La tacite reconduction permet d’actualiser le loyer de plus de 2% et de raccourcir sa durée — idealista/news

De nombreux propriétaires, voyant qu’ils perdent du pouvoir d’achat avec leurs baux, usent de différentes ruses, de nature illégale, pour pouvoir contourner les mesures interventionnistes du Gouvernement, par rapport au plafond de 2% d’actualisation des revenus locatifs et à la durée des baux. Mais il n’est pas nécessaire, et bien sûr, déconseillé d’enfreindre la loi. Et surtout quand il y a dans notre législation des moyens et des échappatoires pour contourner le plafond de 2% d’actualisation des loyers et aussi pour réduire la durée des baux, je me réfère au chiffre légal de le renouvellement tacite.

C’est le cas spécifique des milliers de baux, qui termineront la quatrième et dernière année du contrat (3+1) * en cette année 2023 (ou dans les baux qui sont déjà renouvelés à travers ce chiffre) et où nous recommandons aux propriétaires qui utiliser le concept juridique de redirection tacite. De cette façon, ils n’auraient pas à mettre à jour les revenus selon la CIGqui établit une limite de 2 %, et ils pourraient également continuer avec les mêmes locataires, sans avoir à signer un nouveau bail et sans avoir à être liés par de nouvelles clauses de cinq ou sept ans, selon que le propriétaire était un particulier ou entité légale.

Ce chiffre est parfaitement légalet est régie par l’article 1566 du Code civil, et de cette manière les propriétaires respecteraient la loi, sans les affecter les dernières limitations imposées aux baux de logement

La tacite reconduction ne peut être utilisée dans toutes les locations

Mais tu dois t’en souvenir, le renouvellement tacitene peut pas être utilisé sur tous les baux d’habitation, mais plutôt uniquement dans ceux qui se terminent en 2023 lorsque toutes les prolongations obligatoires et tacites ont déjà été remplies. Elle s’appliquerait également aux baux déjà renouvelés par tacite reconduction.

Pour le propriétaire Il est utile dans les cas où, après la fin du bail, vous voudriez continuer avec les mêmes locataires, mais sans vouloir être lié par eux pour un nouveau bail de 5 ou 7 ans, selon que le propriétaire est un individuel ou juridique. De plus, la mise à jour des baux renouvelés ne serait pas soumise à la limite de mise à jour de 2 %, mais au taux de mise à jour qui figure dans le contrat initial.

En revanche, les locataires Ils peuvent être intéressés par ce type de renouvellement de leurs baux, car les propriétaires ne pourraient pas augmenter les loyers, comme ils le feraient s’ils signaient un nouveau bail. À la fin du renouvellement tacite, les locataires pourraient également profiter de la prolongation extraordinaire de 6 mois prévue à l’article 46 du décret-loi royal 6/2022 du 29 mars, a prolongé cette mesure jusqu’au 30 juin 2023 par le biais du décret-loi royal 20/2022 du 27 décembre, et modifié à nouveau par l’article 71 du RDL 1/2023 du 10 janvier. Cette prorogation extraordinaire serait applicable à tous les baux d’habitation soumis à la LAU arrivés à échéance avant le 30 juin 2023 et demandés par les locataires.

