Et amener la construction en interne ne transformera pas un projet à faible profit en un projet à gros profit.

« Le regarder pour cette raison est probablement la mauvaise raison. La raison pour laquelle je l’examinerais est que vous avez de la visibilité et que vous pouvez la gérer vous-même, au lieu de compter sur une partie externe et de ne parler à votre constructeur qu’une fois par mois.

« Lorsque vous êtes le constructeur, vous êtes sur place tous les jours. Vous voyez les problèmes qui surviennent et les défis auxquels il est confronté… plutôt que d’entendre quatre semaines plus tard qu’il y avait un problème et que personne ne l’a résolu.

Pour la même raison, Holden dit que le prêteur spécialisé non bancaire considère la structure promoteur-constructeur comme un avantage.

“Historiquement, les banques traditionnelles y ont vu un risque élevé et ont été assez réticentes à s’impliquer car s’il y a un problème, elles y voient deux problèmes au lieu d’un seul.

▲ Dan Holden de Holden Capital : Faire appel à la construction en interne ne transformera pas un projet à faible profit en un projet à gros profit.

« L’exception à la règle, ce sont les clients bancaires de longue date où ils s’en chargeront.

“Alors que nous le considérons en fait comme un avantage, en particulier en ce moment, les coûts des matériaux et les coûts de main-d’œuvre étant la chose la plus difficile à gérer. S’il y a un problème, vous avez de la visibilité et vous pouvez le résoudre rapidement.

Sur environ 35 prêts à la construction actifs dans les livres actuels de Holden Capital, près de la moitié d’entre eux concernent des projets dans le Queensland, la Nouvelle-Galles du Sud et Victoria avec une structure de constructeur-développeur.

Avant Covid, dit Holden, la relation entre les constructeurs et les développeurs était « un peu plus combative ».

« Alors que ce que nous avons vu au cours des 18 à 24 derniers mois, en particulier lorsque des problèmes de coûts surviennent, c’est beaucoup plus collaboratif », dit-il.

“En ce moment, je fais même deux [loans for projects] où le constructeur est une partie externe sur un contrat standard mais il investit son profit plus quelques coûts pour être back-end et obtenir un retour sur investissement supérieur à la normale.

“Cela ne s’est produit qu’au cours des deux derniers mois, alors qu’auparavant, vous n’auriez pas envisagé cela. Mais, encore une fois, cela nous donne plus de confort en tant que prêteur, car cela signifie que le constructeur au lieu de simplement dénigrer le promoteur avec un tas de factures supplémentaires… cela aligne leurs intérêts pour que le projet soit achevé dans les délais et dans les limites du budget.

“Et cela va conduire à un projet meilleur et plus réussi à tous les niveaux.”

▲ Le constructeur-développeur de Sydney, Made Property, a été approuvé ce mois-ci pour son projet d’appartements haut de gamme sur le port, dans le centre-ouest de Sydney.

“Beaucoup de pièces mobiles”

Le développeur Frank Licastro a déclaré que les projets du sud-est du Queensland que sa société Frank Developments entreprenait actuellement “chacun a une solution de construction différente”.

“C’est vraiment une période intéressante et il y a beaucoup de pièces mobiles”, dit-il. « Nous avons dû sortir des sentiers battus.

“Nous constatons que le financement est évidemment très favorable à cette structure en connectant la construction au développeur, car vous êtes en mesure de déplacer un peu mieux les choses pour que le projet fonctionne et s’empile.”

Licastro fait appel à une équipe de construction triée sur le volet pour livrer Mira Residences, une tour de 25 étages en bord de mer sur la Gold Coast Mira Residences comprenant 11 appartements à deux étages le long de Garfield Terrace à Surfers Paradise.

“Nous avons toujours la séparation de la licence”, dit-il. « Nous venons de rassembler une équipe expérimentée pour réaliser spécifiquement ce projet.

“Et je suppose que la raison pour laquelle la finance aime ça, c’est qu’il n’y a pas de risque, pas de problèmes hérités de quelque chose comme ça.

▲ Frank Licastro de Frank Developments et un rendu du développement en bord de mer de Mira Residences prévu pour Garfield Terrace, Surfers Paradise.

