La déclaration SLA sur les locations de Ridout Road soulève plus de questions que de réponses

par Jeannette Chong Aruldoss

Jusqu’à ce que Kenneth Jeyaretnam commence à écrire à ce sujet sur son blog le 6 mai 2023, peu savaient que les ministres du Cabinet K Shanmugam et Vivian Balakrishnan vivaient dans des maisons en noir et blanc appartenant à l’État à Ridout Road.

Construites à l’époque coloniale, les maisons en noir et blanc ont une architecture unique et sont souvent situées sur de grands terrains.

À Singapour, ces maisons patrimoniales sont des lieux de résidence très convoités. Environ 500 maisons en noir et blanc reste aujourd’hui, la grande majorité d’entre eux appartiennent à l’État et sont gérés par la Singapore Land Authority (SLA), un conseil statutaire relevant du ministère de la Justice. Ces propriétés appartenant à l’État ne sont disponibles à la location que par appel d’offres public.

L’optique des ministres vivant dans des manoirs coloniaux appartenant à l’État entourés de terres immenses tandis que la plupart des Singapouriens se serrent dans des appartements de la taille d’une pinte à Singapour, où les terres sont rares, donne une image peu jolie.

Sans surprise, les nouvelles de Ridout Road ont suscité de nombreuses questions et beaucoup d’indignation de la part du public.

En réponse aux spéculations publiques et à l’intérêt suscité par les locations de Ridout Road par les deux ministres, la SLA a publié une déclaration aux médias le 12 mai 2023. Les informations fournies par SLA ont soulevé plus de questions que de réponses.

Voici six faits révélés par la déclaration SLA et les questions qui m’ont frappé lorsque j’ai examiné chacun de ces faits.

Fait 1 : Les 26 et 31, chemin Ridout étaient vacants depuis plus de quatre ans et plus de six ans respectivement, avant d’être loués.

• Pourquoi ces propriétés sont-elles restées vacantes pendant des années ?
• Ont-ils été laissés vacants par décision ou en raison de l’impossibilité de trouver des locataires convenables ?
• S’ils étaient vacants par décision, pourquoi ont-ils été maintenus vacants ?

• Quand la politique visant à les garder vacants a-t-elle changé pour les faire louer ?

• S’ils étaient vacants pendant ces années en raison de l’incapacité de trouver un locataire convenable, quels ont été les efforts déployés au fil des ans pour attirer des locataires ?

Autant que je sache, les propriétaires détestent les périodes vacantes. Avoir une propriété sans locataire, c’est comme garder votre épargne en espèces dans un compte courant sans intérêt.

De plus, les coûts d’entretien continueront de courir, même pour les propriétés vacantes. Hormis les riches propriétaires qui peuvent se permettre d’être indifférents, la plupart des propriétaires évitent assidûment les périodes vacantes et font tout ce qui est nécessaire pour s’assurer que leur propriété est à tout moment louée et donc génératrice de revenus.

À Singapour, pays affamé de terres, on peut mettre un chiffre énorme en dollars pour décrire les revenus locatifs perdus en laissant un bien immobilier – plus encore un dans un emplacement privilégié – vacant pendant un an, sans parler de quatre à six ans.

Les ressources foncières inutilisées de l’État représentent un coût d’opportunité non seulement en termes de perte de revenus pour le gouvernement, mais également en termes de perte d’avantages sociaux si la terre avait été utilisée à des fins publiques.

Ici, nous parlons d’actifs appartenant à l’État gérés par SLA, un organe de l’État portant la charge d’optimiser l’utilisation des propriétés de l’État, soit pour des prestations sociales, soit pour gagner des revenus pour les caisses de l’État.

Une explication devrait être donnée au public pour expliquer pourquoi ces deux très grandes propriétés appartenant à l’État situées dans un quartier privilégié sont restées vacantes pendant des années.

Fait 2 : L’appel d’offres public de 2018 pour le 26, chemin Ridout n’a recueilli qu’une seule offre.

• Quelles ont été les actions entreprises par SLA pour faire connaître, promouvoir et commercialiser le 26 Ridout Road afin d’attirer des soumissionnaires potentiels pour l’appel d’offres 2018 ?

• L’appel d’offres de 2018 était-il la première et la seule fois depuis décembre 2013 que le 26, chemin Ridout était mis aux enchères ?

• Si non, combien d’appels d’offres infructueux ont été menés avant 2018 ?

• Les termes et conditions de l’appel d’offres ou de la location demandée pour l’appel d’offres 2018 étaient-ils similaires ou différents de ceux de l’appel d’offres pour les autres maisons noires et blanches ?

• Si elles sont différentes, quelles étaient ces différences par rapport aux conditions générales habituelles ?

La réponse à l’appel d’offres pour le 26 Ridout Road en 2018 a été médiocre, n’attirant qu’une seule offre.

