Résumé A&B :
Les hypothèses hypothécaires – où un acheteur assume le prêt hypothécaire existant d’un vendeur – ont fluctué en popularité depuis les années 1980. Cependant, l’inflation et l’environnement de taux d’intérêt élevés, associés à un changement observable vers un marché d’acheteurs, augmentent la perspective que les prêts hypothécaires assumables – en particulier ceux avec des taux d’intérêt historiquement bas – sont susceptibles de devenir un argument de vente pour les vendeurs potentiels. Les déclarations du secteur des courtiers immobiliers, du Département américain du logement et du développement urbain (HUD) et d’anciens responsables de Ginnie Mae, pour n’en nommer que quelques-uns, corroborent cette intuition. En fin de compte, compte tenu de ces rumeurs, il semble que les prêteurs, et plus encore les gestionnaires de prêts hypothécaires, devront se préparer à une augmentation potentielle du volume de prise en charge des prêts hypothécaires. Vous trouverez ci-dessous plusieurs considérations clés concernant les hypothèses hypothécaires.
Capacités de service
Les réparateurs devront généralement évaluer avec diligence la solvabilité de l’acheteur assumant. Dans certains cas, les réparateurs peuvent avoir besoin d’offrir et service lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et des privilèges de second rang pour soutenir la différence de coût entre le montant du prêt à assumer et le coût de la propriété. De plus, étant donné que les gestionnaires devront probablement évaluer l’admissibilité au crédit du consommateur assumant dans le cadre du traitement de la plupart des hypothèses hypothécaires, ces activités peuvent donner lieu à des obligations supplémentaires d’octroi de licences aux prêteurs hypothécaires et/ou aux initiateurs de prêts. Bien que la loi fédérale SAFE Mortgage Licensing Act et ses règlements d’application G et H ne considèrent généralement pas l’activité de montage de prêt hypothécaire comme englobant les activités d’un gestionnaire en rapport avec le traitement d’une modification de prêt, lorsque l’emprunteur est raisonnablement susceptible de faire défaut, il n’existe pas de telles exonération des prises en charge hypothécaires. De plus, déclare que les activités de montage de prêts hypothécaires sous licence peuvent varier selon qu’une licence est requise pour traiter une prise en charge.
Restrictions pour les investisseurs
Même si un acheteur est jugé solvable pour assumer les versements hypothécaires du vendeur, l’agence ou l’investisseur qui soutient le prêt hypothécaire du vendeur doit approuver la prise en charge. La plupart des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que ceux garantis ou assurés par la Federal Housing Administration (FHA), le Département américain des anciens combattants (VA) et le Département américain de l’agriculture (USDA), sont assumables, à condition que des exigences spécifiques soient remplies. En revanche, les prêts hypothécaires conventionnels (c’est-à-dire les prêts répondant aux conditions d’achat par Fannie Mae et Freddie Mac (les « GSE »)) peuvent être plus difficiles à assumer.
Il est important de noter que les exigences relatives au traitement et/ou à l’approbation d’une hypothèse varient d’une agence à l’autre et parmi les GSE. A titre d’exemple :
- Les prêts FHA sont assumables si l’acheteur satisfait à certaines exigences de crédit, conformément aux directives de la FHA. Les acheteurs qui assument des hypothèques FHA remboursent le solde restant au taux actuel, et le prêteur libère le vendeur du prêt.
- Les directives de prise en charge des prêts hypothécaires VA sont similaires à celles de la FHA, avec quelques différences notables. L’AV ou le prêteur agréé par l’AV doit évaluer la solvabilité de l’acheteur, qui doit généralement également payer des frais de financement de l’AV de 0,5 % du solde du prêt à la date du transfert. Contrairement aux nouveaux prêts, les acheteurs ne peuvent pas financer les frais de financement lorsqu’ils assument un prêt, ils doivent être payés en espèces au moment du transfert. De plus, la seule façon pour le vendeur de faire rétablir son droit à l’AV serait de faire prendre en charge la maison par un autre membre du service actif éligible, un réserviste, un ancien combattant ou un conjoint survivant éligible.
- L’USDA autorise les hypothèses de prêt, mais fonctionne différemment des prêts assurés par la FHA ou garantis par la VA. Par exemple, selon les directives de l’USDA, lorsque la plupart des acheteurs assument un prêt de l’USDA, le prêteur émet généralement de nouvelles conditions, qui peuvent inclure un nouveau taux.
- Fannie Mae et Freddie Mac peuvent autoriser une hypothèse dans certaines circonstances. Par exemple, Fannie Mae peut autoriser la prise en charge de certains prêts hypothécaires à taux variable (ARM) de premier rang qui n’ont pas été convertis en un prêt hypothécaire à taux fixe.
