La crise du logement signifie que les règles pour les hôtes se resserrent – ​​The Irish Times

L’arrivée d’Airbnb a été l’un des grands moments de démocratisation du secteur du tourisme. Alors que la recherche d’authentique lors de leurs voyages devenait une priorité croissante pour les vacanciers et que les hôtels devenaient de plus en plus fades et anonymes, cela offrait une modeste tranche d’aventure. Vous pouvez passer votre séjour chez une vraie famille locale ou louer une vraie maison dans les quartiers locaux dans les destinations de votre choix.

Ce n’était pas que les séjours chez l’habitant et les vacances hors des sentiers battus n’existaient pas avant que Brian Chesky, Nathan Blecharczyk et Joe Gebbia ne fondent ce qui s’appelait à l’origine AirBedandBreakfast.com, mais ils constituaient un marché de niche connu uniquement des connaisseurs. Soudain, de telles options ont été mises à la disposition du marché du tourisme de masse, offrant une variété infinie d’expériences, généralement à des prix moins chers que ceux que vous paieriez pour l’alternative hôtelière.

Le marché de la colocation a parcouru un long chemin au cours des 15 dernières années. Et Airbnb et les nombreuses autres entreprises offrant désormais des options de voyage similaires sont passées de perturbateurs de l’industrie à des opérations si importantes que les gouvernements et les autorités locales mettent désormais en place des règles pour limiter leur expansion future, voire même faire reculer quelque peu le temps. Leur succès a créé un casse-tête social et économique pour de nombreuses collectivités locales.

En termes simples, pour les hôtes / propriétaires, en particulier dans les centres-villes et les hauts lieux touristiques, les revenus locatifs qu’ils peuvent réaliser grâce à la location de vacances à court terme sont bien supérieurs à ce qui leur serait disponible sur le marché de la location résidentielle à long terme de plus en plus réglementé. . Mais, pour les planificateurs, la priorité est de s’assurer qu’il y a suffisamment de logements disponibles sur le marché privé pour éviter ou endiguer une crise du logement.

L’Irlande n’est pas le premier pays à chercher à réprimer la location à court terme – elle n’a vraiment commencé à agir qu’il y a quatre ans – mais elle devient de plus en plus agressive dans ses efforts pour le faire.

Alors, qu’est-ce que tout cela signifie si vous avez une pièce dans votre maison pour laquelle vous cherchez à gagner de l’argent, ou un appartement ou une maison complet que vous pouvez louer ?

Quelles réglementations sont en place en Irlande pour les locations à court terme et la mise de votre logement sur Airbnb ?

La réglementation mise en place par le ministre du Logement Eoghan Murphy en juillet 2019 a exempté les locations à court terme dans la résidence principale d’une personne de la nécessité d’un permis de construire tant que la propriété n’avait pas plus de quatre chambres pour accueillir pas plus de quatre personnes chacune. Il était également stipulé que la propriété ne pouvait être louée que 90 jours maximum par an.

Il existe également des exemptions pour les personnes dont la propriété n’est pas dans une zone de pression des loyers, où les propriétés sont utilisées pour des locations d’entreprise ou de direction, celles qui n’utilisent que le système de location de chambre ou, surtout, où vous êtes en colocation – c’est-à-dire que vous louez chambres individuelles à des locataires de vacances à court terme pendant que vous vivez encore dans la maison.

Si la propriété se trouve dans une zone de pression des loyers et n’était pas leur résidence principale – leur résidence privée principale en termes fiscaux – vous avez besoin d’un permis de construire. Même s’il s’agit de votre résidence principale, un permis d’urbanisme est nécessaire si le logement est loué pour plus de 90 jours.

Beaucoup de gens supposent que les zones de pression des loyers ne concernent que les principaux centres urbains mais, depuis que le concept a été introduit pour la première fois en 2016, le nombre de zones a continué d’augmenter et comprendra de nombreuses zones que les gens n’ont jamais considérées comme susceptibles d’être couvertes. Il peut s’agir de zones entières d’autorités locales ou plus limitées à des zones électorales locales spécifiques au sein des conseils. Pas plus tard qu’en mars de cette année, la zone électorale locale de Westport est devenue la 54e zone de pression des loyers autour de l’État.

Comment ces restrictions ont-elles fonctionné? Pas génial, si un rapport de ma collègue Olivia Kelly plus tôt cette année dit quelque chose.

