Les acheteurs fortunés se méfient des prêts immobiliers de luxe

Jeffrey Feinman, comptable new-yorkais pour les super-riches, a arrangé en février un prêt hypothécaire inhabituel pour un client qui achetait une maison à l’étranger. Exceptionnellement pour le marché hypothécaire d’aujourd’hui, le prêt couvrait 100 % de la valeur de la maison. Il a également été fixé à 3,25 %, bien mieux que la moyenne de 3,9 % pour une hypothèque à taux fixe de 30 ans aux États-Unis à l’époque. Mais ce qui est vraiment frappant, c’est sa taille : 110 millions de dollars.

Alors que les personnes les plus riches du monde pourraient acheter même les maisons les plus chères contre de l’argent, la majorité – tout comme le reste d’entre nous – utilisera une hypothèque. C’est là que s’arrêtent les similitudes, cependant. Le financement immobilier des personnes fortunées s’appuie sur un réseau international de conseillers, notamment des banquiers privés, des comptables et des avocats. Dans ce monde, une maison de grande valeur n’est qu’une autre pièce de garantie, permettant d’emprunter qui libère d’autres liquidités à envoyer dans le monde entier à la recherche du meilleur retour sur investissement et du taux d’imposition le plus bas.

C’est une approche qu’ils adoptent toujours – mais maintenant avec beaucoup plus de prudence – dans un monde de taux d’intérêt en hausse où la perspective d’un ralentissement économique se profile. Feinman dit qu’en février, l’hypothèque typique qu’il a contractée pour les clients avait un ratio prêt-valeur (LTV) d’environ 90 %. Aujourd’hui, c’est entre 50 et 60 %. “Il s’agit en partie des taux de prêt, mais aussi des perspectives du marché boursier. De plus, l’appétit des banques pour les prêts a diminué et les emprunteurs sont considérablement plus surveillés », dit-il.

Mark Davies, un conseiller fiscal basé à Londres, est d’accord. « C’est certainement plus difficile du point de vue de l’approvisionnement. Du côté de la demande, il y a une plus grande hésitation, c’est sûr », dit-il.

Les perspectives économiques plus larges sont une considération clé lorsqu’il s’agit de choix de prêts hypothécaires qui, pour de nombreuses personnes fortunées, sont un simple arbitrage entre le coût d’emprunt et les rendements attendus des investissements. “Si vous pensez que vous pouvez obtenir de meilleurs rendements dans un portefeuille d’actions ou en investissant l’argent dans votre propre entreprise, pourquoi immobilisez-vous l’argent dans l’immobilier ?” dit Melissa Cohn, un courtier basé à New York pour William Raveis Mortgage.

Lorsque les taux hypothécaires courants au Royaume-Uni ont bondi le mois dernier, conséquence de la réaction des marchés financiers à 45 milliards de livres sterling de réductions d’impôts non financées, les emprunteurs super riches ont également vu leurs taux augmenter. “Je n’ai jamais été aussi occupé que cette semaine à répondre aux demandes des clients”, déclare Paul Welch, un courtier qui gère largemortgageloans.com. Il estime que ses clients ont environ 1 milliard de livres sterling de prêts hypothécaires à renouveler au cours des trois prochains mois. « Des offres hypothécaires importantes ont été retirées et les taux ont grimpé en flèche. C’était horrible. Cohn dit que les événements au Royaume-Uni ont même eu un effet d’entraînement aux États-Unis. « Nous constatons que les taux augmentent et que les prêteurs deviennent plus exigeants en matière de souscription », observe-t-elle.

Charlie Hoffman, basé à Londres, responsable de l’équipe qui gère les clients privés les plus riches de la banque HSBC, note que “à mesure que les taux d’intérêt augmentent, l’écart d’arbitrage pourrait [narrow] et les clients peuvent réfléchir à deux fois ». Mais l’arbitrage entre les coûts d’emprunt et les rendements des investissements n’est pas le seul avantage conféré par les hypothèques surdimensionnées – elles peuvent également apporter des économies d’impôt. Par exemple, pour les 62 900 résidents non domiciliés au Royaume-Uni, seuls les fonds apportés dans le pays sont soumis à l’impôt britannique. Une hypothèque importante pour l’achat d’une maison au Royaume-Uni peut être garantie par de l’argent ou des actifs détenus à l’étranger, ce qui permet d’économiser de l’impôt sur l’argent qui devrait autrement être importé dans le pays pour payer la maison. Et pour ceux qui sont domiciliés au Royaume-Uni, l’emprunt réduit également la facture des droits de succession pour leur succession en cas de décès, car l’impôt n’est pas prélevé sur la partie hypothéquée d’une maison.

