Notre dossier sur les prix de l’immobilier en mai
Un appartement de 95 m2 à 213 000 euros ici, un 112 m2 à 179 000 euros là, un autre à 101 m2 à 195 000 euros, tout cela à une vingtaine de minutes de Paris, de la gare du Nord, du Stade de France. Sarcelles, commune située à l’est du Val-d’Oise se distingue par les prix les plus bas du marché immobilier du département, avec une moyenne, selon le site Meilleurs Agentsde 2 450 euros/m2 tout comme ces voisines Garges (2 587 euros/m2) ou Villiers-le-Bel (2 741 euros/m2).
Ces communes pâtissent d’une mauvaise image. Néanmoins, en un an, ce sont elles qui ont enregistré la plus forte progression pour le prix des appartements : + 4,2 %, si on ne tient pas compte d’Argenteuil, qui a connu une hausse de 4,3 % sur la même période avec un prix moyen au mètre carré de 3 640 euros.
Un marché atypique
« Le marché Sarcellois est atypique en raison de la réputation de la ville et du montant des charges des copropriétés. Quand le marché immobilier monte, à Sarcelles ça ne monte pas trop et quand il est à la baisse de manière générale, ça ne baisse pas trop dans cette ville », explique en préambule Alexandre Seban de l’agence Sabimo.
Autre particularité du marché Sarcellois, de grands appartements à des prix « intéressants ». « Les mêmes biens dans une ville voisine valent au moins deux fois plus cher », souligne Arié Lahmi de l’agence Optimhome Immobilier. Les acquéreurs sont des familles vivant dans les alentours en quête de grandes superficies. Mais pas seulement. Les investisseurs lorgnent de plus en plus sur ces appartements, situés dans le Grand Ensemble, notamment dans le quartier des Cholettes. « Plus vous allez vers la gare, moins les espaces sont spacieux », précise toutefois Alexandre Seban, qui compte dans son portefeuille une demi-douzaine de logements de ce style.
La colocation très rentable : un F 5 rapporte 2 500 euros
« Sarcelles devient la proie des investisseurs, car c’est un marché qui est très bas et d’un rapport locatif très intéressant, confirme Arié Lamhi. Les appartements ont été construits dans les années 1960-1970 et depuis on n’a rien fait de mieux. Ces F 5 offrent une pièce de vie de 40 m2, deux salles de bains, deux WC, des chambres de 14 m2, une cuisine de 16 m2. Il y a le moins possible de perte d’espace », poursuit ce spécialiste.
Ces grands appartements, notamment ceux situés dans le quartier des Cholettes, offrent des prestations que nombre d’immeubles parisiens pourraient leur envier : double ascenseur, cave, parking, gardien… Ces immeubles de standing ont d’ailleurs valu à l’avenue qui les borde le surnom de « Champs-Élysées » dans les années 1970-1980. Ce n’est plus vraiment le cas aujourd’hui. En contrepartie, un tram passe désormais à leur pied.
Parmi ces investisseurs, certains transforment ces appartements pour en faire de la colocation. « Ils créent un point d’accueil, laissent la salle de vie et louent les chambres. Un F 5 leur rapporte de cette façon 2 500 euros, alors que s’ils le louaient à une famille, ils gagneraient 1 600 à 1 700 euros grand maximum », analyse Arié Lahmi.
Attention au montant des charges
Son collègue Alexandre Seban de l’agence Sabimo fait le même constat. « Ils créent des sortes de colocation à la Amis. Ça se loue environ 500 euros la chambre, Internet compris, avec le ménage réalisé une fois par semaine dans les parties communes », indique l’agent immobilier. La clientèle de ces colocations : des salariés de Roissy, des étudiants, inscrits à l’IUT de Sarcelles ou dans les universités de Saint-Denis, Villetaneuse (Seine-Saint-Denis), Paris.
Seul bémol, le montant des charges. Il faut compter 400 à 500 euros par mois. De quoi faire reculer de potentiels acquéreurs. Mais Alexandre Seban relativise : « Quand on fait le compte des charges, cela équivaut à peu près à la note d’eau chaude et chauffage ailleurs, sans compter le gardien ». Il fait valoir par ailleurs le vaste plan de rénovation énergétique, lancé par la commune. « Toutes les façades extérieures de ces immeubles vont être refaites et le double vitrage sera intégré. La ville a obtenu des financements de l’État. Cela va être tout bénéfice pour les propriétaires qui vont voir leurs charges baisser. »
2023-05-12 07:27:00
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