Elle a écrit que seuls 36 propriétaires avaient demandé l’autorisation de louer à court terme des maisons et des appartements depuis l’entrée en vigueur de la réglementation de 2019. Le conseil municipal enquêtait sur environ 1 600 propriétés de Dublin, soupçonnées qu’elles fonctionnaient comme des locations à court terme illégales.

Vraisemblablement, une partie du problème est une vision claire que l’autorisation n’est pas très susceptible d’être accordée. Sur les 36 demandes à ce jour, seules huit ont été approuvées.

Pour l’instant, vous pouvez esquiver les règles de planification des locations à court terme dans une zone de pression locative en louant le bien pendant au moins 15 jours consécutifs, mais c’est un marché très différent d’Airbnb.

D’autres essaient de rester sous le radar en évitant de lister leurs propriétés sur l’un des sites Web dédiés et en utilisant à la place des alternatives comme Facebook Marketplace.

Ce n’est pas tout simple pour les personnes dont les propriétés sont exemptées en vertu de la réglementation. Bien qu’ils n’aient pas besoin d’un permis de construire, les colocataires et ceux qui louent leur maison familiale moins de 90 jours par an doivent néanmoins s’inscrire auprès de leur autorité locale. Cela se fait via un formulaire 15 que vous pouvez obtenir auprès de votre autorité locale. Il doit être déposé chaque année – idéalement dans les quatre semaines suivant le début de l’année mais certainement au moins deux semaines avant que vous n’hébergiez vos premiers locataires de vacances.

Vous devrez également déposer un formulaire 17 – à nouveau disponible auprès de votre conseil local – à la fin de l’année ou, plus pratiquement, avant le 28 janvier de l’année suivante.

Et si vous prévoyiez de profiter de l’exemption pour des locations de 90 jours ou moins au cours de l’année et que vous vous retrouviez à dépasser le seuil, vous devrez déposer un formulaire 16 auprès du conseil dans les deux semaines suivant le dépassement de la limite.

Puis-je louer une chambre cet été ?

Tout cela ressemble à beaucoup de travail, mais la vérité est qu’il y a plus de paperasserie en cours de route.

La loi de 2022 sur la planification et le développement, la navigation maritime et l’évaluation (modification) permet à l’hôte/propriétaire de se voir infliger une amende s’il ne dispose pas du permis de construire approprié, sauf s’il en est exempté. Les sanctions prévues par la loi sur l’aménagement du territoire pour ceux qui ignorent l’application de la loi peuvent être assez lourdes – jusqu’à 5 000 € ou six mois de prison en cas de condamnation, avec des amendes journalières pouvant aller jusqu’à 1 500 € par la suite si l’infraction continue.

La législation ultérieure – le projet de loi sur la location touristique à court terme – érigera en infraction toute personne proposant un hébergement pour des périodes allant jusqu’à 21 jours de ne pas s’inscrire auprès de Fáilte Ireland – qu’elle ait besoin d’un permis de construire ou autre. Les hôtes/propriétaires peuvent être condamnés à une amende de 300 € en cas de non-inscription et les plates-formes – Airbnb, Expedia et autres – seront soumises à une amende plus élevée de 5 000 € pour chaque annonce qu’elles portent sans un identifiant d’enregistrement Fáilte Ireland valide.

Cela imposera à Airbnb et à ses pairs de ne pas autoriser les propriétés à faire de la publicité sur leurs sites s’ils n’ont pas les autorisations appropriées en place.

La législation devait être en place en mars, mais elle a été retardée dans le cadre d’un processus de surveillance de l’Union européenne et ne deviendra pas loi avant décembre au plus tôt.

Le fait que le ministre du Logement n’ait pas promulgué la disposition antérieure relative à la législation sur l’urbanisme est très probablement lié à cela. Il est difficile de voir pourquoi il ne serait pas autrement déjà en place, étant donné la pression exercée sur les ministres pour qu’ils fassent tout ce qu’ils peuvent pour résoudre la crise du logement.

D’une manière ou d’une autre, il est clair que la location à court terme – certainement de maisons entières – sera de plus en plus restreinte à l’avenir. La politique gouvernementale est clairement axée sur la remise en service de milliers de biens sur le marché de la location à court terme pour un loyer à plus long terme.

Les hôtes/propriétaires déterminés à persévérer avec le modèle Airbnb peuvent s’attendre à des règles toujours plus strictes et toujours plus de paperasse. Et c’est avant même de commencer à penser à la fiscalité.

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