L’allégement des intérêts hypothécaires est-il vraiment de retour pour les emprunteurs irlandais ? – Le Times irlandais

Le gouvernement est sous pression pour agir sur plusieurs fronts pour soutenir les emprunteurs hypothécaires à mesure que les taux d’intérêt augmentent – l’opposition demande un plafonnement des taux d’intérêt, une réintroduction de l’allégement des intérêts hypothécaires et des mesures pour aider les personnes dont les prêts ont été vendus à des fonds d’investissement. Mais est-ce que tout mouvement est probable? Les ministres ont résisté jusqu’à présent, mais ont pris soin de ne pas exclure des mesures politiques. Avec d’autres hausses de taux d’intérêt à venir, cela va devenir un gros problème. Alors, où sont les domaines clés où le débat se développe ?

1. Le sort des emprunteurs dont les prêts ont été vendus à des fonds dits vautours

Plus de 100 000 emprunteurs ont vu leurs prêts vendus à des fonds, certains payant désormais des taux d’intérêt allant jusqu’à 7 %, bien au-dessus des niveaux payés par ceux avec les prêteurs bancaires.

Les banques irlandaises ont subi des pressions incessantes de la part des régulateurs bancaires de l’UE ces dernières années pour réduire la proportion de prêts non performants dans leurs livres. Un élément clé de cela consistait à vendre des parties plus problématiques de leurs portefeuilles de prêts à des fonds d’investissement. Permanent TSB a subi des pressions particulières pour vendre ces prêts.

Ces prêts sont gérés dans la République par des sociétés telles que Pepper qui sont réglementées par la Banque centrale – dans certains cas, les sociétés qui gèrent les fonds en sont les propriétaires, dans d’autres, elles sont gérées ici pour le compte de fonds étrangers. Le message à l’époque aux emprunteurs hypothécaires dont les prêts ont été vendus était qu’ils bénéficiaient de la même protection en vertu des codes imposés par la Banque centrale que les autres emprunteurs – par exemple, l’obligation pour le prêteur d’être flexible avec un emprunteur en retard de paiement et de rechercher un chemin à suivre.

L’ancien ministre des Finances Paschal Donohoe a déclaré au Dáil à plusieurs reprises que les emprunteurs devaient être rassurés sur les protections dont ils disposaient et a demandé à la Banque centrale de procéder à un examen de celles-ci. Mais l’examen – et le débat à l’époque – était davantage centré sur la manière dont les fonds traiteraient les emprunteurs en retard. Personne n’avait prévu les risques qui découleraient d’une période de hausse rapide des taux d’intérêt.

Alors que les taux d’intérêt ont grimpé en flèche, de nombreux emprunteurs disposant des fonds ont vu leurs taux – qui étaient déjà élevés selon les normes du marché – augmenter pour refléter pleinement les augmentations de la BCE. Certains taux sont passés d’environ 4 à 4,5 pour cent à 7 pour cent ou plus. Les principaux prêteurs, qui bénéficient d’un accès à des fonds de dépôt massifs sur lesquels ils ne paient que peu ou pas d’intérêts aux épargnants, ont retardé la répercussion de l’intégralité des augmentations de la BCE, sauf dans le cas des détenteurs d’hypothèques tracker, où les taux augmentent au même rythme que les mouvements de la BCE . Mais les prêteurs non bancaires, dont certains dépendent des marchés pour financer de nouveaux prêts, ont fait monter les taux beaucoup plus rapidement. Comme les portefeuilles de prêts en question comportaient des proportions importantes de prêts hypothécaires en difficulté ou précédemment en difficulté, de nombreux emprunteurs étaient déjà sur le bord. Et beaucoup d’entre eux ne peuvent pas changer pour fixer leur taux d’intérêt dans une autre banque, en raison de leurs antécédents de crédit.