Comment fonctionne la tacite reconduction

1. Quand la réinduction tacite fonctionne-t-elle ?. Pour que ce nouveau bail prenne effet, il faut que toutes les prolongations de bail (obligatoires et tacites) soient épuisées et que le locataire reste dans le bien loué pendant 15 jours après l’expiration du bail, avec l’accord et l’acquiescement du bailleur .
2. mise à jour du loyer. Le propriétaire peut actualiser le loyer pour la nouvelle période grâce au mécanisme d’actualisation des loyers prévu dans le contrat initial, sans avoir à appliquer les limites actuelles de 2 %. En d’autres termes, si le contrat initial prévoyait que le loyer soit actualisé en fonction de l’IPC, la valeur dudit indice serait appliquée, dans le renouvellement par tacite reconduction. En effet, le nouveau bail qui résulte de l’application de la tacite reconduction n’est pas régi par la loi sur le bail urbain, mais plutôt par le code civil.
3. Durée du bail. La durée du nouveau bail serait établie en fonction de la façon dont le loyer a été déterminé dans le bail initial. Ainsi, si celui-ci était déterminé annuellement (même s’il est payé mensuellement) la durée du nouveau bail renouvelé serait d’années renouvelables au gré du bailleur. En revanche, si le loyer avait été déterminé sur une base mensuelle, la durée des nouvelles périodes de bail serait de mois renouvelables au gré du bailleur.
4. Loi qui le réglemente. Le nouveau bail qui découle de l’application de ce chiffre, comme nous l’avons commenté précédemment, ne serait pas régi par les normes de la loi sur les baux urbains, mais plutôt par le Code civil, mais en maintenant les mêmes accords (à l’exception de la durée) collectés dans le contrat d’origine.

Ainsi, le renouvellement des contrats par tacite reconduction, en cette période de hausse des prix, peut être une bonne solution, tant pour les propriétaires que pour les locataires.

La question suivante pourrait se poserLa limite d’actualisation de 2% pourrait être appliquée à un bail renouvelé selon la notion légale de tacite reconduction.?

À mon avis, Nonpour trois raisons :

1. Le libellé donné par le gouvernement dans l’article 46 modifié du décret-loi royal 6/2022 du 29 mars le dit, lorsqu’il stipule que la mesure visant à limiter l’actualisation des revenus avec l’IGC et le plafond de 2%, Il n’est applicable aux baux d’habitation soumis à la LAU de 1994 dont le loyer doit être actualisé lorsque l’annuité correspondante du bail est remplie. Dès lors, on voit que la limitation se réfère aux révisions interannuelles des loyers, mais pas à la fin du contrat, car il n’est plus en vigueur et n’est plus réglementé par la LAU, précisément au moment où le renouvellement tacite entre en jeu. soumis au code civil.
2. Parce qu’un contrat de bail renouvelé par tacite reconduction est soumis aux règles du Code civil (sauf pour la durée), et la limite à l’actualisation des loyers prévue par le décret-loi royal 6/2022 du 29 mars ne s’applique qu’à la résidence habituelle baux assujettis à la LAU, sauf exception que je commente ci-dessous.
3. Le 10 janvier de cette année, le gouvernement a couvert, comme il le fait très fréquemment, par l’approbation RDL 1/2023 du 10 janvier, des mesures urgentes en termes d’incitations à l’embauche et d’amélioration de la protection sociale des personnes artistes, a inclus une modification (art 71) aux baux renouvelés par la figure de la tacite reconduction, réglementant expressément que ces baux bien qu’ils soient réglementés par le Code civil, admettent quant à l’application de l’extension extraordinaire, qui sont inclus dans l’objet des baux à la LAU, et réglemente également que le contrat qui utilise cette mesure, pendant la période de prorogation extraordinaire, Le loyer ne peut être augmenté de plus de 2 %.

Cependant, le législateur, ou plutôt le Gouvernement, a eu la possibilité d’inclure dans cette réforme que cette limite de 2% devait également s’appliquer lorsque les baux entrent en tacite reconduction, et ne pas le faire alors que j’aurais pu le faire, à mon avis , me permet d’interpréter que les baux qui entrent en tacite reconduction ont été écartés de cette limite de 2%, et que la procédure d’actualisation des loyers prévue au contrat initial leur est applicable, car ils sont soumis au Code civil sans aucune exception tel que celui mentionné au paragraphe précédent.

*Je fais référence aux contrats antérieurs à mars 2019, car après cela, les baux sont passés de 3 ans + 1 à 5 ans + 3 tacites reconductions. Ainsi, les baux signés après le 6 mars 2019 seraient reconduits par tacite reconduction, à compter du 6 mars 2027.