Investissement locatif en Pinel : attention aux prix en Ile-de-France

L’Ile-de-France constitue une destination de choix pour bon nombre d’investisseurs, afin de réaliser un placement locatif: économiquement, c’est la région la plus importante, créant des emplois, proposant de multiples filières de formation pour les étudiants et générant donc une forte demande locative. Et ce dynamisme est renforcé par le “chantier du siècle”, celui du Grand Paris Express et des quatre nouvelles lignes du métro, ainsi que le prolongement de certaines liaisons existantes. Les programmes de logements neufs sont notamment concentrés autour des 68 futures gares, autant de secteurs à prospecter pour ceux qui veulent profiter du dispositif Pinel et de son avantage fiscal.

Pour rappel, celui-ci offre cette année une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat d’un appartement loué durant six, neuf ou douze ans, à des loyers plafonnés et à des personnes soumises à conditions de ressources. Attention: en 2023, les taux seront ramenés à 10,5%, 15% et 17,5%, et en 2024, à 9%, 12% et 14%. Car le régime Pinel est en train d’être remplacé par le Pinel +: les logements qui seront éligibles aux taux actuels devront soit être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, soit respecter certains critères de superficie minimale, d’exposition (double à partir du 3-pièces); ils devront aussi être dotés d’un balcon et être très performants en termes de consommation d’énergie et de bilan carbone de la construction.

Alors, forcément, les logements en Pinel + seront plus chers: “Actuellement, le 2-pièces classique de 42 m² coûte 220.000 euros en moyenne; il sera plutôt vendu 235.000 euros s’il respecte la condition des 45 m² minimum, auquel il faudra ajouter le prix du balcon. Et le montant sera majoré pour tenir compte des surcoûts de fabrication liés à la RE 2020 (réglementation environnementale 2020), sans compter les problématiques d’approvisionnement actuelles et la hausse des prix de l’énergie, explique Stéphane Dalliet, directeur général du pôle immobilier résidentiel de Nexity. Au final, le 2-pièces moyen en Pinel + coûtera plutôt entre 245.000 et 250.000 euros.” Or, la question du prix est cruciale pour évaluer la rentabilité future de son investissement locatif.

Visée patrimoniale

Il faut avant tout envisager l’opération avec méthode, “afin de déterminer de quelle enveloppe on dispose réellement, compte tenu des conditions actuelles d’octroi des crédits immobiliers et de l’effort d’épargne additionnel que l’on peut consentir durablement”, avertit William Charles, directeur associé à Quintésens. Ensuite, il faut se rappeler que la réduction d’impôt est calculée sur un montant maximum de 300.000 euros, “pour une ou deux opérations par an”, souligne Estelle Billi, ingénieure patrimoniale au sein d’Advenis Gestion Privée. Un second plafond concernant le prix au mètre carré doit être respecté, fixé à 5.500 euros le m². “Bien sûr, il est toujours possible d’acheter un logement à un prix supérieur, confirme Farid Ailam, fondateur de Valorem Investissements. Mais ce seuil maximum sera utilisé pour calculer l’avantage fiscal. Celui-ci ne sera alors que la cerise sur le gâteau: l’investissement devra avoir une visée plus patrimoniale, avec une espérance de plus-value à long terme.”

Ce plafond est déterminant en Ile-de-France. Dans de nombreuses villes de la région, il est largement dépassé dans le neuf. Selon une analyse du cabinet spécialisé Adéquation, le prix moyen des logements neufs au premier trimestre 2022, parking compris, est de 5.660 euros le m² en Ile-de-France, et 31% des logements étudiés dépassent les 5.500 euros le m². Dans les Hauts-de-Seine, il est difficile de trouver des biens neufs à moins de 6.000 euros le m²: le prix moyen atteint 9.230 euros le m² à Courbevoie, 7.550 euros le m² à Asnières-sur-Seine, 5.900 euros le m² à Colombes et Nanterre. Toujours dans l’Ouest parisien, même en s’éloignant, dans les Yvelines, les prix atteignent “8.650 euros le m² à Versailles, 8.000 euros le m² au moins à Saint-Germain-en-Laye et plus de 6.000 euros le m² à Sartrouville, ajoute Farid Ailam.Pour trouver moins cher, il faut se tourner vers les autres départements. Seine-Saint-Denis en tête, pour sa proximité avec Paris et parce qu’elle concentre une bonne partie des nouvelles stations du Grand Paris Express. Il y a de nombreux projets à Bobigny, Drancy, Villepinte, Le Blanc-Mesnil ou Rosny-sous-Bois, par exemple.”

Rareté du Pinel +

Autre élément analysé par Adéquation, la typologie des logements: “Seuls 37% des 2-pièces à la vente ont une surface minimum de 45 m², correspondant aux critères pour bénéficier du Pinel +, alors que ce type de bien est privilégié par les investisseurs, souligne Olivier Conus, directeur du développement adjoint d’Adéquation. 74% des 3-pièces mesurent au moins 62 m² et 62% des studios 28 m² minimum. Pour cette dernière typologie, seuls 57% des biens proposés sont équipés du balcon de 3 m² qui sera obligatoire.” Compte tenu des délais des chantiers, il sera donc difficile pour un investisseur l’an prochain de trouver un appartement correspondant aux critères du Pinel +: mieux vaut se concentrer sur l’actuel dispositif.

“Il restera intéressant en 2023, malgré la réduction de l’avantage fiscal, car les logements éligibles seront moins chers que pour le Pinel +, pour les mêmes plafonds de loyers”, estime Olivier Chatelin-Malherbe, directeur général adjoint de l’immobilier résidentiel et des régions à Vinci Immobilier. Les promoteurs plaident pour un relèvement des plafonds de défiscalisation, compte tenu des nouveaux critères imposés. Mais les dispositifs étant prévus jusqu’en 2024, il y a peu de chances pour qu’ils soient modifiés. Les investisseurs vont devoir redoubler de vigilance.

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