Le US Census Bureau a signalé que de nouveaux logements résidentiels ont été mis en chantier à un taux annuel de 1,549 million en mai, soit une énorme baisse de 14,4% par rapport à avril et 3,5% en dessous du taux de mises en chantier en mai 2021. Le refroidissement soudain a été attribué à la fois à la rapidité l’appréciation des prix et une forte hausse des taux hypothécaires rendant l’abordabilité hors de portée de nombreux acheteurs.
Les prix des maisons unifamiliales ont augmenté de près de 20 % en 2021, tirés par une forte demande et exacerbés par des pénuries critiques de matériaux et de main-d’œuvre à la suite de la pandémie. Mais la crise du logement n’est pas simplement un artefact de la perturbation de la chaîne d’approvisionnement de Covid ou de l’amélioration du profil d’endettement des consommateurs et des taux d’épargne. La pénurie de logements aux États-Unis s’est accumulée pendant près de quatre décennies et le marché souffre toujours de la gueule de bois de l’effondrement financier de 2006.
Le fait est que la construction de logements aux États-Unis n’a tout simplement pas suivi le rythme de la croissance démographique depuis les années 1980. Les mises en chantier d’avril de 1,8 million d’unités à un rythme annuel nous ramènent tout juste au niveau de 1998 de la construction de maisons neuves et sont bien en retard par rapport au rythme annuel de 2,5 millions du début des années 1970. Pendant ce temps, la population américaine a augmenté de plus de 50 % au cours de la même période. Et même si les hausses de taux en cours de la Fed freinent la demande pour le moment, le déséquilibre à long terme prendra encore de nombreuses années à se résorber.
Alors que beaucoup se souviennent du début des années 2000 comme d’une période d’excès sur le marché immobilier résidentiel, le fait est que la construction de nouveaux logements commençait à peine à s’accélérer pour répondre à la croissance démographique avant que le creux ne s’effondre. Ce n’était pas la surconstruction en soi, mais une confluence de facteurs liés à la façon dont l’expansion du bâtiment a été financée qui a conduit à l’effondrement catastrophique qui a presque détruit l’ensemble de l’économie américaine. Depuis lors, les changements persistants résultant du crash ont continué d’entraver une reprise complète de la construction neuve.
Les facteurs qui ont conduit au krach de 2006 sont légion, notamment une politique gouvernementale peu judicieuse, la montée des prêts non bancaires, la titrisation des prêts hypothécaires, y compris les prêts à risque avec une souscription laxiste, les lacunes réglementaires, ainsi que la cupidité et la tromperie des initiateurs de prêts hypothécaires. On estime que 14 000 milliards de dollars de richesse américaine ont été détruits et que la famille moyenne a subi une baisse de 39 % de sa valeur nette. Plusieurs réformes des prêts hypothécaires et de la titrisation ont été adoptées à la suite du carnage, ce qui a rendu plus difficile l’obtention d’un prêt immobilier, mais a également poussé certains acheteurs potentiels hors du marché.
Le carnage subi par les constructeurs de maisons pendant l’accident est peut-être le facteur le plus important de la sous-construction d’unités résidentielles. Avant la Grande Récession, l’impact direct et indirect de la construction résidentielle et des ventes représentait 15 à 20 % du PIB américain. À la suite de l’effondrement qui a suivi en 2007-2009, plus de la moitié de tous les constructeurs résidentiels ont quitté l’industrie en raison de difficultés financières ou de faillite. Près d’un quart de tous les prêts hypothécaires aux États-Unis sont tombés sous l’eau, ce qui a conduit des millions de propriétaires à envoyer leurs clés par la poste à la banque. Des millions de travailleurs qualifiés de la construction ont quitté leur métier pour chercher un autre emploi, créant un déficit de compétences qui n’a pas encore été comblé. De nombreux constructeurs attestent aujourd’hui que la pandémie n’a fait qu’accentuer une pénurie déjà aiguë de main-d’œuvre qualifiée.
Le mélange de nouvelles constructions complique la sous-construction générale des logements. L’offre neuve de logements d’entrée de gamme est particulièrement contrainte. La part des nouvelles unités unifamiliales de moins de 1 400 pieds carrés ne représente qu’environ 10 % de toutes les maisons, comparativement à environ un tiers de toutes les maisons dans les années 1970, laissant de nombreux premiers acheteurs exclus du marché.
Les lois de zonage locales dans de nombreuses communautés favorisent les maisons individuelles et limitent considérablement l’autorisation d’unités multifamiliales, même lorsque la demande du marché local les préfère aux maisons individuelles. Pendant ce temps, le fardeau réglementaire pesant sur les entrepreneurs a augmenté de façon exponentielle au cours de la dernière génération et, selon la National Association of Homebuilders, représente 25 % du coût d’une maison moyenne. Cela rend la construction de logements d’entrée de gamme essentiellement non rentable.
L’ampleur du déficit de construction peut être vue dans le graphique ci-joint qui montre le ratio des mises en chantier de nouveaux logements au niveau de la population depuis le début des années 1970. Le graphique montre la tendance générale à la baisse du nombre de maisons commencées pour 1 000 habitants et souligne que la construction ne s’est pas encore complètement remise du krach de 2006.
Un rapport de la National Association of Realtors en 2021 note qu’en moyenne, les nouveaux logements par an depuis 2001 ont été en moyenne d’environ 1,25 million contre 1,5 million de 1968 à 2000, créant un déficit estimé de 5,5 à 6,8 millions de logements. Le rapport indique que “l’ampleur de la sous-construction et l’écart existant entre l’offre et la demande sont énormes… et nécessiteront un engagement national majeur pour construire davantage de logements de tous types”.
Le refroidissement actuel de la demande peut apporter un certain soulagement pour permettre aux chaînes d’approvisionnement sous tension de se normaliser et de former davantage de travailleurs qualifiés. Mais la question plus large est complexe, impliquant les gouvernements à tous les niveaux pour repenser les politiques de prêt, de zonage et de réglementation afin de permettre au marché de réagir de manière appropriée.
Christopher A. Hopkins, CFA
