L’abordabilité du marché du logement est pire aujourd’hui qu’au plus fort de la bulle immobilière en 2006

Le parcours vers cette situation difficile remonte à la forte hausse des taux hypothécaires de l’année dernière, qui sont passés de 3 % à plus de 7 %. Cette hausse des taux, associée au boom immobilier pandémique qui a fait grimper les prix de l’immobilier américain de plus de 40 % en un peu plus de deux ans, a détérioré l’abordabilité du logement dans tout le pays.

« Le marché immobilier se trouve à un moment charnière à l’approche de l’automne. Les taux hypothécaires sont désormais à leur plus haut niveau depuis plus de deux décennies, et pour certains acheteurs de maison, ces taux plus élevés suffisent à les inciter à se retirer du marché », a écrit Lisa Sturtevant, économiste en chef chez Bright MLS, dans un communiqué à Fortune. « La chute sera probablement très lente [in the] marché immobilier cette année. Les prix des maisons, qui avaient rebondi cet été, diminueront dans certains marchés à mesure que l’activité des nouvelles inscriptions augmentera au même moment où un segment de la population qui achète une maison reste à l’écart du marché.

Même si Sturtevant ne s’attend pas à une « [house] des corrections de prix puisque l’offre est toujours à des niveaux historiquement bas et que les conditions économiques globales restent saines », elle voit un risque dans la surchauffe des marchés immobiliers. Les prix des logements dans des endroits comme Austin et Boise ont déjà recommencé à chuter.

« Les marchés les plus exposés au risque de baisse des prix sont ceux où les problèmes d’accessibilité sont les plus graves, y compris certains marchés de la côte ouest, ainsi que les endroits où les prix ont augmenté rapidement, y compris dans certaines parties de la Sunbelt », explique Sturtevant.

Même si le manque actuel de logements abordables fait écho aux conditions d’accessibilité qui ont précédé le krach immobilier de 2008, il existe des différences distinctes qui distinguent les deux périodes. Contrairement aux années précédant le krach de 2008, le pays n’est pas aux prises avec un excédent excessif de logements existants à vendre. En fait, les niveaux de stocks de logements oscillent à des niveaux historiquement bas, avec une baisse stupéfiante de 47 % des logements disponibles à la vente en juillet 2023 par rapport à juillet 2019.

En outre, le marché immobilier américain en 2023 ne sera pas affecté par les produits hypothécaires risqués qui ont contribué à la crise de 2008. En fait, le boom immobilier pandémique était à l’opposé du boom du passé : ce boom était principalement mené par des ménages à revenus élevés, qui, en raison des faibles taux hypothécaires et des politiques de travail à distance, cherchaient un nouveau logement.

La voie à suivre pour améliorer l’abordabilité du logement repose sur trois leviers clés (voir le graphique ci-dessus) : la hausse des revenus, la baisse des prix de l’immobilier ou la baisse des taux hypothécaires.

Parmi ceux-ci, les taux hypothécaires présentent le plus grand potentiel d’impact à court terme. Contrairement aux prix de l’immobilier qui ont montré une résistance historique à de fortes baisses, les taux hypothécaires sont intrinsèquement volatils et peuvent rapidement baisser si les marchés financiers se relâchent. Par exemple, de nombreux économistes pensent que si la lutte de la Réserve fédérale contre l’inflation déclenchait une récession, cela ferait probablement baisser les taux hypothécaires.

Alors que une prévision publiée lundi par la Mortgage Bankers Association anticipe une baisse du taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans à 6,2 % d’ici le quatrième trimestre 2023, puis à 5 % d’ici le quatrième trimestre 2024, le célèbre analyste du logement Bill McBride exprime son scepticisme. McBride a exprimé ses réserves, déclarant qu’« à mon humble avis, les taux resteront plus élevés plus longtemps que prévu ».

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