2. Quelque chose a-t-il été fait pour résoudre le problème jusqu’à présent ?

Des contacts sont en cours entre le ministère des Finances, la Banque centrale et les sociétés gérant les prêts détenus par les fonds sur le marché irlandais pour tenter d’évaluer l’ampleur du problème. Lors d’une récente audition du comité Oireachtas, les responsables de la Banque centrale ont estimé qu’environ 38 000 des 100 000 prêts vendus à des fonds étaient particulièrement exposés. Il s’agit de personnes bénéficiant de taux variables non suivis plus élevés avec des prêteurs qui ne peuvent pas leur offrir d’options telles que le passage à un taux fixe (certains des prêteurs qui ont acheté les fonds peuvent offrir de telles options, car ils sont engagés dans de nouveaux prêts sur le marché et ont des produits à taux fixe).

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Le ministre des Finances, Michael McGrath, a indiqué que la Banque centrale devrait veiller à ce que les règles existantes soient appliquées pour aider les emprunteurs à éviter de retomber dans les arriérés – et la banque a souligné qu’elle s’efforçait activement d’y parvenir. Cependant, ses hauts fonctionnaires ont concédé qu’une augmentation des arriérés est probable. McGrath a également demandé à la Banque centrale si elle avait besoin de nouveaux pouvoirs pour faire face à la question – mais comme elle a clairement indiqué qu’elle ne voulait pas contrôler les taux d’intérêt, on ne sait pas quels seraient ceux-ci. Le défenseur des consommateurs Brendan Burgess a suggéré que les fonds soient obligés de ne facturer pas plus que les banques auprès desquelles ils ont contracté les prêts – dont Permanent TSB est l’une des plus importantes.

Bien sûr, des mesures plus larges pour aider les détenteurs d’hypothèques aideraient également ce groupe – mais jusqu’à présent, le gouvernement résiste à y aller. Il y a un vrai problème pour les 38 000 personnes identifiées comme étant les plus vulnérables – plus d’informations sur les tarifs facturés à ce groupe et leurs options sont nécessaires. Mais c’est un problème que le gouvernement peut avoir du mal à gérer.

3. Le Sinn Féin demande le retour de l’allégement des intérêts hypothécaires

Un débat au Dáil mercredi a vu le gouvernement s’opposer à une motion du Sinn Féin visant à rétablir l’allégement des intérêts hypothécaires. L’allégement des intérêts hypothécaires, qui offre aux emprunteurs un allégement fiscal sur la partie intérêts de leur hypothèque, a pris fin dans la République en 2020. Le Sinn Féin veut rendre l’allégement de manière limitée, en l’appliquant à l’élément accru du remboursement à mesure que les taux d’intérêt augmentent – et de l’offrir pour une période temporaire d’un an. Cela signifierait que ceux qui ont des taux variables et trackers en bénéficieraient, tandis que ceux qui ont des taux fixes n’en profiteraient pas. En s’opposant à la motion, le ministre des Finances a prévenu que le coût annuel de l’allégement des intérêts hypothécaires de 1 500 € par an pour les emprunteurs variables et tracker serait proche de 700 millions d’euros.

Le Sinn Féin fait valoir que les pressions auxquelles sont confrontés les titulaires d’hypothèques, en plus d’autres augmentations du coût de la vie, signifient que cette décision est justifiée et souligne que sa proposition est plus ciblée que le régime précédent et coûteux.

Comme pour toutes les mesures qui aident un grand nombre de personnes, une grande question est de savoir quelle aide va à ceux qui en ont vraiment besoin, et combien à ceux qui peuvent, en réalité, s’en sortir. Ceux qui ont des hypothèques tracker ont presque tous eu leurs prêts depuis avant 2008 et sont donc bien dans leur terme et auront généralement un montant important de leur prêt remboursé. La reprise rapide des prix de l’immobilier aura également permis de sortir le plus des fonds propres négatifs. Certains rencontreront encore des difficultés, mais de nombreux traceurs sont détenus par des personnes désormais bien établies financièrement.