Les maisons noires et blanches sont censées être très recherchées. On s’attendrait à ce que beaucoup soient intéressés à louer une maison en noir et blanc, sous réserve de pouvoir payer le loyer.

Si le Guide Rent est inconnu des enchérisseurs, qu’est-ce qui empêcherait un chasseur de maison optimiste de faire une offre « coup de chance » ?

Pour enchérir, l’enchérisseur doit verser un acompte d’enchère qui correspond au montant de son loyer d’enchère par mois. Mais sa caution d’enchère lui sera restituée si son enchère n’est pas retenue. L’enchérisseur ne perdra pas d’argent en faisant une offre de chance. Pourtant, l’appel d’offres de 2018 pour le 26 Ridout Road n’a même pas attiré d’offres de chance.

La mauvaise réponse était-elle due à une publicité insuffisante ? Pour exclure un effort publicitaire insuffisant comme cause de la mauvaise réponse, SLA devrait publier les détails des mesures prises pour faire connaître, promouvoir et commercialiser le 26 Ridout Road afin d’attirer des soumissionnaires potentiels à l’époque.

Les soumissionnaires potentiels ont-ils été rebutés par des termes et conditions onéreux ? Pour exclure les conditions onéreuses comme cause de la mauvaise réponse, SLA devrait publier les conditions générales de l’appel d’offres et le modèle de contrat de location appliqué pour l’appel d’offres 2018 du 26 Ridout Road, à des fins de comparaison avec les conditions générales d’appel d’offres et de location d’autres maisons noires et blanches.

Les enchérisseurs potentiels ont-ils été rebutés par l’état et l’état de la maison ? Si la propriété a un Guide Rent, elle doit être dans un état locatif. Au minimum, le toit et la structure de la maison doivent être sains et en bon état, disposer d’une alimentation en eau et en électricité et d’un système d’égouts.

Je ne peux pas croire que SLA libérerait le 26 Ridout Road à louer si le toit était sur le point de tomber et s’il était trop délabré pour être habitable. Il serait inadmissible pour quiconque de refiler un logement invivable à louer.

Quoi qu’il en soit, si dépenser de l’argent pour réparer la propriété vous permet de la louer, alors ce serait un propriétaire très stupide de ne pas dépenser de l’argent pour réparer la propriété.

Bien sûr, si cela va coûter une fortune pour rendre une propriété infestée de monstres propre à l’habitation humaine, alors je dis atomiser l’endroit et le transformer en un parc public pour les joggeurs, les promeneurs et les amoureux à hanter. Mais ne le laissez pas vacant et inactif.

Tout compte fait, la mauvaise réponse à l’appel d’offres de 2018 pour le 26 Ridout Road a besoin d’une explication et j’espère que nous en aurons une.

Fait 3 : L’offre pour le 26 Ridout Road a été remportée par le ministre de la Justice en tant que seul soumissionnaire.

En plus de n’avoir attiré qu’une seule offre, le seul enchérisseur à avoir placé une offre supérieure au loyer indicatif (qui ne lui a pas été divulgué) était le ministre de la Justice lui-même.

Une personne cherchant à louer une maison en noir et blanc accédera au site Web de SLA pour voir quelles maisons sont en attente d’un appel d’offres public.

D’autres données que les chasseurs de maisons peuvent souhaiter connaître mais que SLA ne publie pas incluent :

• Quant à savoir lesquelles ou quand certaines maisons vacantes feraient l’objet d’un appel d’offres public ;

• Le Guide Rent pour les maisons en appel d’offres ;

• Les locations de maisons en location (mais SLA publie les résultats des récents appels d’offres ouverts sur son site Web pendant un certain temps); et

• La date d’expiration du bail des maisons louées.

Le 2 août 2022, M. Shanmugam s’exprimant en tant que ministre de la Justice, répondu aux questions parlementaires à la demande locative pour les maisons noires et blanches gérées par SLA. La SLA relève du ministère de la Justice.

Il a informé :

«SLA gère actuellement 262 bungalows résidentiels en noir et blanc d’État qui dépassent 20 000 pieds carrés de superficie. Au 21 juillet 2022, 236 de ces bungalows résidentiels en noir et blanc de l’État étaient loués, avec une superficie médiane d’environ 38 000 pieds carrés et un loyer médian d’environ 13 000 $ par mois.

Les informations fournies par M. Shanmugam donnent l’impression qu’il a accès à des données relatives à l’inventaire de SLA des maisons en noir et blanc avec et sans locataires et des loyers que les maisons avec locataires allaient chercher.

• Lorsque la SLA a décidé que le 26 Ridout Road ferait l’objet d’un appel d’offres public, M. Shanmugam, en tant que ministre de la Justice, a-t-il eu accès à cette décision de la SLA, avant qu’elle ne devienne publique ?