« Ils ne gèrent qu’un seul projet également. Ainsi, ils ne sont pas trop dispersés sur le marché. Et ils ont une solide expérience avec ce qu’ils ont livré dans le passé sur le marché haut de gamme, donc c’était définitivement un plus

« Et parce que nous sommes un développeur boutique qui nous a également aidés.

“Notre pool de sous-traitants est très différent de beaucoup de ces projets à plus grande échelle et plus denses. Nous pouvons rassembler des équipes plus petites, ce qui réduit en quelque sorte les risques pour nous et d’un point de vue financier.

La démolition d’un bâtiment existant sur le site de Gold Coast commencera en octobre et les travaux d’empilage de la tour devraient commencer en novembre.

Pendant ce temps, Licastro a deux développements en cours à Brisbane.

L’un est un projet de huit étages et de 26 appartements sur la rue Wyandra, dans le centre-ville de Ténériffe, impliquant un autre partenariat stratégique avec une entreprise de construction.

L’autre projet est une pièce résidentielle de quatre étages comprenant 10 appartements à proximité d’Oxlade Drive, New Farm. Il est livré en joint-venture avec son cousin, Joe Licastro, qui est constructeur.

Avant de se lancer dans le développement, Licastro a également travaillé sur des chantiers en tant qu’électricien pendant plusieurs années.

▲ Un rendu de la tour de 26 appartements dans le centre de Brisbane par Licastro.

Il dit que le fait d’avoir cet ensemble de compétences hybrides, ces connaissances et ces relations étroites dans l’industrie de la construction a été essentiel pour trouver des solutions pour faire avancer les projets dans l’environnement instable actuel.

« J’apprends tous les jours », dit Licastro. “Je pense que la chose positive est que vous pouvez voir toute l’industrie se rassembler parce que nous sommes tous dans le même bateau. C’est juste que tout le monde est sur le pont pour trouver une voie à suivre. Et pour être honnête, ces leçons apprises nous aideront certainement à l’avenir, c’est certain.

Construire d’abord, développer ensuite

Selon John Kearney, le patron de l’entreprise de construction Greyburn, basée sur la Gold Coast : « Je suppose que pour moi, cela a toujours été plutôt la construction d’abord et le développement ensuite. Et maintenant, ça oscille probablement plus dans l’autre sens ».

La branche de développement de Kearney, Immerse Projects, a récemment reçu le feu vert pour un deuxième projet Coolangatta, une tour résidentielle de 17 étages avec 58 appartements.

Il s’élèvera à partir d’un site attenant à son développement Rhythm Kirra Hill de sept étages et de 40 appartements en construction, le premier des trois projets en cours ou proposés par la société dans le sud de la Gold Coast.

▲ John Kearney, fondateur du développeur-constructeur Immerse Projects, et sa tour Coolangatta récemment approuvée.

« Nous avons dû nous battre avec des contrats à prix fixe au cours des deux ou trois dernières années et nous les avons tous terminés maintenant », dit-il.

“Donc, cela nous a vraiment aidés que nous ayons eu cet autre flux de revenus où nous avons vu un peu de hausse du marché pour pouvoir compenser certaines des pertes du côté de la construction.”

Kearney dit que tout le paysage de l’industrie a changé « parce que tout le monde se bat pour les ressources ».

«Peu importe le prix du terrain et tout, tout dépend de la construction maintenant.

“Avant la pandémie, je pouvais évaluer un travail presque sur le dos d’un sous-verre et j’ai pu honorer ce chiffre 12 mois ou même deux ans plus tard”, dit-il. « Alors que maintenant c’est juste par la fenêtre.

“Avec toute la volatilité actuelle, il est tellement plus difficile de faire avancer le projet de manière précise. Il y a tellement de projets qui tournent en rond ou qui ne vont pas du tout.

« Ça va être un très intéressant six à 12 mois à venir. Je pense qu’on n’en a pas encore vu la fin.

«Et, absolument, la collaboration sera la clé pour traverser cela… obtenir les bons conseils de construction dès le départ et amener les bonnes personnes avec vous tout au long du processus. En tant que constructeur-développeur, vous pouvez le faire.

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