Juan-Galo Macià est PDG d’Engel & Völkers pour l’Espagne, le Portugal et Andorre. Le gérant reçoit idealista/news dans ses bureaux de l’Avenida Diagonal à Barcelone pour faire le point sur l’immobilier résidentiel de luxe en Espagne. Macià assure que 2023 ne sera pas une mauvaise année, mais qu’elle ne sera pas aussi bonne que 2022, puisque celle-ci a été “excellente”. Selon le gestionnaire, l’« immobilier » espagnol devrait revoir ses attentes à la baisse et être réaliste, car l’environnement économique sera pour le moins turbulent tout au long de cette année.
Nous commençons l’année et avec elle, de nouvelles perspectives, comment pensez-vous que le logement de luxe va se comporter en 2023 ?
Je pense que 2023 va être une bonne année, si on ne la compare pas à l’année précédente, qui a été exceptionnellement bonne. Je pense qu’en 2023, surtout, il va falloir très bien gérer les attentes et être réaliste, puisque nous venons de générer quelque 760 000 transactions, soit 170 000 de plus par rapport à l’année dernière et on s’y habitue mal. Nous allons passer une bonne année. Les transactions chuteront sûrement de 15%, et même ainsi on peut dire que ce sera une année réussie.
Parmi ces 700 000 transactions, combien appartiennent au secteur du luxe ?
Eh bien, je n’ai pas ces données, mais beaucoup moins que ce que les gens pensent. Ce n’est pas un marché très régulier. Au final, le marché du logement moyen de gamme est beaucoup plus régulier que celui du logement haut de gamme. C’est un marché qui souffre moins des crises car moins dépendant du crédit.
Quel est le ticket moyen chez Engel&Völkers ?
Le nôtre est de 700 000 euros.
Concernant la demande : comment sera-t-elle cette année et quelles seront les principales destinations de cette demande ?
Je crois qu’il y a deux types de demande. Celui qui est composé de personnes qui veulent acheter une maison pour y vivre et de la demande des investisseurs. Le premier profil, je le diviserais en trois niveaux : les jeunes, la demande d’amélioration et la demande de haut standing. La demande pour les jeunes est pratiquement inexistante, nulle à cause de ce qui se passe avec les banques, avec des taux d’intérêt qui montent et qui exclut les jeunes. Et c’est dommage parce que c’est une demande qui était latente il y a quelques années, avec des taux d’intérêt bas. Mais nous devons penser que cette demande, au moins cette année, n’est pas là et sûrement dans les années à venir, elle ne le sera guère.
La demande d’amélioration, qui a été le protagoniste ces dernières années et continue de l’être aujourd’hui, parce qu’il s’agit d’une demande composée d’acheteurs potentiels qui ont la capacité économique de faire face à cette hausse des taux d’intérêt, ou parce qu’ils ont des alternatives ou peuvent augmenter le temps ou la manière de financer.
“Le luxe est un secteur qui souffre moins des crises car il est moins dépendant du crédit”
Et la demande de standing, qui est celle qui correspondra le moins bien à l’écart entre l’offre et la demande, car ce type de bien n’a plus d’expertises techniques ni d’expertises, et ce sont des atouts tout à fait uniques. À quelques occasions, nous avons deux actifs très similaires et cela signifie que, lors de l’évaluation, ils sont beaucoup plus subjectifs et le propriétaire d’une maison de haut standing n’a normalement pas de besoin et ce besoin signifie qu’il n’est pas disposé à abaisser le prix .
Quant à la demande d’investissement, elle est très consciente de ce qui se passera dans le futur. Nous avons une loi sur le logement très dynamique, dont nous savons à peine qu’elle arrivera dans six mois et qu’au final, nous pouvons traduire par une incertitude juridique. Cela amène les investisseurs à être dans un moment d’attente. Et avant d’investir dans un marché où ils ne savent pas ce qui va se passer, ils attendent, car il existe d’autres marchés qui offrent plus de sécurité juridique. Et en ce qui concerne les emplacements, eh bien, je vous dirais que toutes ces capitales de toutes ces villes de plus de 150 000 habitants, car entre autres, c’est là que se trouvent les personnes qui ont cette capacité économique.
Barcelone aussi ?
Barcelone est toujours une destination très appréciée des investisseurs, elle a un grand tirage, même si je pense qu’on pourrait mieux faire les choses. Barcelone continue d’être une ville que les investisseurs adorent : elle est proche de la mer, de la montagne, sa gastronomie est bonne, l’offre éducative… Nous avons donc de nombreuses raisons de penser que Barcelone continuera d’être une ville hautement choisis par nos clients, tant nationaux qu’étrangers.
Et quelle est la nationalité de l’investisseur qui viendra en Espagne en 2023 ?
Les investisseurs américains entrent en force, car le dollar est à un moment très fort et les maisons en Espagne, par rapport à l’étranger, continuent d’être très bon marché. L’investisseur norvégien va également acheter beaucoup en Espagne cette année, car ils sont dans un moment très doux, car ils sont producteurs de gaz, et tiennent également compte des Belges, qui sont les clients les plus fidèles de l’Espagne.
Le client russe est-il toujours là ou n’a-t-il jamais disparu ?
Le client russe était un grand protagoniste il y a des années, mais actuellement il n’est ni là ni attendu. Vous avez maintenant une position plus vendeuse qu’acheteuse.
“Les investisseurs sont dans un moment ‘wait and see'”
Nous ne sommes pas à une époque pleine d’obstacles pour l’immobilier : taux, inflation, une guerre qui continue d’affecter directement le secteur… comment l’« immobilier » en Espagne prévoit-il d’éviter ces nids de poule ?
