Les banques se retirent du marché hypothécaire

La crise financière de 2008 a été causée, en partie, par le fait que les prêteurs hypothécaires ont pris trop de risques. Maintenant, le pendule a tellement basculé dans la direction opposée que le secteur privé a pratiquement cessé de prendre des risques hypothécaires.

Pourquoi est-ce important: L’aversion au risque du secteur privé a empêché des millions d’Américains d’acheter des maisons. Cela chasse également les banques du jeu hypothécaire. Cela pourrait être OK, si les non-banques n’étaient pas disparaître aussi, et peu de chances de revenir de si tôt.

Retour en arrière: Les banques ont payé plus plus de 100 milliards de dollars d’amendes liées aux prêts hypothécaires après la crise financière – un rappel brutal qu’une telle activité peut s’avérer extrêmement coûteuse.

• Cela, parallèlement à des règles gouvernementales plus strictes sur le montant de capital que les banques doivent allouer à une telle activité, a abouti à ce qu’un banquier a décrit à Axios comme une “dérisque” dans les prêts hypothécaires – a/k/a an sortie en cours.

Comment ça fonctionne: La plupart des prêteurs hypothécaires gagnent de l’argent de deux façons.

• Une fois qu’ils ont contracté le prêt, ils le conservent dans leurs livres pendant une période relativement courte avant de le vendre au gouvernement — soit directement (la Federal Housing Administration et le Department of Anciens Combattants achètent tous deux des hypothèques) ou à des agences comme Fannie Mae et Freddie Mac.
• Après avoir vendu le prêt, l’initiateur continue généralement d’en assurer le service – pour percevoir les versements hypothécaires et les envoyer au nouveau propriétaire du prêt. Les frais de service sont faibles, généralement environ un quart de pour cent, et les réparateurs doivent effectuer les paiements même si le propriétaire a des arriérés.

Les banques reculent

Les règles de capital et de liquidité des banques mises en place après la crise financière de 2008 rendent les deux activités peu attrayantes pour les banques qui tentent de maximiser leur rendement sur capital, en particulier une fois les coûts de conformité ajoutés.

• “Les règles de Bâle sur le capital sont si punitives que les banques ne peuvent vraiment pas se permettre d’être dans le secteur des services”, a déclaré Ted Tozer, membre de l’Urban Institute, à Axios.
• Ajoutez à cela une chance inconnue d’amendes et/ou de honte de la part des régulateurs et des politiciens, et les banques ont globalement conclu que ce n’était pas une entreprise dans laquelle elles voulaient être.

Où ça se trouve : Les non-banques sont désormais à l’origine de 71 % des prêts garantis par les agences et de 86 % des prêts garantis par le gouvernement, selon Inside Mortgage Finance.

• Bien que ces chiffres soient le résultat d’une tendance à long terme remontant à plus d’une décennie, ils augmentent probablement plus rapidement que jamais en ce moment. “Au cours du mois dernier, je pense que cela a commencé à s’accélérer”, a déclaré à Axios l’analyste de BTIG Eric Hagen, alors que les dépôts ont fui les banques.
• Les banques éclipsent toujours les non-banques sur le marché relativement restreint des prêts jumbo qui ne sont pas soutenus par le gouvernement, car ces produits aident à établir des relations avec des clients de grande valeur et peuvent être détenus comme actifs à long terme dans le bilan de la banque.

La grande image: Le marché hypothécaire est désormais dominé par des non-banques qui opèrent avec des coussins de capital relativement minces et ont besoin d’importantes économies d’échelle.

• Entre mars 2021 et janvier 2023, le total des prêts hypothécaires a chuté de 83 %, par Black Knight. Les refinancements – qui représentaient plus de 70 % du total au début de la période – ont chuté de 95 %, la flambée des taux d’intérêt ayant tué la demande.
• Les refinancements sont le moyen relativement bon marché et facile pour les non-banques de gagner de l’argent dans le secteur des prêts hypothécaires. Sans eux, plus de ceux les prêteurs sont susceptibles de fermer.
• Étant donné que la plupart des prêts hypothécaires en cours sont à 3 % ou moins, les refinancements ne vont pas reprendre de si tôt. Le résultat est que peu ou pas de nouveaux prêteurs non bancaires sont susceptibles d’entrer sur le marché, alors même que le nombre de prêteurs existants continue de diminuer.

Pourquoi il est si difficile de se qualifier pour un prêt hypothécaire

Étant donné que les gestionnaires de prêts doivent effectuer des versements hypothécaires même lorsque les propriétaires ne le font pas, ils sont fortement incités à éviter cette situation.

• Le résultat est que même si des organismes gouvernementaux comme Fannie Mae et Freddie Mac sont disposé pour acheter des hypothèques plus risquées, les prêteurs ne sont pas disposés à les émettre, et les acheteurs potentiels avec un crédit moins que stellaire trouvent qu’il est extrêmement difficile d’acheter une maison.

“Il devient de plus en plus difficile pour que les banques restent dans le secteur des prêts hypothécaires, ce qui finit par nuire aux Américains ordinaires », a écrit le PDG de JPMorgan, Jamie Dimon, dans le numéro de cette année. lettre aux actionnaires.

• L’Institut Urbain estimations que si le crédit hypothécaire revenait à des niveaux normaux – inférieurs aux excès du milieu des années 2000 mais beaucoup plus lâches qu’aujourd’hui – un million de prêts supplémentaires pourraient être souscrits par an.

Le problème n’est pas tant que les prêteurs ne sont pas disposés à assumer le risque de crédit. Comme le démontrent les taux de défaut plus élevés sur les prêts garantis par le gouvernement, les prêteurs le feront – s’ils sont mieux payés pour le service de ces prêts. (Les prêts FHA et VA paient généralement environ 0,45 % aux réparateurs, contre 0,25 % payés par Fannie et Freddie.)

Le vrai problème n’est pas le crédit, c’est la liquidité. Les prêteurs doivent être suffisamment liquides pour faire face à un grand nombre de versements hypothécaires en attendant une sorte de résolution comme une forclusion ou une séance d’entraînement.

• De nombreux réparateurs, par exemple, auraient manqué de liquidités très rapidement au cours des premières semaines de la pandémie sans les programmes officiels d’abstention hypothécaire du gouvernement.

La ligne du bas : Tant que le gouvernement continuera à garantir les hypothèques, elles ne disparaîtront pas. Mais les acheteurs de maison qui recherchent des prêts n’auront pas beaucoup de choix.