La frénésie immobilière d’Israël ne montre aucun signe de ralentissement

Beaucoup pensaient que la hausse des taux d’intérêt ralentirait la frénésie immobilière d’Israël, que la guerre en Ukraine et ses conséquences contribueraient également à l’entraver, ou que la crise de la haute technologie allait mettre un terme à la folie.

Pas si vite. Rien, en fait, ne semblait fonctionner. Les prix de l’immobilier en Israël continuent de croître à un rythme rapide.

Les optimistes ont prédit que les difficultés rencontrées par les entreprises de haute technologie avant l’été mettraient fin à la surenchère immobilière – mais les chiffres étaient implacables. Selon le Bureau central des statistiques d’Israël, en juillet, les prix des appartements ont augmenté de 1,7 % au total et de 1,9 % dans le centre d’Israël.

Multipliez le chiffre par 12 et vous arrivez à une hausse annuelle des prix de près de 20 %.

Pourquoi alors le marché immobilier israélien affiche-t-il une si mauvaise santé, malgré les soubresauts qui ont secoué l’activité économique dans le monde ces derniers mois ?

Pour Joël Burstein, avocat et promoteur immobilier, la réponse est claire : la demande dépasse largement l’offre.

“Tout le monde sait qu’il y a un déficit de dizaines de milliers d’appartements chaque année en Israël, et en particulier dans la région de Tel-Aviv”, a-t-il déclaré. “L’État a vendu beaucoup de terrains, mais ce n’est pas encore suffisant, surtout dans les endroits où le besoin est grand, c’est-à-dire à la périphérie de Tel-Aviv.”

La construction de 69 000 appartements dans tout le pays, qui a débuté cette année, risque ainsi d’être insuffisante pour répondre à la demande, qui est également en constante augmentation en raison notamment d’une démographie galopante.

80% du marché monopolisé par les jeunes couples

“Le système israélien a été conçu pour donner envie aux gens d’acheter des appartements. Il n’y a pas vraiment d’appartements en location à long terme, et il y a très peu d’appartements à louer. La réglementation locative n’est pas particulièrement robuste : le propriétaire peut facilement expulser et augmenter le loyer à volonté », a noté Burstein.

La propriété, synonyme de sécurité, reste fortement ancrée dans la mentalité d’un pays où les deux tiers des habitants possèdent un logement.

“80% du marché immobilier est monopolisé par de jeunes couples qui achètent des appartements, et non par la haute technologie [employees] ou des investisseurs. L’essentiel du marché reste celui des appartements familiaux, à Hod Hasharon, Petah Tikva, ou encore Kfar Saba », selon Burstein.

Cependant, lorsque vous recherchez une denrée rare, vous devez accepter d’en payer le prix, même s’il s’agit d’une nécessité de base. Les tarifs augmentent à mesure que les coûts de construction augmentent, comme pour tout le reste.

“Le promoteur qui a acheté le terrain est obligé d’augmenter le prix, il n’a pas le choix, sinon il fait faillite”, a expliqué Burstein.

Mais cette hausse ne semble pas arrêter les acquéreurs, pour qui une maison reste un projet de vie sur lequel ils n’ont pas l’intention de renoncer.

« Payer une hypothèque mensuelle de [$1,400] à la place de [$1,250] n’empêchera pas les jeunes couples d’acheter un appartement », a déclaré l’avocat, qui reste dynamique sur le marché immobilier.

“Aujourd’hui, vendre des appartements, ce n’est pas très compliqué. Si on parle des banlieues de Tel-Aviv, comme Ramat Gan, Petah Tikva, Holon, ou encore Bat Yam, c’est cher, mais ça se vend toujours comme des petits pains.”

Par dessus tout, la santé financière du pays est excellent, avec beaucoup d’argent qui circule et beaucoup d’Israéliens qui ont les moyens de s’adapter à la randonnée ou qui sont prêts à s’endetter lourdement.

Tel Aviv, le marché le plus mouvementé de tous

Joel Burstein a expliqué que, si la hausse des prix de l’immobilier affecte toutes les localités d’Israël, le marché est particulièrement agité dans la ville côtière de Tel-Aviv en raison, entre autres, des lacunes majeures du système de transport.

“Quand on vit [60 miles] à l’extérieur de Tel-Aviv signifie que vous devez conduire deux heures pour vous y rendre, vous avez une catastrophe sur les bras. Donc tout le monde veut vivre dans le centre, et il n’y a pas assez de biens immobiliers pour plaire à tout le monde.”

Les chiffres actuels sont vertigineux : à Tel Aviv, le prix moyen d’un appartement est supérieur à 1,1 million de dollars, tandis qu’à Ramat Gan, Kfar Saba et Jérusalem, il est d’environ 740 000 dollars.

Mais n’y aurait-il pas des raisons d’espérer un ralentissement voire une stagnation ? Des taux d’intérêt en hausse ? Sans doute peut-elle décourager l’activité immobilière et les investisseurs, notamment étrangers, déjà plombés par la chute de l’euro.

“Cela ne représente que 2 à 3% du marché, cela ne va pas changer les choses”, a déclaré Burstein.

Une baisse des transactions pourrait-elle faire baisser les prix ? Il est vrai que les acheteurs sont peut-être devenus hésitants entre la crise de l’industrie high-tech et la hausse de l’inflation – qui reste néanmoins inférieure à celle de la plupart des pays développés. Quelque chose de ce genre pourrait sans doute être observé avec la baisse significative des demandes de prêt hypothécaire en juin.

“Cela ne dure que quelques mois”, a souligné l’avocat. “Quand, au bout d’un moment, celui qui veut acheter voit que les prix continuent d’augmenter, il en a marre parce que les millions [of dollars] il voulait investir ne vaut que [$200,000], et les prix ont augmenté de 20 %. Alors il voit son capital brûler juste parce que les prix montent, et il finit par acheter. »

D’ici 2048, quand Israël célébrera son centenaire, la population devrait augmenter pour atteindre 16,8 millions d’habitants.

La construction de bâtiments résidentiels est donc un enjeu majeur pour le pays, et les autorités seraient bien inspirées d’accélérer le rythme afin d’adapter l’offre à la demande et de faciliter l’accès à la propriété au plus grand nombre.