Ce qui doit arriver, c’est qu’il doit y avoir un ajustement entre l’offre et la demande, et ce n’est pas quelque chose de facile, car cela demande une digestion longue et difficile, car personne ne veut accepter que son appartement, sa propriété, vaut moins. Que l’année dernière. Et ceux qui achètent pensent que cette propriété n’est pas si exclusive, si singulière et unique et si spéciale, au point de payer plus cher. Et tant que cela ne sera pas ajusté, la situation sera difficilement fixée.
Les matériaux deviennent plus chers et la construction neuve impacte la hausse de ces prix dans son prix final. Dans le luxe, secteur où le prix est un facteur à prendre en compte, mais pas aussi déterminant que dans une promotion milieu de gamme, comment se passe ce phénomène ?
Les promoteurs doivent influer sur la montée en puissance des matériaux dans tout type de promotion, qu’elle soit de luxe ou non. Cependant, ce que les développeurs nous disent depuis le milieu de l’année dernière, c’est que le prix des matériaux reste inchangé. Le coût du matériel dans une promotion se situe entre 15% et 20%, et c’est ce qu’il faut répercuter sur le prix final de la maison.
Le vrai problème de la promotion immobilière n’est pas tant la crise des matériaux, mais celle de la main-d’œuvre. A cause de la crise, nous avons perdu beaucoup de main-d’œuvre qualifiée et aujourd’hui les jeunes ne veulent pas entrer dans le monde du travail, donc il y a d’énormes difficultés à trouver une main-d’œuvre qualifiée.
Le marché de l’immobilier de luxe va-t-il mieux résister à cette crise ?
La grande différence entre un client de luxe et un client résidentiel standard est que le premier ne dépend pas du financement. C’est donc une vente qui a une composante plus émotionnelle. Dans le cas d’une maison moyenne, nous achetons par nécessité ou pour une amélioration de la maison. Mais dans le cas d’un logement de luxe, le client vit déjà dans une maison avec un emplacement Premium, donc l’achat est impulsif et émotionnel. C’est une des raisons pour lesquelles le luxe a tendance à suivre son propre rythme, sans prêter attention aux crises.
En plus de l’Espagne, vous dirigez également les marchés du Portugal et d’Andorre. Vont-ils vivre une crise immobilière différente de celle vécue en Espagne ?
Le Portugal et l’Andorre sont des pays qui ont connu des années spectaculaires. Le Portugal est quelque peu différent de l’Espagne, car il a encore beaucoup de demande étrangère. Le gouvernement portugais se porte très bien, avec d’importants stimulants fiscaux. Dans le cas d’Andorre, il y a un peu plus de logements excédentaires qu’en Espagne, nous verrons donc ce qui se passera dans le futur. La récession économique l’affectera un peu plus que le Portugal, puisque le principal client est l’investisseur espagnol.
“La grande différence entre un client luxe et un client maison standard, c’est que le premier ne dépend pas du financement”
L’Andorre a récemment renforcé certaines de ses conditions pour être résident ou acheter une maison dans le pays. Cela freine-t-il l’attractivité que peut avoir le pays ?
Andorre est en concurrence avec Monaco, Saint-Marin, Malte, Luxembourg. Ce sont les « bouchons » d’Andorre, car ils rivalisent entre eux pour avoir les meilleures incitations fiscales à offrir.
Les îles Baléares étudient l’interdiction d’achat de logements par des étrangers. Comment cela vous affecterait-il ?
Évidemment faux, car aux Baléares, ce qu’il y a le plus, ce sont les clients étrangers. Le secteur immobilier est très bien représenté aux îles Baléares, nous sommes donc convaincus que nous serons écoutés et que des décisions qui conviendront vraiment à toutes les parties seront prises. Vous devez trouver cet équilibre, je sais que ce n’est pas facile à de nombreuses reprises, mais il est également important d’écouter des professionnels de l’immobilier qui savent ce qui se passe et qui ont le pouls et la sensibilité que d’autres institutions ou gouvernements n’ont souvent pas.
En Espagne, comment la nouvelle taxe affecte-t-elle les grandes fortunes ?
Nous n’avons pas encore beaucoup d’informations à ce sujet, mais évidemment ce sera un frein à l’investissement, je n’en doute pas.
Prenez la boule de cristal et dites-moi comment vous voyez l’immobilier espagnol dans deux ans, non seulement économiquement, mais aussi en termes de tendances du secteur.
Les données de cette année seront nettement inférieures, car nous entrons dans une récession et, comme je l’ai déjà mentionné, il y aura moins d’opérations et des prix moins chers dans certaines régions. 2023 sera une année pire que 2022, mais 2024 sera meilleure que 2023 et 2025 meilleure que 2024, mais nous ne revenons pas aux niveaux de 2021.
Concernant les tendances, je vous dirais que le secteur a tendance à se digitaliser et à se moderniser. La société immobilière investit encore beaucoup de temps dans des tâches administratives qui n’apportent aucune valeur ajoutée, ni pour le client ni pour nous. Désormais, avec les visites virtuelles et toute la technologie qui existe, nous pourrons considérablement raccourcir tous ces processus et cette perte de temps.
Quant aux tendances de la maison, nous allons assister à la véritable explosion de la domotique, qui n’est plus aussi inaccessible qu’il y a quelques années. Nous pourrons contrôler n’importe quelle maison à partir de nos appareils.
Concernant les promotions et la construction, nous nous dirigeons vers un secteur industrialisé. Je crois que l’impact environnemental d’une maison de construction traditionnelle n’a rien à voir avec une maison industrialisée. Et, en ce sens, les dirigeants des principales sociétés immobilières sont très sensibilisés à la durabilité, à être plus efficaces et à avoir moins d’impact sur l’environnement.