Aux États-Unis, les paiements d’intérêts sur les prêts immobiliers peuvent souvent être déduits des revenus de placement dans la déclaration annuelle du contribuable. Feinman dit que la plupart de ses clients récupèrent ainsi environ la moitié des intérêts payés sur ces prêts.

Ainsi, même s’il y a moins d’appétit pour eux actuellement, les hypothèques surdimensionnées sont là pour rester. Roarie Scarisbrick, un agent d’achat londonien, affirme que la majorité des maisons de grande valeur sont achetées avec une hypothèque quelconque. “Tout le monde dit qu’ils sont des acheteurs au comptant, mais il est extraordinairement rare de les voir passer et acheter au comptant”, dit-il.

Tout le monde dit qu’ils sont acheteurs au comptant, mais il est extraordinairement rare de les voir réellement acheter au comptant

L’identité des personnes impliquées dans les ventes de maisons les plus chères – sans parler de la façon dont elles sont financées – est gardée secrète, mais parfois des détails s’infiltrent. En 2019, un manoir de 94 millions de dollars à Bel Air, Los Angeles, a été acheté via une entreprise utilisant une dette de 58 millions de dollars. En 2017, a rapporté le LA Times, le couple de célébrités Jay-Z et Beyoncé a acheté une maison à Los Angeles pour 88 millions de dollars, en utilisant 53 millions de dollars de dettes.

En règle générale, les acheteurs conviennent d’un achat de maison de grande valeur en prouvant leur capacité à payer, par exemple via un solde important d’investissements très liquides. Ils peuvent en vendre certains pour effectuer le premier paiement lors de l’échange des contrats. Ils lèveront ensuite des fonds pour payer le vendeur à la date d’achèvement en partie ou en totalité avec de l’argent emprunté.

Les produits de prêt, les LTV et les taux varient considérablement. “Actuellement, les meilleurs taux des banques privées sont supérieurs d’un point de pourcentage au pires pour une hypothèque comparable”, déclare Cohn. Début septembre, Welch dit avoir arrangé une hypothèque de 28 millions de livres sterling pour un client basé au Royaume-Uni, fixée à 1,5% au-dessus du taux de base britannique, garantie par une maison de 28 millions de livres sterling à Knightsbridge, Londres, et 5,6 millions de livres sterling d’autres actifs.

Les banques privées se sont toujours enorgueillies de leur tolérance envers les arrangements financiers exotiques de leurs clients – s’adressant à ceux qui ont des revenus de faible valeur mais des actifs de grande valeur, ou un large éventail de revenus non liés à l’emploi provenant de plusieurs pays. Souvent, ils servent des clients riches travaillant dans le capital-investissement ou l’immobilier, où les revenus peuvent être peu fréquents et en sommes énormes, au fur et à mesure que les investissements arrivent à maturité.

Cette flexibilité peut avoir un prix, puisque les banques privées avec moins de déposants prêtent souvent à des taux plus élevés que les grandes banques. “Mais, si une banque veut vraiment un client, il n’y a vraiment aucune limite à ce qu’il descende”, déclare Welch. L’hypothèque de 110 millions de dollars que Feinman a arrangée en février impliquait également le transfert des autres actifs de son client – ​​entre 500 et 600 millions de dollars, la plupart en titres liquides – vers une nouvelle banque.

Welch dit que les grandes banques sont devenues une source importante de prêts hypothécaires de plus grande valeur ces dernières années. En août, le meilleur taux qu’il a pu trouver pour une maison au Royaume-Uni provenait de la Handelsbanken suédoise, qui proposait un taux de 2,99% fixé pour cinq ans, jusqu’à 75% de LTV sans prêt maximum spécifié. Cependant, Hoffman dit que les prêts très importants – comme l’hypothèque de 100 millions de livres sterling qu’il a arrangée pour un client l’année dernière – sont l’apanage d’une poignée des principales banques privées du monde.

Fournir des garanties supplémentaires en plus de la maison permet d’obtenir un prêt à un LTV plus élevé et, souvent, à un meilleur taux. “Aucune banque ne vous accordera un prêt à 100% à moins qu’elle ne voie que vous avez d’autres actifs liquides bien que, dans certains cas, elle n’ait pas réellement besoin de les détenir en garantie”, déclare Welch.