Plus exposés sembleraient ceux dont les prêts ont été vendus, comme indiqué ci-dessus – qui bénéficieraient également d’un allégement hypothécaire – ainsi que les acheteurs récents de maisons qui ont acheté à taux fixes mais verront leur durée initiale s’écouler au cours de la prochaine année ou deux.

Le gouvernement résistera probablement au retour de l’allégement des intérêts hypothécaires, craignant que s’il revenait, il ne serait pas temporaire, mais l’opposition sait qu’avec de nouvelles augmentations des taux d’intérêt en cours, ce problème ne va pas disparaître.

4. Contrôle des taux hypothécaires

Le porte-parole des finances du Parti travailliste, Jed Nash, a présenté l’année dernière un projet de loi – le projet de loi sur la Banque centrale (hypothèque à taux variable) – proposant qu’en plus d’interdire l’imposition de taux différents pour les emprunteurs nouveaux et existants, la Banque centrale puisse plafonner taux d’intérêt dans les cas où elle estime que cela est justifié, en utilisant des critères tels que des attentes de bénéfices raisonnables, le coût des fonds pour le prêteur et les frais facturés par les autres prêteurs. Cela pourrait théoriquement permettre à la banque d’intervenir dans des cas tels que les frais courants des fonds vautours, qui sont supérieurs à la moyenne du marché. Quelle que soit la position de financement, ces prêts sont également souvent très rentables, ayant été achetés à des rabais par rapport à la valeur comptable d’au moins 50 % dans la plupart des cas et, selon certaines sources, dans certains cas plus élevés. Cependant, la Banque centrale a clairement indiqué qu’elle ne voulait pas contrôler les taux d’intérêt. Et un projet de loi similaire présenté en 2015 a également rencontré l’opposition de la BCE et du gouvernement, le ministre des Finances de l’époque, Michael Noonan, remettant en question sa constitutionnalité.

La politique de ceci est intéressante. L’homme qui a présenté ce projet de loi de 2015 n’était autre que l’actuel ministre des Finances, Michael McGrath, alors dans l’opposition, qui s’est heurté à plusieurs reprises à Noonan sur la question. Nash a souligné que son projet de loi est presque identique. McGrath peut obtenir une certaine couverture des tendances récentes du marché, qui montrent que les taux d’intérêt sur les nouveaux prêts hypothécaires ici, après avoir été au sommet de la ligue européenne pendant un certain temps, sont maintenant parmi les plus bas. Le taux moyen sur un nouveau prêt de 2,69% en décembre est l’un des moins chers, seuls Malte et la France ayant des chiffres inférieurs. Les banques irlandaises ont été relativement lentes à répercuter les hausses de taux, mais commencent à le faire et le taux moyen sur un nouveau prêt devrait désormais être supérieur à 3 % et devrait augmenter rapidement. Le vrai guide sera de savoir comment les taux irlandais se comparent plus tard cette année.

5. Politique délicate

Les taux d’intérêt augmentent et ne devraient pas retomber de sitôt. Les mesures d’aide aux emprunteurs coûteront soit aux contribuables, soit aux banques. Et ils ne sont pas facilement conçus pour cibler ceux qui sont vraiment confrontés à des problèmes, au-delà de s’assurer que les prêteurs traitent les arriérés avec bienveillance et offrent des options dans ces cas. Le retour à des profits solides des grands prêteurs, qui devrait être confirmé par les résultats annuels début mars, alimentera le débat. Ce mois-là, la BCE annoncera une nouvelle hausse des taux. De nombreux emprunteurs bénéficiant d’une gamme de taux variables commenceront bientôt à voir de très fortes augmentations annuelles des remboursements et ceux qui ont acheté de nouvelles maisons au cours des dernières années et qui bénéficient de taux fixes à plus court terme seront également confrontés à un choc à la fin de ce terme. L’ère de l’argent bon marché pour les emprunteurs est révolue et la transition semble cahoteuse.