Clauses d’exigibilité
Aujourd’hui, de nombreuses hypothèques conventionnelles contiennent des clauses de « dû à la vente » qui autorisent un prêteur, à son gré, à déclarer des sommes dues et payables garanties par la sûreté du prêteur si tout ou partie de la propriété, ou un intérêt dans celle-ci, garantissant le prêt est vendu ou transféré sans l’accord écrit préalable du prêteur. Cependant, le Garn-St. La Loi sur les institutions de dépôt Germain interdit à un prêteur d’exercer son option en vertu d’une clause d’exigibilité à la vente relativement à certains transferts ou aliénations exonérés, y compris, entre autres : (1) un transfert par legs, succession ou effet de la loi sur le décès d’un colocataire ou d’un locataire en totalité ; 2° un transfert à un proche résultant du décès d’un emprunteur ; 3° une cession où le conjoint ou les enfants de l’emprunteur deviennent propriétaire du bien ; 4° d’une cession résultant d’un décret de dissolution de mariage, d’un accord de séparation de corps ou d’une convention accessoire, par laquelle le conjoint de l’emprunteur devient propriétaire du bien. 12 USC § 1701j–3(d).
Frais
La question de savoir si des frais de prise en charge peuvent être facturés et le montant de ces frais dépendront de nombreux facteurs, notamment l’application du Garn-St. Germain Act, les règles de gestion des prêts hypothécaires du CFPB, les lignes directrices pour les investisseurs et les agences et les lois des États. En outre, la loi sur les pratiques équitables de recouvrement de créances (FDCPA) peut avoir une incidence sur la possibilité pour un agent serveur d’évaluer et de percevoir des frais de prise en charge. Alors que la plupart des États n’autorisent ni n’interdisent expressément les frais de prise en charge, plusieurs autres États, tels que l’Idaho et le Michigan, reconnaissent et autorisent explicitement les frais de prise en charge dans des cas limités (par exemple, uniquement lorsque les frais sont inclus dans le contrat d’achat ou un autre accord). D’autres États peuvent réglementer le montant des frais de prise en charge. Par exemple, la loi du Colorado limite les frais de prise en charge à la moitié de 1 % du montant du prêt hypothécaire en cours.
Conformité financière fédérale générale des consommateurs
Les opérations d’hypothèse soulèvent également des considérations de conformité en vertu des lois fédérales sur les finances des consommateurs. En vertu de TILA et de la Réglementation Z, une prise en charge se produit si la transaction répond aux éléments suivants : (1) inclut l’acceptation expresse par le créancier du nouveau consommateur en tant que débiteur principal ; (2) inclut l’acceptation expresse du créancier dans un accord écrit ; et (3) est une « transaction hypothécaire résidentielle » quant au nouveau consommateur. 12 CFR § 1026.20(b). Une « transaction hypothécaire résidentielle » est une transaction : (a) dans laquelle une sûreté est créée ou conservée dans le logement principal du nouveau consommateur ; et (b) qui finance l’acquisition ou la construction initiale du logement principal du nouveau consommateur. 12 CFR 1026.2(a)(24). Si la transaction est une hypothèse en vertu du Règlement Z (12 CFR § 1026.20(b)), alors, comme l’a noté le CFPB dans son Fiche d’information TILA-RESPA, les créanciers doivent fournir une estimation du prêt et une divulgation de clôture, à moins que la transaction ne soit autrement exonérée. De plus, la transaction de prise en charge peut également déclencher des exigences en vertu des règles d’indemnisation et de capacité de remboursement de l’initiateur de prêt de la réglementation Z.
En ce qui concerne la RESPA et le règlement X, cependant, les hypothèses sont exonérées à moins que les instruments hypothécaires n’exigent l’approbation du prêteur pour l’hypothèse et que le prêteur approuve l’hypothèse. Plus précisément, le règlement X exempte expressément de sa couverture toute “hypothèse dans laquelle le prêteur n’a pas le droit d’approuver expressément une personne ultérieure comme emprunteur d’un prêt hypothécaire existant lié au gouvernement fédéral”. 12 CFR § 1024.5(b)(5). À titre d’exemple, l’instrument de sécurité uniforme Fannie/Freddie prévoit que :
Sous réserve des dispositions de l’article 18, tout successeur dans l’intérêt de l’emprunteur qui assume par écrit les obligations de l’emprunteur en vertu du présent instrument de garantie et est approuvé par le prêteur obtiendra tous les droits et obligations de l’emprunteur en vertu du présent instrument de garantie. L’emprunteur ne sera pas libéré de ses obligations et de sa responsabilité en vertu du présent instrument de garantie à moins que le prêteur n’accepte une telle libération par écrit. Les clauses et accords du présent instrument de garantie lieront (sauf dans les cas prévus à l’article 20) et bénéficieront aux successeurs du prêteur.
Enfin, en ce qui concerne les règles de service hypothécaire du CFPB, si un ayant droit assume une obligation de prêt hypothécaire en vertu de la loi de l’État ou est autrement responsable de l’obligation de prêt hypothécaire, les protections dont bénéficie le consommateur en vertu du règlement X vont au-delà des protections qui s’appliquent à un successeur confirmé dans l’intérêt. 12 CFR § 1024.30(d).
À emporter
Le traitement des hypothèses hypothécaires implique bon nombre des mêmes considérations réglementaires que l’octroi d’un nouveau prêt. Cependant, en raison des exigences variables des directives des agences et des investisseurs, le traitement des hypothèses présente plusieurs aspects uniques, qui peuvent poser des problèmes aux gestionnaires qui ne s’engagent pas régulièrement dans le montage de prêts hypothécaires. Le climat économique semble propice à une reprise de l’activité de prise en charge des prêts hypothécaires. En conséquence, les services doivent s’assurer que leurs systèmes de gestion de la conformité sont prêts à gérer les risques de conformité associés.
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