En novembre 2026, le marché immobilier français bascule : les prix reculent pour la première fois de l’année au niveau national tandis que le crédit bancaire franchit des seuils inédits. Au 1er novembre 2026, l’Indice des Prix Immobiliers (IPI) national cède -0,1 % en un mois, selon le baromètre publié par Mon Immeuble. Certaines banques dépassent désormais les 4 % sur les prêts de 20 et 25 ans, et l’OAT à 10 ans — le taux auquel l’État français emprunte sur dix ans — franchit 5 %, un seuil atteint pour la première fois depuis juillet 2002.
Le prêt relais — ce crédit temporaire qui permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, le remboursement intervenant à la vente du bien — devient un pari risqué. Un vendeur de la région lilloise, qui avait mis en vente sa maison de ville dépourvue de jardin, n’a reçu aucune offre : à son prix, l’absence de jardin a été jugée rédhibitoire par les acheteurs, ce qui a refroidi les banques susceptibles de lui accorder un prêt relais, rapporte Les Echos, selon Lesechos.
L'OAT 10 ans au-dessus de 5 %, les taux de crédit au-dessus de 4 %
Le 21 octobre 2026, l’OAT 10 ans a franchi la barre des 5 %, avec un pic à 5,13 % le 22 octobre, selon Bourse Inside.
En novembre 2026, le seuil des 4 % hors assurance est franchi par certaines banques sur 20 et 25 ans ; les emprunteurs dont les revenus annuels sont inférieurs à 40 000 euros voient le taux sur 25 ans grimper à 4,07 %, selon Crédit News. Le taux d’usure — le plafond réglementaire du coût total du crédit — est fixé à 5,40 % au quatrième trimestre 2026 pour les prêts à taux fixe de vingt ans et plus, précise Crédit News.
Le renchérissement se chiffre concrètement. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans à 3,76 %, la mensualité s’établit à environ 1 484 euros hors assurance ; la hausse de novembre ajoute 13 euros par mois, soit un surcoût d’environ 3 115 euros sur la durée du prêt, selon les simulations de Pretto citées par Bourse Inside. Sur 25 ans, la dernière augmentation renchérit la mensualité d’environ 23 euros pour le même capital, estime CAFPI.
« une hausse de 1 point des taux de crédits représente environ 8% de capacité financière en moins », un effet jugé « significatif, sans être rédhibitoire »
Le président cofondateur du réseau de mandataires immobiliers SAFTI, cité par BFM
Chaque point de taux supplémentaire rogne directement le pouvoir d’achat immobilier des ménages. La hausse des taux va alourdir la facture et grever parfois très fortement la capacité d’emprunt
, prévenait un cofondateur d’une société de courtage cité par l’AFP.
Les prix amorcent leur baisse, sauf sur le littoral
Le repli est mesuré mais réel. Outre le recul de -0,1 % de l’IPI au 1er novembre, 8 des 11 plus grandes villes affichent une baisse en octobre 2026, Rennes en tête avec -0,8 %, selon Mon Immeuble. Sur les transactions conclues, l’indice des notaires et de l’Insee enregistre -0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, plus marqué pour les maisons (-1,3 %) que pour les appartements (-0,1 %), rapporte BFM.
Sur un an, les prix des annonces reculent de 1 % à 5 %, avec un recul de 1,1 % à Paris, selon les données de plusieurs réseaux d’agences. Depuis 2022, les prix ont diminué de 6,2 % au niveau national, avec des baisses atteignant 19 % à Nantes, 18 % à Grenoble, 16 % à Lyon et 12 % à Paris par rapport à leur pic de 2022, selon Capital. Seules les villes du littoral résistent, comme Nice (+2,1 %), Toulon (+1,3 %) ou Boulogne-sur-Mer (+10,6 %).
Le délai de vente atteint environ 101 jours au niveau national en septembre, soit six jours de plus qu’un an plus tôt, selon Laforêt cité par BFM.
La demande se fragilise. Les signaux sont là : nous avons une offre de logements à vendre qui progresse nettement depuis la rentrée de septembre
, et les prises de contact par de potentiels acheteurs reculent d’environ 20% ces deux derniers mois
, rapporte BFM, qui résume : Or seuls les logements sans défaut, qui nécessitent le moins de ‘correction’, trouvent preneur
.
Vendre moins cher plutôt qu’attendre
Attendre expose le vendeur en prêt relais à un double risque : payer des intérêts de plus en plus élevés sur le crédit relais, et ne pas trouver d’acheteur pour son bien. D’où le conseil aux vendeurs : Mieux vaut perdre un peu aujourd’hui, que beaucoup plus tard
. Le cas du vendeur lillois illustre le mécanisme : sans offre reçue, son projet reste bloqué et les banques se montrent réticentes à financer le relais. Baisser son prix d’entrée permet au contraire de trouver preneur, donc de rembourser le crédit relais dans les délais.
Dette, impasse budgétaire et BCE : ce qui fait monter les taux
La dette française préoccupe les marchés financiers. Le gouvernement prévoit un effort de 54 milliards d’euros pour ramener le déficit public à 5 % du PIB en 2027, selon Mon Immeuble.
La dégradation du climat économique et la remontée des taux pèsent désormais clairement sur la demande de crédit
L’Observatoire Crédit Logement, cité par l’AFP
La demande de crédit pâtit sous un double effet, à la fois la croissance des taux (…) et l’incertitude économique, l’incertitude fiscale qui pèse sur l’investissement immobilier
: elle se tarit, incontestablement
.
2027 : hausse prolongée des taux ou stabilisation ?
Les perspectives pour 2027 restent incertaines. Si les rendements obligataires restent durablement élevés, les banques continueront à relever leurs taux immobiliers au cours des prochains mois, avec une éventuelle stabilisation au premier semestre 2027, selon Magnolia. Côté aides, le PTZ — ce prêt à taux zéro réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources — et le projet de PTZ parentalité pourraient soutenir l’accession à la propriété. Quant aux prix, un économiste cité par Capital table sur une baisse de l’ordre de 10 % d’ici la fin 2027, estimant que les conditions de crédit vont rester très tendues et que le pouvoir d’achat des ménages continuera de reculer. La stabilisation des taux au premier semestre 2027 n’est pas acquise.
Sur le même sujet