• Ou M. Shanmugam, bien qu’il soit ministre de la Justice, a-t-il découvert l’appel d’offres du 26 Ridout Road en consultant le site Web de la SLA comme n’importe qui d’autre, de sorte qu’il l’a su dès que le public l’a fait ?

• Si M. Shanmugam, en tant que ministre de la Justice, avait accès à des informations selon lesquelles SLA mettrait le 26 Ridout Road en adjudication publique, avant que cela ne devienne public, est-ce important ?

Fait 4 : M. Shanmugam a fait son offre pour le 26 Ridout Road par l’intermédiaire d’un agent.

• Faire une offre par l’intermédiaire d’un agent signifie-t-il que l’agent a signé le formulaire d’enchère en son propre nom, sans divulguer le nom de M. Shanmugam en tant que locataire potentiel et sans faire savoir à SLA qu’il agissait en tant qu’agent au nom de M. Shanmugam ?

J’ai ramassé un “formulaire d’enchère pour la propriété de l’État” au hasard sur le site Web de la SLA. Le formulaire d’enchère que j’ai vu demande au soumissionnaire de fournir ses données personnelles, y compris son revenu mensuel. Il doit également être la personne qui signe le contrat de location en tant que « locataire » si son offre est retenue.

La clause 1.4 du formulaire d’appel d’offres stipule : “La propriété de l’État doit être utilisée uniquement à des fins résidentielles par l’adjudicataire personnellement et sa famille”.

La clause 5.4 du formulaire d’appel d’offres stipule : « L’adjudicataire n’est pas autorisé à céder son droit au loyer. »

Cela signifie que les agents ne peuvent pas enchérir au nom de personnes non divulguées.

Nous ne savons pas si un autre type de formulaire d’appel d’offres s’appliquait à l’appel d’offres auquel M. Shanmugam a participé en 2018. SLA devrait publier une copie du formulaire d’appel d’offres utilisé dans cet appel d’offres de 2018.

Si le formulaire d’appel d’offres utilisé dans cet appel d’offres de 2018 était le même que le formulaire d’appel d’offres que j’ai vu sur le site Web de SLA, M. Shanmugam n’aurait pas pu faire une offre pour la propriété de manière anonyme. SLA aurait été pleinement consciente lors de l’évaluation des offres que M. Shanmugam était le locataire potentiel.

Fait 5: M. Shanmugam a informé un collègue haut placé du Cabinet qu’il faisait une offre pour le 26 Ridout Road.

Étant donné que la déclaration aux médias de la SLA mentionnait que M. Shanmugam avait informé un collègue haut placé du Cabinet qu’il faisait une offre pour le 26 Ridout Road, cela suggère que la SLA a vu une copie de l’avis donné par M. Shanmugam. Dans ce cas, j’espère que SLA ou M. Shanmugam rendront la copie publique. Cela répondrait à beaucoup de questions.

Fait 6 : La location du 31 Ridout Road par le Dr Vivian a commencé 11 mois après qu’il eut fait une offre.

Le Dr Vivian a fait son offre en novembre 2018, mais sa location n’a commencé qu’en octobre 2019, 11 mois après avoir fait l’offre.

Le 31 Ridout Road étant mis en adjudication publique signifierait qu’il était prêt à être loué. Si tel est le cas, la location doit commencer immédiatement, afin de minimiser la période d’annulation.

Selon la clause 5.6 du formulaire d’appel d’offres que j’ai vu sur le site Web de SLA :

La location est d’une durée de 2 ans commençant dans les vingt et un (21) jours calendaires à compter de la date de la lettre d’acceptation. »

Par conséquent, la location doit commencer immédiatement après l’attribution de l’offre.

Pourtant, la location du Dr Vivian n’a pas commencé immédiatement, mais 11 mois plus tard.

• Pourquoi la location du Dr Vivian n’a-t-elle pas commencé immédiatement, mais 11 mois plus tard ?

• La date de début différée a-t-elle été imposée par SLA ou demandée par le Dr Vivian ?

• S’il a été imposé par la SLA, quelle était la raison d’imposer une condition aussi inhabituelle pour le 31, chemin Ridout ?

• Si c’est le Dr Vivian qui a demandé la date de début différée, pourquoi la SLA a-t-elle accepté une condition aussi inhabituelle pour le 31, chemin Ridout, étant donné qu’il y avait d’autres soumissionnaires en dehors du Dr Vivian ?

• Si c’est le Dr Vivian qui a demandé la date de début différée que SLA a acceptée, alors comment la perte de revenus locatifs pendant la période d’annulation supplémentaire a-t-elle été prise en compte ?

SLA a terminé sa déclaration aux médias en promettant de publier plus de détails en juillet 2023. J’attendrai jusque-là les réponses à mes questions.

Jeannette Chong Aruldoss est une avocate en exercice et une ancienne politicienne à Singapour