La bataille des villes pour les appartements : un pouvoir de marché pour les locataires ?

gIl se passe actuellement quelque chose qui semblerait être un rêve pour de nombreux locataires et responsables politiques du logement. Depuis quelque temps, les villes ont en effet la possibilité de s’approvisionner en logements locatifs et de retrouver ainsi davantage d’influence sur le marché immobilier local. En effet, de grandes sociétés immobilières cotées en bourse ainsi que des propriétaires privés font appel aux mairies et aux sociétés communales de logement pour leur proposer des appartements. À Munich, il y aurait tellement d’offres que le service responsable ne peut plus suivre l’exploration.

Il n’y a pas beaucoup de monde à Dresde. Mais la ville a également examiné les offres ici. L’année prochaine, elle souhaite acquérir 1.213 des quelque 38.500 appartements du plus grand groupe immobilier allemand Vonovia dans la capitale saxonne. Ou, comme disent certains : racheter. Ce qui semble un peu touchant si l’on considère que Dresde possédait autrefois une société de logement comptant 50 000 appartements, mais qu’elle l’a vendue en 2006 pour se débarrasser de ses dettes.

«À cette époque, il n’était plus possible de justifier pourquoi la ville entretenait autant d’appartements, dont certains ne pouvaient même plus être loués correctement», explique l’économiste immobilière Kristin Wellner. Non seulement, mais surtout en Allemagne de l’Est, des centaines de milliers d’appartements étaient temporairement vides et les démographes prévoyaient un nouveau déclin de la population. C’est pourquoi, à partir de la fin des années 1990, de nombreux immeubles d’habitation publics sont passés aux mains du secteur privé, ce qui a suscité un grand soutien. Même Fribourg, dans le Bade-Wurtemberg, économiquement fort, souhaitait se séparer de sa société de logement sous la direction d’un maire vert, mais cela a été empêché par un référendum.

Comme des spectateurs en marge

Avec le recul, c’était probablement une bonne chose, estime Roman Heidrich, expert en immobilier résidentiel au sein de la société de conseil immobilier JLL. Il est vite apparu que les villes s’étaient retirées du jeu en vendant sur le marché. Lorsque les investisseurs du monde entier ont lancé le grand rallye sur le marché immobilier allemand après la crise financière de 2008, la population a augmenté et les loyers et les prix d’achat ont augmenté d’année en année, de nombreux habitants des communes se sont sentis comme des spectateurs à l’écart. Ils ont été exclus du poker gagnant pour des avoirs plus ou moins importants.

Ils n’ont pas pu suivre le rythme des acheteurs potentiels tels que le fonds scandinave, un family office de Munich ou la société par actions luxembourgeoise. Pendant la phase de taux d’intérêt bas qui a duré jusqu’à fin 2021, tous ces acteurs du marché des capitaux ont obtenu des capitaux d’emprunt bon marché et ont proposé des prix que les entreprises municipales devaient égaler.

La situation a changé avec la hausse des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers en raison de l’inflation. Pendant des années, des entreprises comme Vonovia et LEG ont été de grands acheteurs sur le marché immobilier. Aujourd’hui, leurs dettes ont grimpé en flèche en raison du retournement des taux d’intérêt. En conséquence, les entreprises ont commencé à vendre une partie de leurs biens immobiliers.

Collaborer avec les villes

Étant donné que de nombreux autres groupes d’acheteurs se montrent actuellement peu intéressés, voire complètement abandonnés, une ou deux communes se proposent comme acquéreurs potentiels. Chez Vonovia, tout ce qui est dit, c’est qu’ils veulent renforcer la coopération avec les villes. Et : « Nous respecterons la volonté politique de remunicipaliser si cela est économiquement viable pour nous. »

Cela semble presque un peu condescendant. Il est toutefois évident pour Heidrich, consultant chez JLL, que les villes et les cités-États sont des acheteurs intéressants. «D’autant plus qu’ils bénéficient actuellement de meilleures conditions pour obtenir de l’argent à moindre coût grâce aux obligations municipales ou grâce à la solvabilité municipale», dit-il.

Des achats coûteux effectués par les municipalités dans le passé pourraient également inciter les vendeurs à soumettre des offres. Dans le cas de sa ville natale de Munich, le courtier Thomas Aigner a conclu que la ville s’était présentée comme un acheteur solvable par le biais de rachats. C’est pourquoi les fournisseurs font désormais la queue.