Les prix de l’immobilier ont encore baissé au dernier trimestre 2023, de 18,8% pour les maisons existantes et de 14,5% pour les appartements. Les prix des logements neufs ont également baissé au quatrième trimestre 2023, pour atteindre -7,6 % en glissement annuel. C’est ce qui ressort du dernier rapport du Statec partagé fin mars, intitulé «Le logement en chiffres».
«L’économie luxembourgeoise est de plus en plus dépendante de la capacité de ses voisins à loger sa main-d’œuvre»
Mais le prix de l’immobilier n’est pas le seul à avoir baissé. Le nombre de transactions a, lui aussi, chuté. Il y en a eu 106 au quatrième trimestre 2023, soit une baisse de 72,8% par rapport au quatrième trimestre 2022. Au total, le nombre de transactions de logements neufs a diminué de 68% en 2023 par rapport à 2022.
De moins en moins de ventes
Les promoteurs immobiliers publics n’ont pas échappé à la tendance, en ayant bien du mal à vendre leurs biens. En 2023, la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) a vendu 38 constructions neuves en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), dont 16 appartements et 22 maisons individuelles. À titre de comparaison, en 2022, elle avait vendu 187 unités, dont 98 appartements et 89 maisons individuelles. Cela représente une baisse de plus de 75%.
Ces chiffres montrent que les promoteurs publics ne permettent pas réellement de répondre à la crise du logement. Alors qu’on aurait pu s’attendre à ce que, dans le sillage de la crise du marché immobilier privé, les acheteurs se ruent vers les promoteurs publics, il n’en est rien. En réalité, on constate plutôt que quand les promoteurs privés vont mal, les promoteurs publics ne se portent pas mieux.
En 2023, le Luxembourg a délivré autant d’autorisations de bâtir des logements qu’en 2015
Les logements VEFA proposés par la SNHBM sont moins chers que les logements du marché privé, car ils sont vendus sans terrain. Pourtant, même en tenant compte des primes au logement de l’État, de nombreuses personnes ne semblent pas en mesure de s’aligner sur les prix de vente. On ne sait pas dans quelle mesure la SNHBM adapte ou peut adapter ses prix à la baisse dans le cadre de la baisse générale des prix, sans faire une opération à perte.
5.400 à 5.900 euros par m2
À Elmen, un logement subventionné, c’est-à-dire un logement vendu comme logement abordable, coûte encore entre 5.400 et 5.900 euros par m² après déduction des aides de l’État. Pour justifier ce tarif, le directeur de la SNHBM, Guy Entringer, avait évoqué en janvier dernier la hausse des taux d’intérêt des crédits, l’augmentation des coûts de construction, mais aussi les contraintes imposées par diverses administrations (fouilles archéologiques par exemple) et la densité prescrite. Celle-ci est assez faible à Elmen. Avec une densité plus élevée, les logements auraient pu être proposés à un prix plus avantageux.
Un appartement à vendre subventionné de la SNHBM à Esch-sur-Alzette coûte en moyenne environ 5.000 euros par m2, comme l’indique la récente réponse du ministre du logement Claude Meisch (DP) à Marc Goergen (Pirate). Ce prix comprend le terrain, la cuisine et la peinture.
Le délai d’attente pour un logement abordable atteint les trois ans
Il ressort de cette même réponse que la SNHBM vend ses appartements 6% plus cher que le coût de la construction. Claude Meisch fait savoir au député Pirate que ces 6% sont une garantie contre le risque financier résultant de l’estimation des prix de construction et d’une éventuelle augmentation des prix au cours du projet.
Rachat des logements abordables
La SNHBM vend une partie de ses logements à plusieurs reprises. Entre 2018 et 2022, la SNHBM a racheté et revendu 44 logements qu’elle avait vendus par le passé avec un bail emphytéotique via son droit de préemption. Il faut savoir que, contrairement à d’autres sociétés immobilières privées, la SNHBM – une société anonyme – ne paie pas de droits d’enregistrement sur l’acquisition et pas d’impôts sur ses bénéfices.
La loi stipule que la plus-value n’est pas prise en compte pendant les trois premières années. En revanche, la dépréciation commence dès l’achèvement de l’immeuble.
Selon Claude Meisch, la SNHBM a revendu les 44 appartements. Mais à quelles conditions le promoteur les a-t-il achetés et revendus? La loi du 7 août 2023 fixe les conditions de rachat. L’évolution de l’indice de la construction, qui a fortement augmenté ces dernières années, est notamment prise en compte.
Toutefois, une clause triennale s’applique, selon laquelle l’indice de la construction n’est pas pris en compte pendant les trois premières années suivant l’achèvement du bien immobilier, ce qui signifie que l’augmentation de valeur n’est pas prise en compte durant trois ans. D’un autre côté, une réduction de valeur de 1% est calculée par année à partir de la date d’achèvement du bien immobilier.
En ce qui concerne le prix de revente, le premier conseiller de gouvernement au ministère du Logement, Mike Mathias, avait déclaré en mai 2022, lors d’un entretien avec le Mot luxembourgeoisque le promoteur public devait tenir compte du prix de rachat. Mais il a également indiqué que le promoteur pouvait adapter le prix à la hausse suite à des investissements supplémentaires (frais de rénovation par exemple) et tenir compte de l’augmentation de valeur qui en résulte. En bref, le promoteur public peut revendre le bien plus cher et il le fait, comme il ressort de la réponse de Claude Meisch à Marc Goergen, les frais de rénovation et de notaire sont notamment inclus dans le nouveau prix de vente.
«Nous avons besoin d’un coup d’accélérateur pour la construction au Luxembourg»
Alors que Marc Goergen aurait aimé en savoir plus sur la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente, il se voit déçu par le ministre. La SNHBM ne tient pas de statistiques à ce sujet. Mais «la SNHBM s’efforce de traiter ses clients de manière équitable et oriente ses prix vers ceux de logements comparables.»
Cet article a été initialement publié sur le site du Mot luxembourgeois.
Adapatation: Laura Bannier
#Quand #les #logements #même #abordables #trouvent #pas #preneur
publish_date]
