La crise immobilière piège la Chine dans un marché paradoxal

Cela résume le dilemme pour le gouvernement chinois de venir en aide aux acheteurs dans des projets immobiliers bloqués. Un effort pour court-circuiter la propagation des boycotts hypothécaires risque d’alimenter exactement le comportement qu’il tente d’empêcher. Les autorités n’avaient d’autre choix que de faire quelque chose, compte tenu de l’alarme croissante du marché, et leur intervention a déclenché une reprise de soulagement des actions immobilières et bancaires lundi. Reste à savoir si cela marque un tournant ou simplement une pause avant la prochaine étape de la crise immobilière.

Les chiffres, à première vue, suggèrent des motifs de préoccupation limités. Les prêts concernés représentent moins de 0,01 % de l’encours des prêts hypothécaires résidentiels dans la plupart des banques chinoises, selon Fitch Ratings. Jusqu’à 2 000 milliards de yuans (297 milliards de dollars) d’avances pourraient être affectées, a rapporté Bloomberg News, selon GF Securities Co.. Même cela, qui est une mesure des actifs plutôt que des pertes potentielles, représente à peine 5 % des 38 800 milliards de yuans de prêts hypothécaires en cours en Chine. Si chaque acheteur faisait défaut, cela entraînerait une augmentation de 388 milliards de yuans de prêts improductifs, estime Jefferies.

Cela ne veut pas dire que l’angoisse est déplacée. Tout sauf. Après plus de deux ans à vivre avec la pandémie, tout le monde connaît mieux les implications des taux de croissance exponentiels. Le boycott hypothécaire a commencé fin juin avec un seul projet du groupe China Evergrande dans la ville de Jingdezhen. Cela est devenu 28, puis 58, puis au moins 100 développements dans plus de 50 villes au 13 juillet. Dimanche, le décompte était d’au moins 301 projets dans environ 91 villes. Capital Economics estime que la construction d’environ 13 millions d’appartements a été interrompue au cours de l’année écoulée, affectant potentiellement plus de 4 000 milliards de yuans de dettes hypothécaires. Même si tout cela pouvait être soutenu, on ne sait pas comment une telle perte de confiance pourrait muter et infecter d’autres parties du système financier.

Tout aussi troublante est l’émergence de telles tactiques de non-paiement en premier lieu, une souche de comportement jusqu’ici inconnue en Chine. Le pays a longtemps été considéré comme immunisé contre le type de spirale hypothécaire auto-alimentée qui a conduit à la crise des subprimes aux États-Unis. Lorsque vous êtes un cueilleur de fruits prêté 50 fois votre salaire pour acheter une maison de 750 000 $ sans mise de fonds, il n’est pas difficile de partir si le marché tourne au sud. Le marché immobilier chinois est un animal très différent, les premiers acheteurs étant tenus de payer 30 % du prix d’achat, du moins jusqu’à ce que la réglementation soit assouplie plus tôt cette année.

Lorsque les propriétaires dépensent autant de leur richesse pour obtenir un prêt, il faut quelque chose de catastrophique pour les amener à abandonner. À Hong Kong, qui appliquait des règles d’acompte tout aussi onéreuses avant la crise financière asiatique, les défauts de paiement sur les prêts hypothécaires sont restés faibles alors même que les prix des maisons ont chuté de plus de 60 % à partir de la fin de 1997, le taux d’impayés culminant à 1,43 % en 2001. Dans les villes chinoises de deuxième rang, où les boycotts hypothécaires se sont concentrés, les prix des maisons nouvellement construites n’affichent rien de comparable à cette ampleur de déclin, bien que la tendance soit clairement négative.

Bien sûr, la préoccupation des grévistes hypothécaires n’est pas la baisse de valeur de leur investissement, mais s’ils recevront ce pour quoi ils ont payé. Avec une vague record de défauts de développement et de ventes de maisons bloquées dans un marasme prolongé, c’est une crainte tangible. Il est difficile de leur reprocher d’avoir adopté une approche aussi dure. Au-delà du désir de réduire leurs pertes ou de faire pression sur les sociétés immobilières pour qu’elles livrent, certains acheteurs peuvent avoir leurs propres problèmes de trésorerie au milieu du ralentissement économique, a déclaré David Qu, économiste basé à Hong Kong chez Bloomberg Economics.

Les conséquences comportementales plus larges de la révolte des acheteurs de maison ne peuvent être que devinées. La propriété est de loin la réserve de richesse la plus importante pour la plupart des propriétaires chinois et est au cœur du contrat social tacite selon lequel le Parti communiste garantira un niveau de vie toujours plus élevé en échange de l’acquiescement à son règne. Dans le passé, les propriétaires qui avaient acheté les premiers lots d’un nouveau projet étaient connus pour se présenter et saccager le bureau de vente après que le promoteur ait réduit les prix des tranches ultérieures.

C’est le paradoxe de cette dernière mesure de sauvetage. La détresse financière qui afflige le marché immobilier est le résultat de la tentative du gouvernement d’imposer une plus grande discipline de marché aux promoteurs et d’arrêter l’accumulation incessante de l’effet de levier. Même si les victimes méritent peut-être cette fois, l’intervention maintient la Chine enfermée dans un schéma de protection des investisseurs contre les conséquences d’une défaillance du marché. C’est probablement encore mieux que de laisser imploser leur foi dans le système.

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Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion du comité de rédaction ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.

Matthew Brooker est un chroniqueur de Bloomberg Opinion couvrant la finance et la politique en Asie. Ancien rédacteur en chef et chef de bureau de Bloomberg News et rédacteur commercial adjoint du South China Morning Post, il est titulaire de la charte CFA.

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