Les facilités mixtes, qui combinent la propriété avec des actifs de garantie supplémentaires, deviennent de plus en plus populaires, disent les banquiers. Tous les prêts à 100% arrangés par Feinman et Cohn, et la plupart effectués par Welch, ont exigé des garanties supplémentaires, disent-ils. “Dans la grande majorité des cas, nos prêts contre une maison trophée [alone] est plafonné à 50% LTV », explique Hoffman.

Aucune banque ne vous accordera un prêt à 100% à moins qu’elle ne puisse voir que vous avez d’autres actifs liquides

Récemment, Cohn a négocié un prêt de 25 millions de dollars à 75% LTV pour l’achat d’une maison à New York sans garantie. “Le client avait 35 millions de dollars en valeur nette liquide, mais c’était une poussée pour obtenir [the lender] pour monter aussi haut sur le LTV », dit-elle.

Les banques sont discrètes sur le montant qu’elles prêteront aux clients super riches contre des actifs non immobiliers. Le capital qu’une banque doit détenir pour un prêt est inversement lié à la liquidité de la garantie. Un guide approximatif, selon un banquier basé à Monaco dans une grande banque privée européenne, consiste à prêter entre 95 et 75 % de la valeur des obligations souveraines, en fonction de la solvabilité du gouvernement ; ou environ 60 % pour les actions les plus importantes et les plus liquides. La diversification aide aussi : un large portefeuille d’actions et d’obligations commande un LTV plus élevé qu’un portefeuille très concentré.

Alors qu’en théorie, les banques acceptent n’importe quoi comme garantie, les perspectives actuelles des taux d’intérêt, l’augmentation de l’inflation et les perspectives de l’économie mondiale les rendent plus prudentes. “Il y a deux ans, vous avez entendu l’argument des banques selon lequel les beaux-arts étaient un élément légitime de l’allocation d’actifs”, se souvient Feinman, qui dit à l’époque qu’il pouvait facilement obtenir un prêt de grande valeur pour un marchand d’art. « Maintenant, c’est totalement différent. Il y a beaucoup moins de discrétion pour les banquiers privés quant à ce contre quoi ils peuvent prêter.

Souvent, les banques utilisent leur réseau mondial pour trouver un prêt dans un autre pays où les taux d’emprunt sont moins chers. Welch avait trois banques prêtes à offrir à son client 28 millions de livres sterling pour financer l’achat de Knightsbridge : il dit que les trois avaient des filiales européennes et auraient pu se financer en euros. Le taux de la Banque centrale européenne était alors de 0,5 %, contre 1,75 % pour la Banque d’Angleterre.

Mais les clients qui envisagent des prêts en devises doivent tenir compte du risque. La valeur de la livre sterling a diminué d’environ la moitié par rapport au dollar depuis 2007, ce qui signifie de grosses pertes pour quiconque finance l’achat d’une maison à Londres avec une hypothèque en dollars sur la période. « Si vous achetez un chalet de ski dans les Alpes françaises ou une maison sur la Côte d’Azur, il peut être judicieux de contracter un prêt en euros. Mais [borrowing across currencies] vous pouvez devenir trop mignon », dit Hoffman.

Cependant, le risque semble être la dernière chose à l’esprit de ceux qui lorgnent sur les maisons les plus chères de New York, qui résistent à un ralentissement plus large du marché. Au cours des trois mois précédant la fin août, 46 maisons à New York se sont vendues pour plus de 10 millions de dollars, contre 31 au cours de la même période avant la pandémie en 2019, selon Serhant, un agent immobilier new-yorkais. Sur l’ensemble du marché, les ventes sur la période sont passées de 5 872 à 4 773.

Au moins certains des acheteurs potentiels entourant des propriétés telles que le penthouse de Central Park Tower, présenté comme le plus haut immeuble résidentiel du monde, garderont une hotline ouverte avec leurs banquiers. La maison a été mise en vente en septembre pour 250 millions de dollars, bien au-dessus du prix de vente record de 101 millions de dollars à New York jusqu’à présent cette année. Avec la hausse des taux d’intérêt aux États-Unis, les enchérisseurs sont susceptibles de négocier aussi durement pour leur hypothèque que pour la maison elle-même.

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